【澳洲房产】 99%房产投资者是失败的!澳洲房产投资7堂成功必修课!原来房产投资这么简单!



我在澳洲房产行业工作了将近15年。经历了2波市场涨跌,现在是第3波的起点了。一直以来跟不少房产投资界的大佬学习,获益良多。我自己也从刚刚开始的各种踩坑,逐渐形成了一套完整的房产投资理论体系。到目前为止我自己已经有了多套投资房产,同时帮助我们很多会员建立了自己的房产投资组合。跟很多房产投资者接触下来的感觉是,他们要不然觉得自己错过了投资机会,由于各种原因没有买或者没有买到那套非常棒的投资房;要不然觉得没有最大化自己的机会,当初好的时间点,好的地点,好的价格,为什么没有多买几套呢?


澳洲税务局ATO最近的报告显示,在澳洲,拥有1套住宅房产的投资者有160万,2套的有42万,3套的有13万,4套的有5万,5套的有2万,6套和以上的有22000人。最成功的这22000人只占到所有的220万澳洲房产投资者的1%。所以无论是从感觉和从实际数字上来看,99%的房产投资者都是不成功的,因为他们没有通过投资澳洲房产达到财富自由。


通过调查,房产投资者遇到最多的问题是,第一,自己的房子不升值或者正在贬值,第二,在购买下一套投资房的时候,没有银行愿意借钱,第三,在地产市场波动的时候没有控制好现金流,压力太大,不得已割肉卖掉。为了解决这些问题,我正在筹备《澳洲房产投资大师课》,课程不久后就会推出,大家如果现在注册,可以拿到首发价,您可以联系客服微信visiontraining咨询详情。作为课程的一部分,我们总结了一下澳洲房产投资的7堂必修课,分享给大家。希望能对各位粉丝有一定的帮助。



1,超过9成人的投资理念是错误的


在房产投资领域,很多投资者在做投资决策,维护投资产品和向银行借贷的时候,根本没有任何的计划。他们总以为,我只要买房子,收租金,等房子买多了,就可以实现财富增值,最终实现财富自由。很多有计划的投资者,花了大量的时间,精力和感情建立的房产投资组合并没有为他们带来应有的财富自由,因为他们的理念和计划都是错误的。我们都知道澳洲只有1% 的房产投资者成功积累了6套或者以上的房产实现了财富自由,那么你的房产投资计划,就要跟其余99%的房产投资者不一样才行。如果你的方向就是错误的,无论你再怎么努力,也只能离你的投资目标越来越远。在这里我举一个例子,之前有2位粉丝找到我们,分别想卖掉自己在悉尼Rosebery的公寓房。这两套在同样的楼层,同样的户型,2房2卫1学习房,1储物间,1车位,室内面积是73平方,阳台11平方,车库13平方,储物间2平方,总共99平方。



买家A的这套2房公寓2015年7月购入,价格89万5千澳币,买家B那套2015年11月购入,价格是98万5千澳币。同样楼层,同样户型,时间差4个月,价格差了9万澳币。明显第二个买家买贵了。因为时间太久,我们无从考证是开发商加价,还是无良中介私自加价。但是我们可以肯定的是,这两位买家都是为了做投资才买的房子。这两套房子的卖价现在是88万5千到89万5千之间,因为我们收到了几个出价都在这个区间。所以在房产投资上来讲,这两套房产都是失败的。第一个买家有其他的投资房,经验多一点,看市场行情比较准,所以早4个月出手,占了先机,但是当时没有准确分析Roseberry区域的未来发展,虽然是按照自己的计划进行投资,但是显然计划是错误的。第二位投资者就比较惨,不但时机抓得不准,还被开发商或者中介加价,而且听信了投资方面的虚假宣传,导致自己比别人多花了9万澳币,买到了一个不在投资级别的房产。其实在我们投资大师课里面有讲什么是投资级别的房产,这两套房产直接违反了我们的投资理论,比如,1,房子要对于自住者有吸引力。Rosebery却的公寓成片,出租率太高,自住者偏少;2,低于内在成本与替换价值,这两套公寓当时的买价都比类似的二手公寓高出太多尤其是第二位投资者;3,地区有超过10年高资本增值的历史,Rosebery的属于旧城改造,当时的公寓没有超过10年的历史,无法判断;4,有特点的房产,这两套公寓户型一样,同一楼层,没有任何特点,如果你买的是特别的一点的公寓,一般升值会好一些,比如水景,或者顶层。所以你们看看,这两套“投资房”对有经验的投资者来说,完全就应该在初期就排除掉的。


