【2020澳洲房产不能买!】实锤!澳洲近百年最大经济衰退!3大澳洲房产营销理论悄然消失!



上周澳洲财长Josh Frydenberg说澳洲的GDP数字“heartbreaking”撕心裂肺一样痛!澳洲官宣2020年第二季度GDP下滑7%。这是澳洲1959年以来最严重的经济下滑。之前最大的下滑是1981年的2.5%。

看着这个曲线我都很揪心。国民收入下降了380亿澳币。


我们可以看一下澳洲第二季度GDP的明细。比较值得关注的是建筑行业下滑0.6%占整个GDP下滑的9%,这个数字对建筑行业来讲是非常可怕的,对地产市场也有影响。第二季度的建筑业下滑,直接导致政府在6月4日出台新建房补贴计划。买还没开始建筑的房产,可以获得政府$25,000澳币补贴,以此刺激建筑业。

虽然澳洲2020年第二季度GDP下滑7%这个数字听起来特别吓人,但是还有更吓人的数字。我们看一下世界上其他国家第二季度的经济情况。

西班牙和英国第二季度GDP下滑24%,如果按照这种趋势持续下去,1年4个季度英国就回到石器时代了!美国大概9%。中国反而增长3%。所以数字上来看,中国第二季度的经济增长领跑全世界。

悄然消失的“3大澳洲房产营销理论”

之一“澳洲房产7年翻一番”

如果你在2018年以前购买了澳洲房产,一定听过一个说法,叫做澳洲房产7年价格翻一番。这句话是国内的销售员代理澳洲房产时一定会说的口头禅。有更厉害的销售员还会直接拿出各种图表告诉你,“你看,7年前澳洲悉尼墨尔本哪里哪里价格多少,现在价格多少”。说得好像任何房产任何时间购买,7年后都会增加1倍。


第一张图的成文在2013年,是澳洲最近一波房产大涨的起点。第二张图里面的文章是搜狐上截图下来的,2016年澳洲房产市场即将达到高位的时候写的,7年涨一倍。 第三张图是澳洲房产市场刚刚下滑2017年下半年写的,措辞变成了10-15年涨一倍。我搜索了网络,2018和2019年没有类似文章,可能是因为18-19澳洲房子跌得很惨。然后今年3月份疫情前,7年翻一番这种说法,又出现了。澳洲房产19年6月一直涨到了疫情前。


这个图说一个客人跑到一个海外中介那里说,我6年前因为你们说墨尔本房子7年翻一倍,所以才跟你买的,现在我的别墅已经6年了,明年房价是不是就能翻一倍了?然后还说这个销售其实也没错,说的好像中介很无辜一样。

这就是一些中介不负责任和不懂法律的地方。澳洲各州的法律类似,我以悉尼举例。在悉尼有2部管理房产中介的法律中专门有提及,房产中介给买家提供金融和投资建议是不允许的。




1, 在悉尼,不允许房产中介以劝客人买房为目的,给客人关于这套房产的金融和投资建议,

2, 给这种建议的中介,必须同时给出警告,

a) 该建议只是一般建议,没有考虑到客人的自身目标,财务情况和需求,

b) 客人购买房产前,应该独立分析自身的财务状况和需求,或者咨询第三方持牌财务顾问

所以你

1. 必须要跟持有牌照的中介打交道,国内卖澳洲房产的中介,绝大多数不持有澳洲中介牌照,也就不受澳洲法律限制,所以他们就随便说,反正也每人能管。

2. 在澳洲,只有持牌照的财务顾问,才能向客人提供金融和投资的咨询服务,

3. 澳洲有些中介名片上印的Investment Consultant 投资顾问,其实是个伪命题,只是房产中介把自己包装成一个财务顾问,然后让客人相信而已,并不是说他们有提供财务咨询的资格。

