【澳洲房产】震惊预测! 40%下跌V.S. 30%上涨! 澳洲房市最新走势分析! 央行喊话! GameStop散户的疯狂!



最近澳洲房产市场的火热, 已经是不争的事实, 澳洲央行RBA重磅预测澳洲房市30%上涨, 到底可信吗? 澳洲房产市场12月和1月的表现如何, 有什么新的趋势? 买家, 卖家应该如何对市场做出反应才能得到超额回报?


在聊澳洲储备银行RBA对澳洲房产市场30%上涨预测之前,我们先来看一看澳洲房产市场最近的表现。


在去年12月,澳洲房产市场收盘时CoreLogic的全澳房价指数1个月内上涨了1%。这是在澳洲4月到9月房价下跌2.1%之后,澳洲房价连续第3个月整体上涨。在整个12月,领跑整个澳洲首府城市涨幅的又是达尔文,达到单月价格上涨2.3%,如果保持趋势,今年的涨幅可能会达到夸张的27%. 悉尼的11月涨幅是0.4%, 12月是0.7%



说到这里我想稍微提几句, 几个星期之前我曾经做过一个调查, 看看澳洲华人对哪个首府城市投资房产比较感兴趣. 有155人投票, 想在悉尼购买房产的人占38%, 墨尔本占30%, 布里斯班占20%, 对其他小首府城市和偏远地区投资感兴趣的人加起来才8%. 我有点不理解, 看着达尔文在疫情期间和后疫情时代的涨幅, 为什么想要挖掘一下达尔文和其他小首府城市房产投资的潜力人还是这么少呢? 我自己的理论是, 人们的天性是懒的, 不想工作, 不想动脑子的, 所以大家看到这么多人, 在不去了解自己家附近以外投资房产机会的情况下, 就想, 反正市场在涨, 我就近买了吧, 省事. 勤奋的人, 喜欢懂脑子的人, 还是少数的, 他们愿意花时间找到最好的房产, 所以会去看普通人视野以外的机会. 这也是在房产投资领域, 成功的人是少数的原因.


我们看到澳洲8大首府城市12月份涨幅是0.9%, 而偏远地区整体涨幅是1.6%. 如果你在1年前买了澳洲偏远地区的房产, 现在已经上涨了累计11.8%, 而同时买的首府房产只上涨5.3%. 单月涨幅最夸张的地方是北领地的偏远地区, 你可以理解为达尔文的远郊. 12月1个月房价上涨了3.2%. 我们算一下, 如果你11月用50万澳币购入一套别墅, 贷款80%, 就是投资加了4倍杠杆. 自有现金投入是20%也就是10万澳币, 那么这1个月的投资回报是50万*3.2%/10万=16%. 减去各种费用, 利息, CPI, 你赚到的纯回报也有大概10%. 这是个什么概念? 投资10万澳币, 1年给你赚回来10万澳币啊. 年投资回报率100%. 看到了吗? 这就是房产投资的魔力. 当然这个跟投机没法比. 前两天美股GameStop, 200万散户干掉2个顶级国际对冲基金. 具体我不做分析, 因为网上多得是. 几个月内, GameStop股票从3块多炒到300多美元. 投资回报天文数字. 澳洲房产跟这种投机可能达到的回报没法比. 我还是那句话, 你想稳定一点赚钱, 最好投资澳洲房产, 想要赚快钱, 直接去赌场, 或者玩美股就好了.


我们现在来看一下市区和郊区的对比. 在2010 – 2020年的10年间, 新州市中心区的平均年涨幅是5%, 跟郊区Illawarra持平. Newcastle 和 Lake Macquarie 两个区域的年涨幅平均在4.5%.


在维州过去10年郊区涨幅之最是Geelong. 年平均上涨4.1%, 跟墨尔本城区最高涨幅相当.


昆州的黄金海岸和阳光海岸年均涨幅在2.4%. 居然超过了布里斯班市区的涨幅.


所以我们可以看到在2020年之前, 澳洲有些郊区和偏远地区的房价涨幅就已经和8大首府城市不相上下, 疫情之后有了明显的变化, 郊区和偏远地区的涨幅已经明显高于市区. 各位观众老爷们可能还记得我之前的分析. 澳洲人下乡的趋势. 看来,实际数据还在持续印证我的理论.


2020年一整年的澳洲房产市场变化, 也跟疫情初期, 各个银行对房产市场的估计完全相反. 2020年1月到12月的一年中, 澳洲整体房价上涨3%. 其中8大首府平均上涨2%, 郊区和偏远地区上涨6.9%. 截止到2020年12月底, 只有墨尔本的房价比年初稍微降低, 其他城市都有不同程度的上涨. 达尔文高居榜首, 上涨幅度达到了9%.


随着房价上涨, 各个州领地的平均房价也得到提高, 其中悉尼平均别墅价格重新回到了100万澳币以上. 对澳洲各个地区房价不了解的人自己截个图研究一下. 希望能用这张图统一解答很多澳洲房产小白对各州房价差别的疑问.


这张图是我对澳洲房产市场走势预测的一个重要参考标准. 图里面数据的意思是, 在某一天开始算, 过去28天澳洲房产平均涨跌幅度, 然后把数据连起来的走势图. 我们看到截止2021年1月21日的过去28天,澳洲房价整体上涨0.8%. 澳洲房价反转从10月20日左右开始. 我最早的反转预测是在去年9月份, 我当时比较保守, 预测反转会发生在2020年11月, 但是实际情况是10月份就已经开始反转. 接下来2月份的走势我们还要拭目以待, 但是大方向肯定是好的.


