【澳洲房产】突发!中澳停止对话,澳洲房产崩盘要来了吗?4月澳洲房价增速放缓。澳洲房产市场还能涨多久?



上周四是国内五一长假回来上班第一天,中国发改委扔出了史无前例的大炸弹,停止中澳战略经济对话。大家都知道我做的是地产频道,所以一旦有新闻出来,我第一反应是分析对澳洲房产市场的影响。分析的结果相当惊人,我们会在本期影片中详细解读,停止对话对澳洲房产市场的影响。影片其余时间我们会分享澳洲房产4月份的详细走势。澳房产还能上涨多久呢?房市减缓预示着下跌即将来临吗?大家别着急,只要你看完影片,这些问题都会得到解答。


我们频道的传统是每个月初,都要总结一下上个月澳洲房产市场发展,并且对市场中短期做一个粗浅的预测。我刚刚拿到了4月份澳洲房产的分析报告,现在就给大家解读一下。


4月澳洲房价继续增长但是速度渐缓


澳洲整体房价4月份上涨1.8%。如果你还记得我们上个月市场分析时候的标题“32年来最高单月涨幅”2.8%的话,1.8%的涨幅也还是相当惊人的。因为如果持续的话,今年的涨幅将会达到21.6%。尽管涨幅减缓,别墅价格仍旧上升明显,在过去的3个月中达到累计6.8%,这比去年9月份,澳洲本次地产周期的起点足足高出了10.2%。因为货源有限和可负担性降低,在未来的几个月之中,别墅价格增速会逐渐平缓。



在图中我们看到4月份达尔文房产增值领跑全澳,达到了2.7%,悉尼排名第二增幅2.4%,墨尔本增幅较小有1.3%,整个澳洲珀斯增幅垫底只有0.8%。在过去的12个月中,累计增值,霍巴特,达尔文和堪培拉都接近20%。悉尼只有10%,墨尔本5.3%。综合上来讲,几个小城市除了达尔文之外,增幅减缓,而大城市还有不少的上涨空间。


4月别墅增幅依然超过公寓


随着高密度房产供给增加和疫情冲击,目前市场上多数买家还是没有把目光投向公寓市场。即使这样,在今年前4个月中,全国累计公寓价格增幅也达到了4.3%,虽然没有别墅的8.6%看起来那么耀眼,能在目前的情况下有这样的表现也是非常棒的。我们观察到一些悉尼和墨尔本的内城区公寓,已经出现回暖的迹象,这个我们在影片后半段会有详细讲解。


4月城区房产涨幅超过远郊和边远地区



常看我们频道的人肯定知道一个概念叫做“下乡”,就是城市居民搬到郊区居住的趋势。驱动因素是最近的疫情和城区房产的可负担性。疫情让人们选择居住在低密度的房产,比如别墅里面避免病毒传播,远程办公的的兴起也刺激人们住在离市中心很远的郊区,因为反正只要在家里上班就好了。另外一个因素就是城市房产越来越贵,很多人买不起。比较极端的人,干脆放弃悉尼墨尔本的生活,搬到小一些的城市居住了。在过去的1年多时间里,我们观察到的都是郊区房产涨幅超过市区,但是就在4月份,这个趋势已经反转。市区房产3个月累计增幅,已经超过郊区。说明人们在疫情减缓后回来城市居住的意愿增加,从而推高了房价。就现在来讲,购买市区的房产在未来几年的增值速度有可能超过郊区房产。


房子越贵,增值越高,波动越大



图中蓝线表示低端房产,橘色表示中端,黑色表示高端。房子越贵,在市场上涨时,涨得越快,当然下跌的时候也跌得越快。在过去的3个月中,高端房产增幅8.8%,低端房产增幅只有4.1%。悉尼是所有城市中增幅差别最大的。悉尼高端房产过去3个月增幅11.4%,低端房产增幅5%。这个趋势在每次的地产市场涨跌的时候都非常明显,我认为已经成为了一个定律。我自己的理论是在房价上涨时期,其他跟房产相关的行业也会繁荣起来,造就了更多的富人。富人投资追高的意愿比其他人都要强,所以愿意出钱购买更贵的房产。在房产市场下跌的时候,富人的财富大幅度缩水,相应高端房产的跌幅也会更大。我们经常看到大家在投资房产的时候犹豫的重要原因就是贵。房子太贵就不买了。在投资角度,越贵的房产,给你带来的投资回报比例会越高,当然除非你的预算不够,那就没办法了。所以大家在买房的时候可以参考的一点是,买自己预算够得着的最贵的房产,这样增值更快。那些投资理论是买一大堆便宜房子就财富自由的人,应该冷静下来好好算一算了。


全澳所有房产租金进入上涨周期



悉尼和墨尔本的出租市场很大程度上依赖于新移民和海外学生。全澳洲有4分之3的新移民首选悉尼和墨尔本两座城市。在国门没有打开之前,这两座城市的公寓租赁市场受到了实质上的影响。但是,到4月为止,全澳洲无论是别墅/公寓,还是任何城市的住宅房产租金都进入了上涨周期。连租金回报率全澳垫底的悉尼和墨尔本的公寓房也迎来了租金改善。其他依赖移民比较少的城市比如达尔文和珀斯的租金上涨已经在前3个月,分别达到了18%和15%。可以用恐怖来形容。悉尼租金市场在过去的几个月中上涨了2.8%,而墨尔本租金市场已经触底,并且开始反弹。