4. 房产中介一般不能持有财务顾问牌照,因为在卖房的时候会有潜在的利益冲突。

如果还有房产中介跟你说,你买吧,澳洲房子7年涨一倍。你需要首先脑子里面反应一下,1,这个中介不专业,2,你要问问他有没有澳洲中介牌照,3,如果你必须跟他买的话,你问他,“行,你说这房子7年涨1倍或者2年涨20万。你要是说,这房子如果不涨,或者涨得不够,你们公司给我补差价,我就跟你买”然后你看他敢不敢应下来。绝大多数房产是不敢说这个话的。他如果感硬着头皮答应下来,你让他给你发个邮件,有个文字记录。留着以后有用。

有没有7年价格涨一倍的房产呢?有的,但是有变量。能不能翻倍,要看房产类别,地点,购买和出售时间。举个例子,我朋友2013年在悉尼南区购买了一套2年的楼花,55万澳币。2015年交房,2017年卖出,售价75万澳币。除掉印花税,利息,物业,市政,水费,出租管理,还有收租。到手里面是大概15万澳币。4年时间赚到15/55=27%。我们都知道,澳洲地产市场从2017年下半年一直下跌到2019年6月。现在,在同一个区卖的类似公寓价格在72-74万左右。所以如果现在卖的话,等于持有房产7年时间只赚了25%。这也就印证了,除了地点,买入时间点和卖出时间点的重要性。我另外一个朋友,2013年在悉尼西北区购买了一套土地别墅,4房,土地大概有600平方,双层,3洗手间,2车库。当时的价格是45万澳币。2013年,悉尼的西北区跟荒地没什么区别,又不通火车,开车到市中心要1个小时。今年初疫情前卖掉的。卖价是131万。除去各种开销,净赚190%。7年翻一番,是可能的,但是要看房产本身,入市和出市的时间点。


之二“澳洲房产只涨不跌”


这些文章随便一搜网上多的是,我拿出一个比较典型的文章截了图给大家看看。这个是国内的中介卖澳洲地产时候的宣传文章。是在16年6月发的。那时候澳洲地产涨到顶点的前一年。当时的买家有一些已经开始担心市场快到顶了,开始下跌。这时候出了文章估计是向让客户稳定军心继续购买。里边还列出了只涨不跌的9大理由。

1. 建筑成本上升。这个趋势一直持续到现在,没停过,

2. 空置率低。现在空置率变高了很多,我上周讲过,CBD空置率达到8-16%。

3. 房贷利率低。现在更低,1年自住固定利率大概在1.9%,

4. 住房数量缺口扩大。现在数量缺口在变小,

5. 移民和人口的增长。移民和人口增长一直到疫情,还都是增长的,现在下降了很多,

6. 养老金入市。这个不占很重要的地位,机构投资一般是在商业楼上面,现在疫情,商业楼的租金收不上来,交不上租金的生意,干脆卷包走人,逃罚金。商业地产地主的日子很不好过。

7. 汇率相对较低。写这个文章的时候汇率在4.9, 现在是5.0,差不多,

8. 良好的制度。现在的制度更好,从2017年开始,建筑,地产开发和中介行业法律修改了不下5次,每次都是朝更好的方向走的。

9. 政府鼓励。现在更加鼓励,我们算了一下,澳洲人理论上买房时最多可以拿到6万多澳币的政府补贴。

除了第2点和第4点现在更差了,其他都比写文章当时的情况还要更好。看来我们可以从某个角度认为,空租率和人口的变化对房产市场有比较大的影响。

这是搜狐上悉尼的一家大型中介在2017年抄的别人2016年的文章。抄袭的事我们先不说,大型中介,这样误导读者,本身就违反了行业准则的。


2019年事情开始变化,文章开始说,只涨不跌不太现实。



这是2019年5月北京青年报的报道,说澳洲房产下跌。澳洲房价涨得最夸张的是2013-2017,跌得最惨的是2018-2019。19年5月政府大选后,房产一直涨到疫情前。没有疫情的话,我觉得会继续涨一段时间。


之三“买房可以实现财富自由”


