【澳洲房产】节流!细数6大减免房产增值税原则!每一条都能省大钱!



澳洲新一轮的房产市场行情已经来临,很多的人对买房充满了热情,都想着在这波行情中捞一笔。但是多数买家看的仍然是房产的位置,区域前景,拿多少减价这些在购买的时候需要考虑的表面的事情,却很少有人对自己的投资房产做出前期的财务规划。税收就是房产投资财务规划里最重要的一个组成部分。俗话说,赚钱要开源节流。税收减免就是节流的重中之重。今天我们就来聊一聊怎么用合理合法的6大原则,减免万恶的资本增值税。


出售投资房并不像我们想象的签合同拿钱走人那么简单。根据你赚多少钱,和拥有这套房产多少年,在你卖房时往往会涉及到很多的费用,那么其中最大的费用之一就是我们熟知的资本增值税,capital gain tax CGT,在出售投资房产的时候,有几个最常用的减免资本增值税的方法,这些方法都是合理合法的,你能不能用这些方法省钱,完全看你知不知道,或者有没有人告诉你。我自己在买第一套投资房的时候,就完全没有人跟我讲过下面这些概念,中介不懂,会计也不会跟我主动说,我也不知道应该问谁,我甚至都不知道有增值税这么一回事情。结果在出售的时候,交了不少本来可以避免的增值税,又给澳洲政府做贡献了。


CGT概念

在讲这6大避税方法之前,我们先来了解一下资本增值税的概念。在澳洲,你的投资房卖出的时候,如果和买入时相比较赚了钱,那么赚到的这部分需要交税的。只有赚到钱,才需要缴纳增值税,如果你是亏钱卖掉,是不用缴纳的。出售自住房不需要交增值税。增值税的原理和计算方法跟个人所得税是一样的。


CGT什么时候交

我之前的影片里面提过在澳洲房产的卖价超过75万澳币,税务局要先扣一部分房款,才允许房产交割,这部分扣的房款,在卖家6月30号报税的时候统一结算。为的就是怕卖家不交CGT跑路。所以CGT是在卖房的时候就交,然后在财年结束的时候统一结算,多退少补。


CGT收多少钱

CGT并不是一个单独计算的税种,它的计算方法跟个人所得税是一样的,并且纳入个人所得每年一起报税。比如说你卖房赚了差价20万澳币,同时你当年的个人收入是15万澳币。那么在申报个人所得税的时候,你的应税收入就是35万澳币。如果只计算你15万的个人收入,以今年的个人所得税率计算,你应该交税$40,567澳币。那么按照现在的35万澳币所得,你就应该交税$128,167澳币。可以看到,这额外的20万卖房差价的收入,你需要上缴$87,600的资本增值税,占到卖房差价的43.8%。你甘心卖房赚到钱的将近一半交给政府吗?但是别着急,我们现在就来聊聊这6大合理合法的避税原则。


自住原则

自住房不交资本增值税。那么这就涉及到在税务方面怎么判定自住房的问题。如果在房产交割后,你马上就住进去,那么没有问题,在你卖房的时候,这套房产就算是自住房,免交资本增值税。但是如果房产交割后,你先把这套房租出去了,就不能算成是自住房,一般需要缴纳资本增值税。如果你先把房子租出去,然后又搬进去住,在计算资本增值税的时候,就需要采用自住和出租时间的比例原则。比如说你把房子出租3年,然后又搬进去自己住6年,在卖房的时候赚了10万澳币。那么你的资本增值会被计算成原来的1/3,就是增值了$33,333澳币,因为你出租时间占到总持有时间的1/3。然后再计算这个增值应该缴纳的增值税。


1年原则

如果你拥有房产超过一年,那么你可以获得50%的资本增值税减免。比如你在2020年买了一套投资房在2021年卖掉时候赚了12万澳币。因为你已经持有房产超过一年,计算的时候,只计算你赚到了6万澳币,也就是说你获得了50%的减免。


