【澳洲房产】2021澳洲8大首府城市房价预测!悉尼房价,墨尔本房价,布里斯班房价,阿德莱德房价,塔斯马尼亚房价,达尔文房价,堪培拉房价,佩斯房价



经常有粉丝问我对2021年澳大利亚的房地产市场前景怎么看?这个问题确实非常普遍。其实在2020年,澳洲房产市场,就已经从新冠疫情和澳洲近30年来的首次经济衰退走了出来。多数人对2021年的澳洲房产市场看好,但是也有一些人持保守态度。预测这件事情本来就不是普通人能干的,只有“大师”,“专家”和“算命先生”才敢对未来预测。但是,应各位粉丝的强烈要求,我今天就斗胆,从我自己对澳洲房产的理解和数据分析,对澳洲8大首府城市做一个中短期的预测,纯属娱乐性质,大家不要当真。这期视频我过两天就删掉。如果你按我的预测去购买房产,赔了钱,然后来找我,我也不承认。



澳洲经济

首先我们看一下澳洲经济的大方向。我们正处在世界新冠疫情大流行之中,澳洲本土的失业率依然很高,而澳洲的住宅市场对这些负面因素表现出了强大的抵抗力。有很多的数据表明,由疫情引起的住宅市场调整在10月份就已经结束,11月开始我们住宅市场又开始了新一轮的上涨期。从整体市场供求上来看,优质房产的供给大大少于市场需求。下面这些重要衡量指标,表明我们已经经过了上一轮地产调整期的最低点。比如消费者信心和商业信心都逐渐升高,拍卖清空率保持在高位。不仅在悉尼和墨尔本,在其他的首府城市也有更多的买卖双方加入市场,交易数量大大增加。银行方面也非常热衷于开展新的贷款业务,因为利率的降低,银行的盈利能力降低,必须要增加新业务来弥补盈利不足。银行贷款逾期不付的情况下降明显,所以银行强制拍卖的情况在中短期之内会大大减少。还在妄想抄底的买家应该梦醒了。最近一次的银行降息刚刚过去2个月,同时央行“保证”在3年内不加息。这都极大鼓励了购房者和投资者的信心。再加上疫情好转,疫苗上市,和国门打开,失业率会逐渐下降。人们有了稳定的工作,就会增加消费,支持企业和生意,从而继续刺激房产市场上涨。我真心不认为澳洲财政会断崖或者崩溃,而是会在这波经济上涨中,逐渐被消化。澳洲房产市场有没有泡沫我不敢说,即使有的话,在中短期也不会破裂。正相反,2021年房产市场会迎来由一系列积极因素刺激的市场上行,而且有可能这种趋势会持续到2022年。



澳洲中央银行对澳洲GDP的预测也比较乐观,按照央行的模型,2021年很有可能是澳洲经济复苏的一年。同时是澳洲迈向全民就业的一年。


目前的消费者信心也已经回到了疫情前的水平,如果你是绵羊类型的买家,就是非要看你周围的人都去买房你才去买房的人,我很负责任的告诉你,你周围的人都在买房了。即使还没有买的,都在积极攒钱,看房呢。



这里是ANZ银行对2021年房价的预测。我们看到ANZ银行预测澳洲整体住宅市场在2021年上涨9%,悉尼上涨9%,墨尔本上涨7%,布里斯班上涨10%,佩斯上涨12%。银行对地产市场的预期时间不准,涨跌幅度不准,但是大方向每次都是正确的。所以大家也就看看大方向就好了,对数字和时间不用太在意。其他银行也有自己的预测,大同小异。



我们在看未来的时候,首先需要看看住宅房产市场已经发生的事情。图里面红色的竖线是指澳洲疫情开始时候各个首府城市的房价指数,我们可以看到,自从3月20号澳洲关闭国门直到12月底,悉尼稍稍下跌,墨尔本下跌大概5%,其他城市都或多或少的上涨。看完了这个图希望不要再有人像之前的黑粉一样,一厢情愿的认为澳洲房产市场直到2026年都不会上涨。这就像现在还有一部分美国人认为新冠疫情是政府捏造出来的一样。