这个文章比较夸张。一个风水大师在吹财务自由。一个人干了多少个人的活儿?地产中介,财务顾问,还有税务会计。那有实现财务自由的吗?真有,不多而已。



这个例子比较有意思。截图是2017年7月的文章。鼓吹买房然后财务自由。紧接着的2018年11月,同一个人又写了观点不同的文章,探讨买房实现财务自由是不是靠谱。碰巧的是2017年7月是澳洲地产市场的顶点,2018年11月即将到谷底。我只能说,市场好的时候,有好的说辞,不好的时候有不好的说辞,这话怎么说都行。

然后时间来到了2020年3月份,疫情前。财务自由的说法又出现了,因为2019年下半年起到疫情,澳洲地产市场都在上涨的状态。显然财务自由的说法又有人买账了。从疫情到目前为止就没再见到买房后财务自由的说法。

2020年澳洲房子到底还能不能买?

现在我们尝试回答一下影片开头提出的问题。2020年澳洲房子到底还能不能买?按照惯例,我们先说答案。可以买,但是要考虑几个因素。

我们首先从一个更高的维度俯瞰一下澳洲房产市场。从数字上看看市场到底是怎么表现的。


表格里面的数字是我从澳洲统计局的网站上找到的。右边红框是我们公司同事做的一个报告。我们以悉尼举例。悉尼15年到19年5年间平均房价涨幅是24.7%。 10年-19年10年间平均房价涨幅是73.4%,当然不同房产涨幅有高有底,也赔的。右上角还有一个5年平均。意思是10年到15年无论哪年入市购房,然后持有5年再卖掉,平均房子涨幅在41.7%。也就是说,如果你实在无法挑到最好的入市时机,那就先买一套房子,持有几年,这样虽然没法利益最大化,但是可以把市场的风险对冲掉一些。比较稳健。

如果您是海外买家,个人建议尽早购买,因为新的外国投资审核法计划在2021年1月1日开始实行。简单来说会把海外投资者资金来源一查到底。

如果您是澳洲永居身份的买家,刚需的话,没办法,只要能负担得起,该买还得买。如果是投资,建议现房的话,稍微等等,除非是有租金保证的房产。楼花好一点,因为可以把最近1年的不确定性跨过去。

如果是澳洲公民买家,建议多考虑一下拿新建房补贴25000澳币。也就是说,多看看在签合同后3个月可以开工建造的房产。注意,想拿这个补贴,在年底前必须购买。

小结

1. 不要让中介给你任何财务建议,尤其是帮你制定财富自由计划,因为中介没有资格,并且直接触犯澳洲法律。

2. 跟任何中介接触的时候,包括国内和澳洲的中介,要先问他有没有澳洲中介牌照?此处注意,澳洲每个州/领地的牌照不同,想买,举例,悉尼的房产,必须要有新州的牌照。

3. 我们应该对澳洲的经济恢复充满信心。

我们在影片开头说的是2020年第二季度的数字。澳洲统计局在每个季度结束后的2个月后才会发布数据。在股市中可以看到强大的经济复苏的信号。

澳洲,失业创造新高,同时股市也创造新高。这个现象最直接的解释是股市反应人们对未来的信心。澳洲8月份股市表现最好的是被疫情打击最严重的行业股票。比如,商业旅行相关股票上涨了75%。我们在7月份和8月份观察到的整体经济情况是。澳洲零售业7月份销售收入增长爆棚。如果维州能够尽早解除封城,绝对是对澳洲经济的强心剂。我相信澳洲的房产市场也会伴随着经济复苏,逐渐好转。

© 2018 - 2020 by Vision Training | Suite 1, Level 11, Tower 1, 495 Victoria Ave. Chatswood NSW 2067

(02) 9158 3256 | info@visiontraining.com.au​​ | All students for NSW accredited courses enrol with MRT Training RTO41529 | The certificates of all NSW accredited courses are issued by RTO41529 | All students for VIC & QLD accredited courses enrol with Connected Skills Institute RTO31474 | The certificates of all VIC & QLD accredited courses are issued by RTO31474

  • YouTube
  • Black Facebook Icon
  • Twitter
  • Black Instagram Icon
  • 知乎原版图标black