【澳洲买房一根筋必看】Top 11澳洲房产促销花样!想买更便宜的房?你得知道澳洲房产怎么才算便宜!房子便宜的唯一衡量标准居然是它!


无论是国内买房,还是澳洲买房,开发商房产促销,中介推销的套路都差不多。减价,打折,送家电,买多少,立减多少…这些方法唯一的作用就是先把你弄晕,然后你觉得真值,然后购买。我先给个结论,所有的澳洲房产促销政策都是烟雾弹。只要你掌握一条原则,马上知道这套澳洲房产到底值不值。这条原则到底是什么呢?

我在澳洲地产圈,工作了超过13年,看到开发商和中介的促销政策每年都换着花样推出。有时新的促销政策让我都眼前一亮。但是后来冷静下来,哦,原来是这样啊。在判断房子是否便宜之前的第一步,就是理性分析,吸引你去看房的各种花样促销政策,到底值多少钱?

Top 11澳洲房产促销花样1

*打折

打折是最常见的促销方法。澳洲的折扣一般都是按钱数或者百分比来计算的。这个跟国内的什么9折,95折,98折的叫法不太一样。聪明一点的开发商和中介会说,比如你打电话过去问中介,价格多少,能打多少折扣,中介会说,您来我们样板房看一下,我们当面谈一下折扣的事情。然后在你们见面的时候,中介可能会说,我们这里会可能可以减价,但是您需要放个定金,然后跟开发商谈,看看能拿到多少?其实他们大多都知道减价的额度,只是想看看你是随便问一嘴,还是真想买。随便问的一般也不会放定金,真想买的给点折扣也没关系。这就好比,在北京潘家园儿古玩街买东西,千万别瞎问,你问“这个奖章多少钱”,摊主说200,这时候你千万别还价,只要还价,摊主同意,你后来不买,那就容易打起来。这就叫随便问一嘴。买房时候,还是要注意素质,毕竟那么贵的东西。所以你能拿得到多少折扣,第一是看你和中介的关系,再要看你的诚意有多大了。

但是打折归打折,你现在需要跳出来想一下。打折是怎么回事,真的是打折吗?还是开发商把价钱加上去,再用减价来玩的心理战?理性的买家,我建议您在自己心理承受得了的情况下,观察一下某个项目的价格走势在做决定。这个事情一般只有中介,自己知道,但是买家一般不知道,尤其是刚刚进入市场的买家。

这里我简单提一下,我们中国买家的一个习惯。就是自己买的必须要是最便宜的,别人比我买到的更便宜就是不行。举个例子就是开发商价格调整,比如同样的房型,价格一样的有几间,标价80万澳币,打折,你花了78万买到,挺香的,回家心理美滋滋。但是转天开发商新出了活动,别人用76万买到了同样的房型。你说你心理气不气?如果在中国,轻则投诉,重则打砸开发商售楼中心。同样的事情发生在特斯拉中国销售的电动车上。有一次价格下调,之前购买的车主集体抗议,后来马斯克给怼回来,说如果我们的电动车提价,那些车主会写张支票给我补齐差价吗?肯定不会,所以就这样吧…在澳洲,这种情况也是一样。最有名的调价先锋就是美利通集团。他们最疯狂的时候一周调三次价格,后来客人也习惯了。所以大家在澳洲买房还是要收敛一下我们的中国习惯的,这里不太一样。只要您在购买的当时,这房子是值的,就可以了。

Top 11澳洲房产促销花样2

*开发商按比例支付定金

比如你买一套楼花,定金10%,一共10万,开发商贡献定金的30%,就是给你出3万。那么这套房你只要付7万的首付就能拿下。看着像是给你减价3万,其实不全是。因为对有些现金不多的买家,这3万的定金可比房价3万的减价更解决问题。因为能把买房现金的缺口给填上。这还是比较实惠的一种促销政策。

Top 11澳洲房产促销花样3

*买房送车

如果是买一套就送一辆,我个人觉得还好,比较值得,就怕买房后抽奖。这就不一定能砸谁头上了。送一辆价值2万的车,和给你2万折扣哪一个好一点呢?个人觉得还是直接给折扣比较好,1是这车你不一定用得上,2是你转卖时肯定不值2万,3是车在过户的时候可能会产生一定手续费。当然,如果你手里缺现金,还是选车比较好,因为可以折现。减价一时半时没法折现。

Top 11澳洲房产促销花样4

*买房抽房

就是你买个楼花,开盘的时候抽奖,抽中了你,你买的房就免费给你。这个我见得不太多,印象中之后一家印度开发商在悉尼西北区的公寓项目用过。这个真是有点丧心病狂了。这个项目的买家印度人居多,所以我猜可能跟印度人性格有关吧。不过这个要是有开发商用在其他项目上,想想都兴奋,真是太刺激了。