8大首府

讲了这么多澳洲经济和住宅房产市场基本面,我们现在就来看看澳洲8大首府城市的具体情况。


悉尼

在经历了连续5个月的下跌之后悉尼住宅市场在2020年10首次反弹,房价上涨0.1%。这期间别墅价格上涨0.5%,公寓价格下跌0.5%。目前悉尼的住宅房产中位价仍然比2017年的顶点低5%。虽然房产中位价在上涨,但是租金持续下滑,空租率提高,尤其是悉尼的内城区和CBD周围区域的公寓。现在悉尼的市场交易量比前三个月上涨了18%,这说明了买家和卖家的预期非常理性。对于现金充裕的投资者来说,现在购买的成本比年底购买要低很多。悉尼的B级房产有可能价格继续缓慢下滑,比如处在内城区的没有租客的公寓,C级房产有可能很难找到买家。我们在做投资分析的时候,一般会把房产分成ABC三个级别。简单来说,A级房产就是在不同价位上都能充分满足投资者的需求的房产。比如近一切设施,不在主路上,采光好,交通便利,开发商有名,总之是任何一点都无可挑剔,租金现金流和资本增值都看好。B级房产可能有某个硬伤,比如在主路上,没有车位,或者旁边就是变电所,其他方面还都不错。C级房产就是那种有不止一个硬伤,而且生不逢时的房产,比如纯朝南,没阳光,在主路上,没有独立洗衣房,正处在区域翻新重建之中,或者旁边就是工业区。这种房产基本没有抗跌属性。详细的我以后有机会给大家讲。所以悉尼整体看涨,独立地契房产好于公寓类房产,内城区上涨有些阻力。当然在做投资的时候,要以某个房产为具体分析对象,不能说所有别墅好于所有公寓。这个大家还是要客观对待的。至于涨多少,我就不给具体数字了吧。大家应该有自己独立的判断才好。



墨尔本

墨尔本的情况有些特殊,在进入疫情之前,房价飙升了12%达到了历史新高,紧接着2波疫情到来。打压墨尔本的房价。但是从11月开始,墨尔本有了第一波的强力反弹,而且反弹的力度在第一个月就超过了悉尼。当然看上涨还是下跌,有一个决定的因素就是你入手的时间,如果你在最高位入手,即使2021年涨一年,你还有可能是赔。如果现在入手,用脚都能想出来年底能够大赚一笔。图中我们清楚的看到,墨尔本住宅房产在10已经触底。所以现在入手就是最佳时机。但是需要注意的是,墨尔本的内城区新上市货源堆积,购买活力不够,尤其是公寓楼。大家在入手的时候需要慎重考虑。也就是说墨尔本的内城区公寓楼可能需要经历更长一点的调整期。


布里斯班

布里斯班的房价在过去的一年之中对疫情的免疫力非常强,只经历了轻微的下滑。随着成功遏制疫情,布里斯班的房价在过去几个月中一直在上升。有稳定收入的首次购房者,不但拿到了政府的优惠,还享受到了历史最低利率。他们是布里斯班房产市场上涨的强劲动力之一。不仅仅是自住者,澳洲各个地方的投资者也纷纷把布里斯班纳入投资考量之一,因为他们认为不管是入场门槛,还是投资回报,布里斯班都在全澳稳居上游。尽管市场上对房产的普遍需求增高,自从6月以来人们对公寓楼的需求量却在下滑,尤其是那些建筑和设计质量低的高层公寓。Westpac对布里斯班2022-2023的预测是房价增长20%。同样,我们看银行预测,只要看方向就好了,时间和数字可以忽略掉。如果你在布里斯班正确的区,买正确的房子,长期来看,稳赚不赔,只是涨价的速度,和出场时间点,没有人能控制的了,有一点运气的成分。