2,你的财富由朋友圈决定


首先我要澄清一下,我绝对不是说你的朋友没钱,就不值得交往。有没有钱跟人品没关系,流氓穿上昂贵的西装,还是流氓。但是你的朋友圈里面人的思维,一般决定他们的有多少财富。没钱的人,一般没有赚钱的思维。你可以简单理解,你和一帮成天考虑吃喝玩乐,打扮,唱K,泡妞的人在一起混,你有可能借助他们的思维成就你的房产投资和财富目标吗?如果你的朋友圈里面都是安于现状,享受生活,只考虑今天吃饱穿暖喝一壶小酒就满足的人,能给你赚钱的思维,帮你实现财富自由吗?他们在生活中都懒得向前走,哪能帮得到你呢?跟他们混得久了,只有你被拖下水,只想着吃喝玩乐,或者享受安逸生活,逐渐你的拼搏和变得富有的思维和动力也会消磨殆尽,最终的结果不过是跟大多数人一样,退休以后靠养老金和社会福利过活而已。在财富圈,有一个5人法则,说的是1个人的财富,基本等于他经常接触的5个朋友的平均值。大家可以回去自己测一测。所以你想通过房产投资达到财富目标,第一件要做事情就是找到一帮志同道合的朋友,交流经验,互相鼓励,互相取经避免踩坑。本着这个目的,我们展望咨询开设了澳洲房产投资买家群,开设几周以来已经有几百位朋友加入。每天群里热闹的很。群员每天都在提高知识,获取经验。现在不加入的话,你的投资财商会被远远甩在后面。大家可以扫描二维码或者点击影片描述栏链接加群。



3,想当甩手掌柜的房产投资者注定失败


房产投资是一门生意,你会有一个团队帮你打理,你的会计师,律师,出租中介,财富规划师等等,但是作为房产投资生意的老板,你会把它全权交给别人打理,自己不闻不问,等着别人给你创造财富吗?如果你回答“是的”,我敢打赌,很大可能性,你就是那99%不成功的房产投资者。作为这个团队的领袖,你的责任是领导你的团队,让每个人发挥出自己最大的能力,最终的决定必须有你来做,投资的结果也必须由你来承担。之前有一位悉尼的富婆找到我们要做1对1咨询,在聊天的过程中得知,她现在有7套房产,其中3套是通过一个澳洲本地的买家中介购买的。这位富婆就是典型的甩手掌柜。这三套房产中每一套都支付了昂贵的买家中介佣金,达到了房价的2.2%。在买家中介行业,这个佣金是非常高的。买的当时,这富婆很兴奋,自己不用操心,就成功买到了,位置不错,价钱也OK。但是持有的第二年开始,发现自己需要交的各种税费,包括地税太高,这些房子也没有办法做负扣税,抵消她个人收入和生意收入的所得税,算起来,持有成本比预想的要高很多。我们询问过后才知道问题出在哪里。这个富婆有会计,财富规划师,并且给这位房产买家中介介绍过。然后就甩手不管了。结果是买家中介不懂税务,不懂财富规划,不知道这位富婆的个人收入情况,同时也没有联系富婆的会计和财富规划师,进行团队协作,只是凭借自己的经验帮富婆找房。房子本身没问题,但是问题出在没有综合考虑客人的情况,导致投资失败。所以说,甩手掌柜在房产投资这条路上走不远。那可能有人说,这富婆都有7套房子了,房产投资很成功。是有7套房,但是买房的钱并不是她通过房产投资的经营得到的,而是她自己其他生意中赚的钱。在房产投资领域根本谈不上成功。