Top 11澳洲房产促销花样5

*买房送物业管理费

这个其实看准的是投资客的心理。房子盖好后出租时的管理费,悉尼大概在5%,昆士兰,堪培拉大概在7%-8%之间。就是所收租金的%。大概1年1500-1800澳币,条件是你必须在一定时间内用开发商指定的中介做出租管理。你别看钱不太多,但是有的买家,一听免管理费,他们想到的是太好了,收房后不用给管理费了,开心,又占便宜了。但是他们不会去算一算这个钱到底有多少。也不算一下,这1年不到2000澳币,把你选择出租管理中介的权力买了去,并且在一定时间内你必须用这家中介,还有可能条款规定,如果你卖房必须找同一家中介。所以这里面中介绝对是稳赚不赔的。选择的时候需要仔细看一下合同。

Top 11澳洲房产促销花样6

*租金保证

理论上就是无论房子租没租出去,租了多少钱,中介都保证每个星期支付给你一定金额。悉尼举例,租金保证有可能在3%-5%之间。举个例子一套80万澳币的房子,3%的租金保证就是80万*3%/52=461澳币/周。这个钱足够你支付银行利息,也有可能可以支付物业费等等支出,表面看起来还是挺香的。但是,你要看合同,看合同,看合同,重要的事情说3遍。可能的负面条款包括,举例子,5年包租共180天空租期限,就是允许合同期限之内空租少于180天,中介不支付你任何金额。过高的物业管理费,比如5%以上。5年内是否能卖。另外你需要考虑这5年内如果租金上涨的话,中介给你的钱是不变的。

Top 11澳洲房产促销花样7

*买房送6个月银行利息

这个跟买房送物业管理费性质差不多。开发商或者中介可能会指定你必须用某家的银行或者贷款经纪的服务。你得到的同时,也会失去选择的自由。

Top 11澳洲房产促销花样8

*买房送家具家电

开发商和中介会说买房送家电,并且会有一个标价。说这些家电价值多少。一般情况下,他们的大批采购价比市面零售价会低很多。但是问题是你自己买,可能花的钱更多。这个只要你自己查过价钱,觉得OK的花话,我觉得还是比较实打实的好处。

Top 11澳洲房产促销花样9

*合同换名字

这只会出现在楼花购买中。比如说留学生小白已经申请了移民,买了2年楼花,购房合同上面写了自己的名字,房子建好前,如果成功移民,名字不变,因为可以享受政府优惠,如果没有成功移民,则把名字换给别人。这个在技术上可行,但是在法律上是不允许的,除非律师肯配合。这个就比较灵活。对有特殊需求的买家,可能比给减价还要实惠。

Top 11澳洲房产促销花样10

*定金存款利息对半分,

你在买房时交的定金无论是10%也好20%也好,对方律师是需要存在指定的银行账户来赚利息的。利息比同期的银行利息稍微低一点点。但是积累下来也可能有几百上千澳币。旅游一趟够用了。不过在现在银行利息这么低的情况下,基本可以忽略。

Top 11澳洲房产促销花样11

*团购

概念上讲就是一大堆人一起跟一个开发商买房,开发商给批发价。但是我还是那句话,你觉得你赚了,你不一定真的赚了,只是你很难发现。比如开发商先提价,再降价的典型心理战。或者是必须达到一次一定数量的买家,才能拿到,让你去发动自己的资源,找朋友一起买。这个数量凑到了还好,没凑到,所有人都不能用这个价钱购买。所以可能是浪费感情。

中介应该怎样做促销

我们可以把促销手段换一个思维层面理解,其实促销就是为客人提供更大的价值,这个价值,不一定是钱。比较厉害的中介营销是花很少的成本让客人觉得超值。比如说合同换名字,比如说可以国际转账,或者是批发价拿到超值的电器/装修送给你,或者赠送一家澳洲超难进的私人高尔夫俱乐部的会员资格。这些都是很难用钱来准确衡量的。在有需要的客人面前,通常比直接给减价好用得多。另外一个思路是花同样的费用,让客人觉得超值,对比直接给15块澳币,和送一张15块的首映电影票,你觉得哪个价值更高?或者不送价值10000澳币的电器,改送购房新婚夫妇双人价值10000澳币的欧洲豪华10国游。绝对更能深得人心。

买家怎样看穿促销花样,看看到底房子值不值

看房子值不值的因素太多。房价上涨的因素比如什么潜力,增值,容不容易找租客,政府投资,这些因素一般都在未来。不同人的理解和期望值不同,没法衡量。房价下跌的因素未来黑天鹅事件,新冠疫情,经济危机,政治危机,国际局势,咱们也是没法预测的。所以这些都不说。我们只说能用钱来衡量的。

怎样绕开营销手段看看房子到底是不是便宜。就是把所有能够用钱衡量的费用,价钱,优惠,折扣都加在一起,除以房屋室内面积。注意,这里不包括阳台,车位,储物间,只计算室内面积。每平方米多少澳币。这个是开发商定价时候的标准,也是银行估价时候的参考标准,比较理性。大家可以试试看。如果你去一个售楼处,问导购,你们这个盘2房大概多少钱一平方,对方肯定先一愣,然后问你,你是估价公司的吗?中介也会高看你一眼。不敢跟你瞎忽悠。

小结

11个花样促销手段,各有利弊,一般买家捡到便宜的同时,也失去了一些选择的自由。中介在使用促销手段时候,希望能多一些真诚,实打实的优惠,不要玩花样。这样对我们中介的行业可信度是有帮助的。买家看房子值不值就是计算室内每平方米的价格。


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