堪培拉

在我们澳洲地产投资界有一个比喻,堪培拉是一个被人忽略的宝地。堪培拉非常特殊,是澳洲的政治中心,人口大多数是政府雇员,所以就业超级稳定。历史上看,无论澳洲出了什么事情,也包括这次的疫情,租房子一样艰难。这么低的空租率给投资者极大的信心。这也促成了堪培拉投资保底的声誉。同样在澳洲地产市场高歌猛进的时候,堪培拉也会不紧不慢的发展。总结一句话,想保底,去堪培拉,想避险去堪培拉,想赌一把赚大钱,堪培拉不适合你。2021年堪培拉会延续多年以来的势头,雷打不动。


佩斯

佩斯的人们对房产市场上涨已经等得太久了。复苏势头正猛的佩斯,一下子被疫情打断。567月连续下跌。但是现在佩斯的房产已经恢复正常轨道,连续4个月上涨。但是这0.8%的上涨还不足以抵消疫情期间2.2%的下降。佩斯的市场成交量增加了13%。从整个澳洲来看,佩斯的独立屋中价位最低,只有$475,000澳币。这么低的门槛,加上消费者信心和低利率,这些都是2021年佩斯的房产价格上升的因素。另外一点我在中短期看好佩斯的原因是,这里的租金在疫情期间居然在上涨,可能是出外打工族在疫情期间都回到佩斯居住的原因吧。但是实际上佩斯的租金涨幅全澳最高。这会在一定程度上刺激投资行为。再加上疫苗,开放国门,和海外移民,2021年佩斯的房产市场也会上涨。


霍巴特

霍巴特今年成为了房产投机者的新宠,在2017-2018年霍巴特的房产涨幅全澳最高,之后一直上涨到了疫情前,达到了历史新高。但是我自己的理论是,霍巴特的崛起,有可能是在2017-2018年的澳洲地产下行期,悉尼和墨尔本的房产市场相继进入了调整期,所以资金流向霍巴特,抬高了房价。如果今年悉尼和墨尔本表现良好的话,霍巴特的房价上涨势头有可能会在一定程度上被抑制。不过这并不影响霍巴特在2021年继续整体上涨。


阿德莱德

最近一个月,阿德莱德住宅房产市场发展势头强劲,10月份房价创下新高,上涨了1.2%。这是从2008年以来的最大单月涨幅。背后的原因很可能是阿德莱德有效控制疫情,低息贷款和政府刺激政策。从地域角度上来看,阿德所有的子区域在过去3个月中都有升值。增值最高的区是Onkaparinga,3个月中增值5.4%,真的非常吓人,这样一年的增值就会是20%多。当然不是每个区都有这么高的增值,并且增值的可持续性还有待考察。


达尔文

租金方面,达尔文在今年3月疫情开始就一直在上涨,情况跟佩斯有点相似。在第三季度,达尔文的房价上涨了6.6%,全澳州只有霍巴特的涨幅超过达尔文达到了6.9%。达尔文的上涨得益于开放州边境后涌入的12万5000人口。在没有疫情之前这个数字是每年净流出3200人。在达尔文,澳洲和美国政府斥资巩固国防,就业有所提升。现在的达尔文,有整个澳洲最高的政府公务员比例。在疫情的初期,人们为了工作机会涌入达尔文,最近来了很多已经退休追求生活质量的人和看重租金回报的投资者。我的看法是在中短期,达尔文的房产价格会稳步上升。


小结

提升房价的根本因素是人口,澳洲的出生率近年来屡创新低。在悉尼和墨尔本的生活费用提高,再加上疫情的原因,也促成了人口向偏远地区或者小的首府城市迁移。在今年疫苗问世,国门打开和移民留学生回归之前,目前各个城市的房价趋势有可能会继续保持,之后因为移民和留学生涌入,悉尼和墨尔本房价可能继续上涨,其他小首府城市的涨势会被抑制。



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