4,真正的投资者在下跌市场中也能成功


股票市场大牛市的时候,闭着眼睛买股票都赚钱,人人都认为自己是股神巴菲特。只有在股市大跌的时候还能全身而退的人才是最终的赢家。房产投资也是一样,只是时间上要比股市拉得更长。在如今的房产市场上升期,每个人都觉得房产投资是一件多么简单的事情,只要行动快,抢到房,就一定赚钱,就是个成功的房产投资者了。这种观念是完全错误的。你在市场上升期买房赚到钱,很正常,因为大家都能赚到。能够区别那些最终成功的1%,和99%不成功的房产投资者的最重要的因素,就是在市场下跌的时候,你是不是还能赚到钱。在每一波市场下行期,都有很多房产买家,因为还款压力,现金流,失业,甚至婚姻家庭等等,为了继续持有投资房产,往里面填钱。实在挺不住的时候,不得不忍痛割肉,便宜卖掉。但是有一小部分投资者,已经留好了现金流应对房产市场下跌,并且还有足够的现金和贷款能力去慢慢寻找折价急卖的房产抄底。往往后一种就是能够最终成功的那些人。所以在我看来,最佳的入市时间点,是买在市场恐慌期,和房产市场上涨初期。我很替那些在市场大跌的时候一听到有人劝他们买房,就像遇见瘟神一样的人惋惜,因为他们注定没法成功。人是赚不到自己认知以外的钱的。


5,投资自己比投资房产更重要


在房产投资这条路上最大的风险,不是房产市场下跌,不是负现金流,不是遇到骗人的房产中介和开发商。房产投资的最大风险是你自己!你买到了错误的房产,那为什么你当初没有经过仔细调研呢?为什么随便看了个不知道是谁发的油管视频或者小红书,就去买了那套房呢?你被人骗了,那为什么你没有识别坏人和谎话的能力呢?当时买的时候,很冲动,那你为什么没有在买房的时候像工作和做生意一样冷静面对呢?房产市场下跌,没有钱还给银行,那你为什么没有留出足够的备用资金呢?所以你看看,几乎所有所谓的房产投资的风险,都是你个人行为的结果。这些投资行为和决策,都是可以通过后天学习来改善的。你不懂房产投资,就向已经成功的房产投资者学习。不想孤立做决定,就来我们的买家群里面问问大家的意见。想做出最客观,有数据和计算结果背书的决策,就来学习我们的投资大师课程。这些都是对你自己的投资。有些是时间上的投资,有些是金钱上的投资。你没有对自己持续投资,做出错误的决策,所带来的损失,可能超出你应该付出的学习的时间价值和学习成本的几百倍甚至上千倍。聪明人应该懂得,投资自己比投资房产更重要。


6,切实可行的财务计划


很多房产投资者在买了1套2套投资房之后,没法再进行下去。有的人觉得这是因为银行不给他们贷款。其实不是的,在实践中,无论是中国人还是澳洲本地人,都有用比较低的全职工作薪水,建立起一整个房产投资组合的例子。最根本的原因是他们根据自己的收入和未来发展情况,事先制定了一整套投资房产财务计划。计划明确,自己在什么时间应该买入,什么时间卖出,买什么样的房产,才能得到高增值,才能更快速的生成下一套投资房的首付和贷款额度。只要遵循这套投资方案,无脑操作也可以在短时间内积累庞大的房产投资组合。但是在初期制定财务计划的时候,必须要咨询专业人士,制定适合自己的计划。


7,你的生命中不只有房产投资


每当人们过生日的时候,都觉得自己这么快就老了一岁。每当孩子幼儿园升小学,小学升初中的时候又要感叹白驹过隙,时光荏苒。照镜子不时发现自己眼角又多了一条皱纹。你的生命中有家人,有朋友,有事业,有爱好。这就是我们强烈推荐大家学习房产投资,制定计划并且严格遵守的原因。咨询专业人士,节省自己宝贵的时间,通过房产投资创造一生的财富,创造可以传给子孙后代的财富。


如果各位观众老爷觉得我们的频道对你有帮助,请加入我们的澳洲房产买家群,请您评论,订阅,点击小铃铛,这样就不会错过我们的每周发送的精彩内容。为了让各位迅速了解澳洲房产市场我们特别准备了3场免费澳洲房产知识干货直播,《澳洲房产投资不能这么玩儿》上下场,和《2021澳洲房产投资10大误区》欢迎大家捧场参加。报名链接在影片描述栏。我是澳洲Alex老师,帮助澳洲房产买家做出知情决策。下期影片不见不散。



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