重新估价

资本增值计算的是最终卖价和房产出租时房价的价差。你可以在决定出租房产的时候,请一个持牌的房产估价师对房产重新估价。比如说你花80万澳币买了一套别墅,住了5年,你想要把这套房子变成投资房出租,估价师估计房产价值100万,出租2年之后房子卖到了105万澳币。那么在计算的时候,你的资本增值是5万澳币,只要交以5万为基础的增值税就好了。反过来说,如果你最终卖掉的价格是98万澳币,亏损2万澳币,你可以用这个2万澳币的资本贬值来抵消当年或者未来的资本增值。需要注意的一点是,资本贬值,不能用来抵消其他收入,比如工资或者生意收入。


自管养老金

如果你自己管理养老金,可以用养老金购买房产,同时用做养老金贷款。值得注意的是,在能够领取养老金之前,你是不能住在这个房子里面的。你没有退休前卖掉房产,资本增值税率核算后大概只有10%。一旦你退休,卖出这个房产,是不用支付任何的资本增值税的。自管养老金的投资建议请大家找到持有相关牌照的注册理财规划师咨询。顺带说一句,澳洲理财规划师可以给客户关于房产投资的大方向的建议(general advice),告诉客户买哪个房产好是直接触犯法律的。这样的投资规划师最好不用。


卖房时机

从减免资本增值税的角度来说,最好的卖房时机是你当年的收入很低的时候,这样即使需要缴纳资本增值税,边际税率也不会很高。澳洲在2020年的最高边际税率是18万澳币年收入以上的税率45%。如果你赚的钱已经超过了这个数字,就不要在当年卖房了,因为如果卖的话,资本增值需要缴纳最高税率45%。相反如果你赚的钱少于18万就可以应用比较低的税率计算资本增值税。


6年原则

在房子交割后,你马上搬进去自己住,那么这个房子就变成了你的自住房。然后你才有可能享受这个6年免税原则。如果你把房子出租少于6年,在卖房的时候,就可以使用这个6年原则豁免全部的资本增值税。这个6年并不是日历年,而是累计的出租时间。比如你8年不在房子里面住,其中6年出租,2年空房,那你还是适用这个6年原则的。举个例子,你买了一个50万澳币的房产,在交割后马上搬进去住,那么这套房产就成为了你的自住房。2年之后,你搬到海外居住,同时房产重新估价到60万澳币并且出租。8年后你回国,并且90万的价格卖掉房产。那么你的应税资本增值就是(90万-60万)*2年/8年=$75,000. 因为你出租房产的8年之中的2年是需要计算税务的。又因为你拥有房产超过了1年,所以应税资本增值在减半变成了$37,500澳币。如果你的个人所得税在第三个档次,也就是37%档,注意这个档位每年都变,你的实际应付资本增值税就是$37,500 * 37% = $13,875 也就是说,你卖投资房赚了30万澳币,只需要缴纳$13,875的资本增值税。 这里非常值得一说的就是,6年原则是可以重新计算的。比如说你搬出去住的6年之内,就搬回来自住,一段时间后,你又搬出去,那么你就又获得了一次使用6年原则的机会。


小结


看到这里,我们总结一下投资房想要减免资本增值税的最佳方案。


第一,也是最重要的,就是房产交割的时候,你马上搬进去住,那么这个房产就成为了你的自住房,你才有可能应用最大的增值税减免政策。

第二,自己搬出去住,把自己的自住房出租赚租金,

第三,6年之内搬回这套房子居住,重新启动新一轮的6年原则,

第四,再搬出去住,这套房子开始收租,

第五,6年之内再搬回这套房子住,如此往复

第六,在你的自管养老金有足够的首付之后,可以贷款再买一套投资房,然后等到自己退休时卖掉,就完全不用缴纳资本增值税了。


可能会有人问,如果我有超过3套投资房,怎么操作才能够最小化资本增值税,最大化净收益呢?首先这里面的问题不光是资本增值税的问题,还要综合考虑个人收入,生意收入,房产本身的卖价,其他费用和税收等等。想要最大化收益,不可以只考虑资本增值税一项。如果你的身家达到了这个水平,你需要4个专业的人士同时给你建议才能找到最优解决方案。这4个专业人士就是,房产中介,理财规划师,会计师和贷款经纪。再澳洲能够通吃这4个专业的个人我自己是没见过。我自己也是每样都了解一些,希望我自己的知识储备能够为大家解决一些问题。有需要的话,大家可以在描述栏找到我的联系方式。







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