【澳洲房产】重磅!墨尔本房价惊人反转!11月澳洲房产市场走势全解析。


澳洲房产市场11月走势,最让我惊讶的就是墨尔本的强力反弹,10月份墨尔本的房价整体下跌0.2%。而解封后的11月马上就迎来了一波反弹,当月房价上涨了0.7%。相对来说,悉尼只有0.4%,布里斯班是0.6%。但是目前墨尔本仍然是澳洲8大首府城市中唯一年化房价下跌的城市。我们再看看阿德莱德,佩斯,霍巴特,达尔文和堪培拉这5个小一些的首府城市,我叫他们澳洲5小首府,其他3个城市,悉尼,墨尔本和布里斯班合称为澳洲3大首府。澳洲5小首府的涨势在11月非常猛烈,平均在1.5%左右,那么按照这个趋势走下去,房价年化涨幅有可能达到15%甚至更高,尤其是达尔文和堪培拉涨势非常强劲。从澳洲整体上讲,如果目前的趋势持续的话,整个澳洲房价水平在2021年的2月就会恢复到疫情前的房价水平。墨尔本恢复的时间会稍微长一些。


虽然澳洲房价整体涨势良好,但是悉尼和墨尔本现在的房价水平仍然低于2017年上半年的高位。佩斯涨势良好,但是目前的价格水平与2006年中持平,达尔文房价与2007年中持平。布里斯班,阿德莱德,霍巴特,堪培拉的房价已经在11月份达到了很夸张的历史最高点。

我们最传统的房产投资争论焦点,就是公寓好还是别墅好这个话题,澳洲11月份的房产走势给出了一个比较明确的答案。我们观察到别墅价格上涨普遍好于公寓,在过去的3个月中8首府城市别墅价格上涨1.1%,而公寓价格下跌0.6%。这个趋势在澳洲的每一个地方都出现绝对不是偶然,原因很可能是房产投资活动比往年降低,公寓较高的供给量,和这几个月以来一直下滑的公寓租金。墨尔本公寓表现跟其他首府城市不太一样,因为在疫情期间价格下跌的幅度比我预想的要小,而且最近几个月价格回调的趋势很好。墨尔本中心区域的公寓供给量很大,而且租金下滑非常明显,空租率非常高。如果海外学生和移民不能尽快回归的话,那么墨尔本公寓市场最近的超常表现,我认为是没法持续的。


我们要注意的一点是,讨论哪种投资房产比较好,没法一概而论,我们在11月份的走势分析中看到整体涨价别墅好于公寓,但是没有考虑到哪个区域的房产,也没有考虑到其他任何因素,比如说租金回报,费用,税务,传承等等,所以没法在投资方面下判断。个人认为我们不应该问哪类房产投资好,应该问哪个房产投资比较好,因为每套房产都是一个独立的个体,一定要具体分析才可以。这个话题我们会在今后的影片中跟大家慢慢聊。



另外一个持续的趋势就是首府城市郊区房产价格上涨幅度,在过去几个月一直超过首府城市,11月也不例外。我们看到11月份3大城市郊区房价上涨平均在1.5%,而市中心上涨只有平均0.6%。5小首府与郊区房价上涨幅度基本持平。有人一直问我什么是郊区。这个英文叫Regional Areas,如果你熟悉悉尼,可以脑补一下Dubbo,墨尔本的话想象一下Charlton,昆士兰看看Townsville。当然我不是说这几个地方的投资房产就很好,只是想举个例子让你理解什么是Regional Areas,其实翻译成郊区有点不准确,我不知道怎么翻译,各位粉丝如果能想到比较好的中文词汇,请您在影片描述栏留言,非常感谢。那么这些郊区一般来讲,至少从市中心开车要2个小时以上。好,我们回归正题。11月份首府平均房价上涨在0.7%,而郊区房价上涨平局在1.4%,正好高了1倍。如果你是投资者的话,你要问自己一个问题,你买投资房,放着明显更高回报的房产不去买,一定要挤在市中心,到底是为了什么呢?


看完了11月的澳洲房价走势,再来看看租金走势。图里面是澳洲各个城市和郊区,别墅和公寓在疫情期间,也就是3月31日,到11月31日的走势。我们可以看到,悉尼和墨尔本别墅租金下降在1%之内,而公寓租金下降了大概7%。在悉尼和墨尔本,出租市场依赖海外人士留学生和新移民的程度比澳洲其他地方要高,所以我们看到了租金的整体下降。相对来说,全澳州的郊区租金,不论是别墅还是公寓都在上涨。所以我大胆做一个预测,在澳洲国门打开,留学生和移民返回澳洲之前,悉尼和墨尔本的租金市场会持续走弱。这个转折的时间点我觉得会在2021年的下半年。我的另外一个观察呢是8个首府城市的租金走势相差很多,可能跟各州之间关闭边境有关,在逐步开放之后,这些租金变化的差距也会逐步缩小。


说完了11月份的澳洲房产市场走势,我们看看澳洲第三季度的GDP表现怎么样。如果你还记得几个月前第二季度GDP数字出来的时候,整个市场哀鸿一片,媒体大肆炒作澳洲多少年以来第一次经济衰退,好像世界末日到了一样。当你看到澳洲第三季度GDP表现的时候,应该可以松一口气,也应该适当扬眉吐气了。澳洲2020年第三季度GDP上涨了3.3%。这里还是要提一下,我在之前的影片之中有过预测,是上涨1.8%左右,看来我还是低估了澳洲经济的潜力。在整个第三季度,由于政府的现金和政策扶持,澳洲企业盈利增长了3.2%。澳洲政府的扶持制度重点在于让企业持续经营,让员工持续就业,单就第二季度和第三季度表现来说,政府的政策是非常有效的。


