【澳洲房产】2020澳洲房产市场逆势翻盘!|最先开香槟庆祝的人竟然是…|市场调整终于来了?我又预测错了吗?



一直看我频道的观众老爷们一定知道,想要获得可靠的房产市场消息,第一不能看新闻,因为新闻机构的商业模式限制,他们出的新闻一定要放大观众的情绪,才有人看,比如澳洲房产市场上行,新闻机构就会说大涨,市场稍微下调,他们就会说有史以来最大市场下跌即将来临,这样说你才会点进去看的么。第二不能看银行预测,因为银行雇佣的所谓经济学家的商业模式和新闻机构类似,看起来有理有据的分析,其实一点用也没有。关注银行预测的人一定还记得年初CBA预测的澳洲地产市场下跌32%,还有2个月前NAB银行预测20%上涨,现在看来简直就是瞎扯淡。第三不要相信想要买给你房子的中介,因为利益关系,你一问到中介,守规矩的会跟你说,我们没法给到财务和投资建议,不守规矩的会直接说买了房肯定赚。作为房产投资者,你唯一能够相信的就是房产市场已经发生的事情,然后结合政治经济这些大环境猜一猜市场往哪个方向走。这也是我们频道一直在做的事情。我们希望为您提供一个真实,客观的澳洲房产信息渠道。

每个月初澳洲各个房产研究和统计机构都会发出月报,里面会写,上一个月澳洲房产市场发生了什么事情。这些机构包括CoreLogic, SQM Research, HTW, 有时Moody分析报告也可以看一下。如果想看一下被人嚼过的比较中立二手信息,我推荐大家看看Property Observers网站。这里最值得参考的是CoreLogic,因为它是澳洲最大,资格最老,数据更新最快,最准的统计分析机构。

我们先看一下CoreLogic最新的报告,看看澳洲今年10月份的地产市场发生了什么。我们不废话,先上图。


最让我惊讶的是10月份悉尼地产市场价格上涨了0.1%。幅度不算大,但是这个消息绝对能够振奋人心。再看一下全澳洲,除了墨尔本10月份房价下跌0.2%之外,所有其他首付城市都在上涨了。其中涨得最凶的是阿德莱德和达尔文1.2%。一个月涨价1.2%如果持续下去,一年就能涨14%。这简直跟澳洲前几年地产市场的繁荣时期有一拼。整个澳洲平均房价在10月份上涨0.4%

所以我还是猜错了,太保守,上期影片“3大利好能否引爆澳洲房产市场”里面,我预测的是悉尼房产市场反弹在2021年第一季度,澳洲整体房产市场反弹在2020年11月。这两个都错了。实际情况是悉尼房产市场已经在2020年10月开始反弹,澳洲整体房产市场也在同时反弹。有人可能会认为这个反弹其实是小幅度的调整,然后会继续下跌。我到不这么看,任何一种趋势一旦形成,除非有突然的外力介入,这个趋势会持续一段时间的。我看到的澳洲地产市场回调上行的趋势其实在今年7月已经开始显现出来,到了10月份终于浮出水面到了上涨的起点。手里面还握着资金观望的房产投资者们可以考虑出手了。

过去12个月虽然有疫情影响,澳洲房产价格在每个首付城市都是在上涨的。其中堪培拉表现最好,上涨6.8%,第二位的霍巴特上涨6.5%,悉尼6.1%。墨尔本成绩倒数第二,一年中只上涨0.7%,佩斯价格没动。大家想想如果没有这个疫情的黑天鹅事件,澳洲房产上涨,绝对不只这么多。



我们再来看一下过去几年的澳洲房产市场周期。最左边的箭头表示的是澳洲15年整体价格上涨周期,在这个周期里面悉尼稍早,在2013年底开始上涨。最近一波上涨在第二个箭头的位置,是去年6月份开始的新一波上涨,直接被今年3月份的疫情打断。那么现在的上涨会不会是下一轮周期的开始呢?我觉得很有可能。



接下来这张图比较具体,说的是澳洲8大首府城市和郊区的房价变化。蓝色区指的是首府城市。我们可以分别看到悉尼墨尔本和另外6个稍小首府城市过去1个月,3个月和12个月的房价变化。值得注意的是,过去一年中,堪培拉和霍巴特房价上涨超过悉尼。过去的1个月中,阿德莱德,霍巴特,达尔文,堪培拉上涨都超过1%,远远高于悉尼和墨尔本。我们再看一下红色区域,说的是8大首府的郊区房价。比较明显的对比是墨尔本首府区价格下跌0.2%,墨尔本郊区房价上涨0.5%。悉尼,墨尔本,昆士兰和北领地的郊区房价上涨都甩了市区几条街。再看一下绿色区的综合数字。全澳州过去1年市区上涨3.7%,而郊区上涨4.8%。所以我想给出一个结论,澳洲大多数地区的郊区房价上涨比市区快30%。所以那些只买中心区的中国投资者可以睡醒了。

说完了价格走势我们来看一下市场活力。活力这个概念比较模糊,但是如果我们用拍卖清空率来侧面反应市场活力还是可以的。图中最右边的红框是澳洲目前的拍卖清空率,绿框是上一波行情时候同样清空率数值在走势中的位置。所以我们可以猜一下,现在的市场活力,是不是还远没有达到顶点呢?