我们通过统计数据还看到了一些有趣的现象. 在出租房的租金回报率方面, 澳洲所有的郊区和偏远地区, 都碾压相应的8大首府城区. 比如悉尼市区出租回报率2.9%, 而郊区回报率是4.4%.


过去两年中全澳洲获批准建造的别墅数量都是公寓数量的1.7倍. 这在公寓楼花卖得火的2014-2017年根本没法想象. 可以看到, 市场需求, 已经从公寓到别墅完成了大反转. 这种趋势可能会在未来的2年中持续.


在截止2020年10月的1年之中, 银行房贷中有35%给了首次置业者, 只有不到1%贷给投资者. 这说明现在的澳洲房产市场活力是由首次置业自住者推动的, 也就是内需推动. 但是这个内需很大程度来自于政府各项政策的扶持, 和低利率. 据中央银行RBA说, 3年内会维持低利率环境, 但是政府的各项政策扶持可以随时变化, 这就给房产市场走势带来了一些不确定性.


讲完了市场的实际情况, 我们来聊一下最近很火的澳洲中央银行RBA对澳洲房产市场的预测. 最近RBA出了一份内部报告, 也不知道是谁最先发现的, 说RBA这份报告里面预测澳洲房产市场最近几年会涨30%. 然后新闻, 媒体, 包括一些手机端的APP, 还有一些油管博主, 就开始说澳洲房产市场会涨, 你看, 连中央银行都这么说了. 中央银行预测肯定准.


准不准我们先不谈, 我们先看看, 在澳洲历史上最近一次房价整体上涨30%是哪几年. 如果大家对澳洲房价有疑问的话, 尤其是你们听说澳洲房价7年翻一番的时候, 自己要走走脑子, 看看这个说法到底正不正确, 我们频道里面有一个影片叫做”60秒看懂澳洲房价”, 里面用数据说话, 告诉你7年翻一番这个说法有多扯淡.


好了言归正传. 以悉尼举例, 上个月悉尼的平均别墅价格刚刚回到100万澳币. 上一次达到100万澳币是在2017年6月, 正是上一波上涨的顶点. 我们按照这个数字往回推, 看看什么时间开始, 房价上涨30%可以达到100万澳币. 也就是房价在77万左右的时候.


所以我们查到这个时间大概是在2014年底的时候. 就是说2年半时间房价上涨了30%. 所以我认为再次上涨30%是可能的, 因为在历史上已经发生过. 但是你应该相信中央银行的预测吗...


同样一家银行, 20年8月预测澳洲地产市场可能下跌40%. 21年1月预测可能上涨30%. 我已经不想再骂人了. 想看相关银行预测多不靠谱的人, 请移步频道影片”4大银行预测”那一期. 只是现在看来, 不但商业银行的预测不靠谱, 中央银行也这德行.


小结


2021年3月底会决定澳洲房产市场未来2年的走向. 因为首先, 澳洲接种疫苗将会在3月初开始, 1个月的时间足够看出疫苗副作用和可靠性. 第二, 3月底会决定降低贷款审核标准法案是否能够通过, 如果通过, 澳洲房产的投资者会一窝蜂开始买房, 房价将会水涨船高. 第三, 三月也预计是最后一期政府job keeper jobseeker补助结束的时候, 届时澳洲失业率能否稳定现在还是未知数, 如果失业持续增加对房租和房产投资活动有抑制作用. 第四, 新建房补贴15000澳币在3月底结束, 到时候首次置业者买新房的动力会下降非常大, 如果政府没有其他扶持, 投资者购房行为上不来, 澳洲房产市场发展可能会有一小段瓶颈期. 第五, 是已经有题案的废除印花税政策, 可能在3月份会有一次再审核. 所以大家看到,澳洲房产市场涨跌, 真的不只是一个因素在起作用. 我们小老百姓肯定没有澳洲政府和澳洲中央银行看澳洲地产市场的高度. 但是我相信, 既然地产行业能够极大带动内需, 在澳洲经济恢复之前, 澳洲政府还是会一直支持地产行业发展的.


如果你是买家, 不用我说你也知道直接开启买买买模式就好了. 但是想要买到好房, 能跑赢大盘的房, 可不是中介给你打了保票就行的. 我观察到已经又不少人意识到在做买房决策前, 花钱找专业人士咨询的重要性了.


如果你是卖家, 一般来说, 别墅可以等市场涨起来再卖. 租金不好的公寓的话, 建议现在割肉, 然后转而投资其他回报更高的房产, 即使割肉初期有点疼, 但是长期来看,投资回报回高很多.


如果你是新州的房产中介, 记得要在3月前完成CPD续牌, 否则牌照可能会被取消. 维州中介要在8月前完成现有的课程, 因为之后会变得很难.


节目最后, 我们来回答一个粉丝提问.


有位海外的粉丝一直问我海外印花税的问题, 在澳洲边境没有开放之前, 我不认为澳洲政府会修改海外印花税附加这个政策. 因为即使免除, 海外人也不能到澳洲来, 也就没有什么意义. 再说, 即使在没有海外印花税附加的堪培拉, 海外中国人的买房热情也没见很高. 所以目前这个政策我猜应该不会动. 现阶段海外人士投资澳洲房产, 费用的门槛有点太高, 比如海外印花税附加, 缺席房东地税附加, 这些费用基本把你房子赚钱的能力吃光了. 当然如果你买房是另有打算, 比如移民, 孩子上学, 或者财产保护, 那就要另当别论.



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