那么到底哪个行业赚钱更多了呢?澳洲统计局一共分了19个类别,其他的类别大家有兴趣的话自己看看,我只说跟房产相关的行业。第一个就是建筑行业,深蓝色表示过去一年之中这个行业的对GDP的贡献,你可以翻译成赚钱少了很多,但是第3季度赚钱增长,已经占到了过去一年减少量的1/3,这个增长速度还是不错的,按照这个速度,再过2个季度,整个建筑行业的盈利就会恢复到疫情之前的水平。这就意味着房产建筑开工量恢复,就业恢复。第二个行业是我们熟悉的中介行业。如果各位观众老爷之中有房产中介的话,你应该能够感受得到。数据中的描述是2020年第3季度的中介行业盈利已经完全弥补了过去一年的盈利下滑。翻译过来就是,中介行业已经恢复到了疫情前的盈利能力。我自己的一块业务是房产中介的牌照培训,在这一块我自己的观察是,在疫情期间,想要进入房产中介行业的新人和想要培训加强自己销售能力的中介寥寥无几,最近的2个月,学习房产中介牌照的人和升级牌照的人明显多了起来。很多中介公司也计划在新年前后扩招员工。


我们看完市场中实际发生的情况,就要按照传统预测一下12月和1月的市场。传统上来讲,每一年的年底和年初,都是地产市场的淡季,这一点跟澳洲有没有疫情没关系。一半的中介在圣诞节前的2周就开始休假一直到来年的1月中。不是因为他们不愿意工作,多半是因为律师放假,你想卖房也没人帮你做过户手续,那还卖什么,对吧。另外的原因就是大家都是在节日状态中,都在总结一年得失,或者计划出去旅游。当然今年旅游能去的地方有限了。12月份的房产市场和1月份的市场其实可以合并起来看,去除假期,也就剩下1个月。个人预测是这两个月的交易量会下降,拍卖清空率会稍微下降,房价稳中有升,出租房的空租率保持在原有趋势不变。




小结


聊了这么多,我们来做一个小结。11月份的地产市场基本面良好,回调和上升趋势明朗化。利率维持在历史低点,再加上政府扶持,首次置业人士购买新房数量非常庞大。11月份有一家墨尔本的楼花中介卖掉501间房产,仅仅一家中介而已。所以交易量也明显上升。澳洲经济回调,反弹趋势也很明显。疫情已经得到全面控制,疫苗研发取得突破性进展,人们的消费信心得到极大的鼓励。政府的印花税政策改动和题案给了购房者非常大的实惠。全澳郊区的房价上升好于首府城市。但是这种下乡趋势能够持续多久,我们要拭目以待。影响的因素包括雇主是否要求员工必须回办公室工作,还有就是城郊房价差价的缩小。这种下乡的趋势有很强的惯性,个人认为至少会持续到2021年的年底。还有一些不太懂房产市场分析的人非常担心的一点是银行假期结束时候,人们开始还款,压力更大,对房价有抑制作用,所以对市场看淡。我可以很负责任的说,在澳洲银行假期计划里面的人,已经有超过80%的人在过去几个月恢复还款了。这个因素已经不能再影响房价预期了。其实,类似这种想法的人有很多,基本逻辑是他们认为有一个方面对房价有负面作用,所以对房市看淡。但是他们不知道,或者不愿意知道的是,房价的驱动力不只有他们看到的那一个方面,各个方面的因素都对房价有影响。单拿出来一点说房价走势,没有什么意义。那么澳洲整体的房价上涨趋势,目前是由,自住者引领的,投资房产交易量仍旧处于低位。在2021年房价上涨的趋势中,租金回报率会逐渐上涨,更多的房产出现正向现金流,那么投资者会逐渐回归市场。可以说2021年可能是房产投资者最开心的一年。值得注意的是历史上来看,首付城市的中心城区,比较能够吸引投资者,但是在目前的下乡趋势中,2021年的投资房交易出现在5小首府城市,和郊区的可能性会高一些。其中悉尼和墨尔本的城区高层公寓楼会持续面临低租金和空租的问题。


如果你是卖家,你的房产还没有上市销售,我们建议在1月份市场回归的第一个星期上市销售,这个时候大多数的卖家和中介还没有准备好,上市销售的房产少,但是买家已经憋了一个假期,恨不得马上出来买房,经验上讲,这个时候出售的房产,卖到高价的可能性很大。基本上是打了一个时间差。


如果你是买家,可能要暂时放弃拿到25000新建房补贴的想法,即使土地已经注册,你能马上付钱签合同,建筑商也不太可能在年底前拿到正式批文开工建筑。拿批文一般在1个月到3个月之间。我说的是土地别墅的情况。如果有建筑商说可以的话,个人建议你找到自己的律师咨询一下。投资者会面临是开发商各种优惠的诱惑。如果你想成为一个优秀的房产投资者,就不能是一个容易受到情绪影响的人,只有你真正做到“不爱房产,爱数字”,才能神功大成。


如果你是房产中介,最好利用这个假期的时间充实一下自己。新州的中介每一个人都需要开始学习续牌课程了,无论你是Assistant Agent,2级中介还是1级中介,都必须在来年3月前完成。Assistant Agent的续牌课程任务很重,需要学习1-5门2级牌的课程,学时可能要达到20小时,时间已经非常紧了。今年的2级牌和1级牌中介续牌只要学习6小时就好。维州还没有入行的中介赶紧学起来,已经入行的赶紧升级牌照。老版本的简单课程现在还能使用,如果明年8月前还没有学完老课程,就一定要学习新的课程。Agent Rep老课程学3门课,新课程学习18门课。相关课程信息,请大家看看描述栏链接。




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