我们看一下今年3月份疫情以来,澳洲房产的租金变化。房价已经开始上涨,租金变化却出现了严重的两极分化。这个两级分化也表现在两个方面。第一个方面在别墅和公寓的租金。在租金下跌的城市,悉尼,墨尔本和霍巴特。别墅租金下跌远远小于公寓租金下跌的幅度。在租金上涨的首府城市,布里斯班,阿德莱德,佩斯,达尔文和堪培拉,别墅的租金上涨远远大于公寓。第二个两极分化的方面在于首府租金和郊区租金。就是图上红色区域显示的。普遍来讲,整个澳洲的郊区比首府地区的租金上涨都要快,而且郊区的租金完全没有下跌。 所以从租金上来讲,郊区好于市区,别墅好于公寓,这两点结论说实话我比较震撼。我在澳洲房地产这行做了这么久,这个结论对我来说也是颠覆认知的。但是数据就是数据,没什么可以辩驳的。只要接受它,调整自己的投资策略就好了。

最后我们来看一下出租房的空置率。空置率这个数值,在我看来是反应区域房价和租金变化的最直接因素。空置率低,可以翻译成人们想租房,但是没有人租出来,所以租金就会提高,房屋的卖价就会提高。图里面最右边竖行可以看到各个首府城市的空置率情况。悉尼和墨尔本平均空置率在3.5%,其他首府城市还不到1%,这也从侧面印证了其他小型首府城市租金上涨和售价上涨的趋势。

小结

讲了这么多,我们做一个小结。如果你是澳洲永久居民首次置业,我觉得可以开启无脑模式买房,前提是政府给的补贴能拿的都拿到,记得12月底之前需要出手才能拿到政府新建房25000澳币补贴。需要购买公寓楼花或者土地别墅项目。

如果你还没有澳洲身份,但是想要买房自住,我觉得到不如出个大招,来一个租房+买投资房的模式。现在房租下降得那么厉害,CBD空租率那么高,你用很低的价格就可以租到不错的房产,还离你上学,上班近。没有澳洲身份的人买悉尼的房产需要交8%额外印花税。不过既然是投资房,不一定要买在悉尼,你可以考虑堪培拉,因为在堪培拉卖房,海外人不用交额外印花税,本地印花税也比悉尼便宜,关键是出租回报率被悉尼高了将近1倍。另外可以考虑其他小一点的首府城市,或者悉尼周边郊区,他们的涨幅近年来都比悉尼或者墨尔本这样的首府城市高不少。其他投资者也可以参考这个思路。另外我们观察到的情况是市区的公寓楼出租无人问津,郊区的别墅出租基本上一周之内就能租掉,而且租客很稳定。这也印证了我的预测,就是澳洲人远离CBD到可负担性强的区域中心安家的趋势,我管他叫下乡运动。这个趋势还会持续很长一段时间。只要容易出租,空置率低,房价上涨绝对不愁。所以想买投资房的人,真心可以考虑一下郊区的土地别墅。

如果你是卖家,有比较独特的房产,不用考虑,直接上拍卖,最近悉尼的拍卖清空率达到了80%,墨尔本的拍卖清空率和交易量也大幅度提高。不想上拍卖的现在要抓紧开始打广告了,到了12月,传统上来讲整个澳洲都会进入节日状态,交易量会下降,是房产市场的淡季。下一个旺季会在来年2-3月份开始。之前有一个粉丝给我留言说他要卖房了,我就问,是不是还款的压力挺不住,他说是不看好房产市场。希望他还没卖掉,在手里再拿一段,等等再卖,能赚不少。

如果你是房产中介,有好消息也有坏消息。持有新州助理中介牌照(NSW Assistant Agent)牌照的人需要在明年3月前学完2级牌照里面的至少3门课,才能在下一年继续从业,现在时间不多了,应该马上开始学习。维州10月20日更改了中介牌照法律,新的法律规定,中介初级牌照(Agent Rep)需要学习18门课,高级牌照/大牌,需要学习30门课。这个改变可以说是丧心病狂。还好维州政府给了1年的新政实施缓冲期,只要在2021年9月30日前报名并且完成学业,旧版本的课程仍然适用。就是小牌3门课,大牌18门课。相关课程链接在影片描述栏,大家可以看一下。

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