各个城市4月综合房价走势



综合各个城市房价走势,我们看到悉尼4月单月别墅上涨2.8%,公寓是1.3%。墨尔本别墅上涨1.4%,公寓上涨1%。这两个城市的公寓上涨幅度已经超过了阿德莱德,珀斯和霍巴特。预示着公寓市场回暖的趋势。


好了,现在到了最精心动魄的时候了。马上揭晓我对澳洲房产市场中短期的最新预测。我从去年8月份开始,预测10月份澳洲房产市场反转上升以来,做了不下3次预测,很不幸,每次都被我猜中。在今年1月初,我预测澳洲房产市场会在中国年过后暴涨,当时就有不少粉丝看我的节目,想都没想去买了悉尼的西南西北的土地别墅项目,在过去3个月的时间里,至少已经赚到20万澳币了,前两天还专门到我公司来谢谢我。我就说,我的预测纯属娱乐性质,你听了建议,赚了钱,感谢我,我心领了。如果赔了钱,你不要来找我就好。所以大家听听就当个乐子吧。


另外也欢迎您来参加我们免费的线上直播课,为您投资澳洲房产理清头绪,直播链接在影片描述栏。曾经有人问我,凭什么叫自己老师,凭什么来教地产课程。最近还有人留言骂我。我在这里统一回答,我是持牌注册澳洲房产培训师,可以讲授澳洲地产领域最高Diploma级别的课程。现在业务的一部分是培训澳洲房产中介执照课程。 所以叫自己老师,没问题吧。讲授的澳洲房产小白课和投资大师课,有一半是我过去10多年自己投资买房踩坑的总结,另外一半是我自己花钱去听各个相关行业大佬们讲课,培训,实践的总结。你们听的课虽然只有10多个小时,那可是我花费不下20万澳币的成本才得到的知识。所以我来讲课资格也够了吧。各位黑粉们就不要再讨论这个话题了吧,自讨无趣。


好了,废话少说,下面进入预测环节。


中短期澳洲房价预测


看点一,中澳关系持续恶化,


国内五一长假回来上班第一天,就遇好几个爆炸性新闻。其中之一就是中国宣布无限期暂停中澳战略经济对话机制下的一切活动。中澳战略经济对话开始在2014年6月,随后在11月正式签署。上一次实质性的中澳战略经济对话还是在2017年。随后,中澳关系开始下滑,在疫情期间达到冰点。尤其是在澳洲倡导调查新冠状起源之后。搞到现在,中国禁止了几乎所有澳洲产品出口,并且发布了多次澳洲留学预警。如果没有一个突发事件来搅局,这种冰点关系可能会持续很长时间,那么澳洲的经济和房产市场就没法指望中国方面的投资了。我能看到的突发事件,可能是明年澳洲大选,如果工党上台,肯定会撤销现在自由党政府的对华政策。那么中澳关系还有改善的可能。如果还是自由党执政,冰点对话政策可能又要持续3年。这一点是对澳洲房价持续上涨的不利因素。


看点二,澳洲推迟开放边境


前两天澳洲联邦金融长官宣布澳洲边境封锁可能持续到2022年末。也就是说,不但学生无法大批归澳,澳洲人没有政府批准也无法出境。最近印度疫情反扑经常上最近的头条新闻,那么类似的变异病毒和疫情反弹的国家会不会增多呢?这是澳洲上周四宣布延长边境封锁的最重要依据。如果边境推迟开放的话,澳洲的教育产业,旅游产业都无法快速恢复。那么澳洲经济增长就会放缓。到目前为止澳洲已经有两家银行上调了3年定期房贷利率。说明银行间对澳洲经济和房市的看法也已经出现了分歧。再加上中澳关系恶化的下一步,可能就是中国方面明令限制留学生返澳,所以这又是一个对澳洲房价上涨的压力。


看点三,公寓房市场将会在几个月内开始复苏



这就跟我在去年8月份说澳洲房产市场将会复苏一样,肯定有不少人骂我。不过上一次我侥幸猜对了,这次希望也能猜对。CoreLogic在基于59个内城区公寓市场的分析数据显示,只有5个地区公寓房市场下跌,其他都是稳中有升。比如说墨尔本内城区Carlton的公寓房价在过去3个月中上涨了超过10%。悉尼的Rushcutters Bay,Darlinghurst 和Elizabeth Bay的公寓价格涨幅在2.8%到3.2%之间,布里斯班东北区Fortitude Valley出现了2.5%公寓价格上涨,这个区是以学生居住为主的。我们可以看出中高端的公寓房市场已经开始回暖。购买这些公寓房产的人分这么2种。第一种是缩小居住面积的人就是我们常说的Downsizer。这些人在出售了自己的别墅之后,住进比较容易管理的公寓里面,把时间花在享受生活上。第二种是有远见的投资者。在公寓市场经历了连年不涨甚至下跌,并且2手别墅逐渐变得不可负担,投资者把眼光瞄准了公寓市场,尤其是公寓房尾盘转手的房产比如墨尔本Box Hill区,因为可以低价捡漏,坐等升值。我们在实际操作中,已经不止一次观察到,凡是一种房产或者一个区域的房价压抑得太久,会在某个时间点爆出一波上涨。我们可以参考今年2月份的土地别墅市场,和2014年的公寓市场。我个人的看法是,从今年下半年开始,公寓市场会明显回暖,那就让我们拭目以待,看看我这次的预测是不是跟以前一样准确。欢迎大家加入我们澳洲房产买家群,实时了解澳洲房产动态,加群方法在影片描述栏,你也可以添加客服微信号visiontraining获得加群方法。我是澳洲Alex老师,帮助澳洲房产买家做出知情决策。下期影片不见不散。


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