【澳洲房产】真相!澳洲房产中介绝对不会告诉你的4件事!




在大家的印象中,房产中介的典型形象是开豪车,穿名牌西装,带名表,总是口吐莲花。这个印象是深深刻在我们脑袋里面的。你可以理解为你看到的中介外表,和听到的口吐莲花,都是为了佣金而已。为了赚钱,有些中介就会用话术误导买家卖家,即使违法违规,也是要做的。我们今天就来聊一聊,房产中介绝对不会告诉你的4件事情。


1报价高过市场价Overquoting

二手房中介在开发市场和找待售房产的时候,经常会向房主给出高于市场实际价值的卖房报价。比如一套2房2卫公寓,市场价格在80万澳币,中介在报价的时候很可能报出,比如85万到90万的报价。“王先生,我在来看您的房产之前,已经卖了不少这个区域里面类似的房产了,但是今天来参观了您的房产,感觉眼前一亮,您看,这客厅这么宽敞,卧室厨房布局合理,而且安静,阳光充足,这楼层还有景色,比其他房子都强,再赶上现在市场这么好,还有我们公司的专业市场和销售运营,只要您交给我卖,肯定不出1个月,给您卖到90万澳币!”


你想想,你要是房主的话,听了这话就会非常开心。说不定,脑袋一热,就把中介独家代理协议签了。尤其在你已经见过其他比较实在的中介,给你80万左右市场报价的时候。房产中介报高价的原因就是抓准了房主的心理,想卖高价,中介就给个高价,让你心理上满足,同时还顺带着击败了其他报价稍低一些的中介。报高价这招,基本上是二手房中介的必修课,因为除了动动嘴,没什么成本。


有可能会有人问,中介给出的高价承诺,卖不到这个价格怎么办?这一点各位观众老爷多虑了。你想想如果有一家中介在一个区里面用这种报高价的策略,拿到了大多数的出售房产,广告铺得满大街都是,1,是造成了品牌效应,2,是这些广告都是房主出钱,3,是竞争对手的生意会被挤垮,4,是不明所以的人民群众,想卖房,一般都是简单的看哪家中介的门脸大,牌子响,广告多,那么碰上有质量的,好卖的房产自然就能给这家中介带来收入。


那么这些高报价的房产,上市销售之后,自然是卖不掉的。不过不怕,中介签署了独家代理协议,房东想换中介,也要等到中介协议失效之后。期间,中介一般会表现得很积极,每周做开放参观,然后经常联系房东报告情况。每一个电话都会潜移默化地让房东逐渐接受,市场现状并没有当时预想得那么好,等房东接受了市场,或者烦了,自然就会接受用市场价卖出。从这点来看,个人认为,这些接受了超额报价的房东,是自己花了广告费,帮中介打品牌广告,时间浪费在把对卖价的期望值逐渐修正到市场价,最后自己的房子还是只能用市场价卖掉。脑子确实有点儿短路。


那么这种情况怎么解决呢?首先如果你是感性的房主,就是人家说两句好听的话你就直接上钩的人,我真的帮不到你。祝你幸福。如果你是理性一点房主,这里有一个解决方案。我以新州举例,新州的法律规定,房产中介在给房东出报价的时候,必须有据可循,报某个价格的原因必须用书面的方法记录下来,在随后几年内接受相关部门审计。如果各位房主觉得受到了欺骗,可以去新州公平交易委员会NSW Fair Trading投诉。另外一个预防的方法,就是中介在报价的时候,一般会出具一份报告,里面会详细写明报价的依据,比如你家邻居,户型一样,2个月前卖了80万澳币。你隔壁楼同样户型,正在市场上出售,价格81万。这份报告如果中介不给你,你的警惕性就要提起来了。如果中介给你,我个人认为,他也不敢给你虚报价格。第三个方法,是你在跟中介签中介代理协议的时候,可以尝试加入一个对赌条款,比如说,如果中介最后没有把房子卖到自己的报价范围,那么房东不支付中介费和广告费。如果超过报价卖掉,给额外佣金。这样各位卖家就有了双重保险。


2报价低于市场价Underquoting

您在各种渠道经常看到比如这样的广告,中心地段湖景公寓限量发售,1房55万澳币起,2房65万澳币起,3房75万澳币起。或者二手房广告写着价格范围65万到75万,要不就是什么最低出价多少钱。然后你打电话一问,不是那套最低售价的房子已经卖掉了,就是出最低价根本不会被考虑。这种报低价的情况,在中介广告里面实在非常普遍。目的就是吸引更多的潜在买家询价。只要买家联系方式多了起来,中介就可以随时随地对买家推销任何房产。这种现象的问题是会浪费买家的很多的时间,搅乱市场。新州法律规定,中介在广告中的报价,如果写的是价格范围,那么价差不得超过10%,并且不可以写“最低出价XXX澳币”一类的模糊词汇。如果有这类广告,各位房产买家可以向NSW Fair Trading举报。不过据我所知,澳洲英语人群特别爱举报,华人一般是吃了亏往肚子里咽,多一事不如少一事。所以也就造成了中文房产广告平台报价混乱的情况。解决方法,其实更多的还是各位买家,培养自我的理性思维。看到广告,仔细想想,如果一个中介所打的广告里面用了明明不被法律允许的词汇,或者有故意的误导信息,你凭什么相信这个中介在卖你房产的时候肯定是操作透明呢?所以大家看到这类的广告,不理就好了。


3没有其他买家出价

如果你看过了房子,并且对这个房子表现出了一点兴趣,通常中介都会说,“王先生,这个房子是非常抢手的,我们之前推出的货源都是1周就卖掉了,这间房子到目前为止已经有不少人有兴趣,如果您感兴趣的话,请您尽快出价”。要不就是,“王先生,这套公寓楼花房型是所有现有货源中最好的,现在有免费窗帘赠送,建议您马上下一个定金,要不然其他买家很有可能抢在您前面下定金。如果定金被别人占先,您再想要,我也帮不到你了”。有时候这一套说辞是完全真诚,完全真实的。在买二手房的时候,可能真的有好几组人同时出价,尤其在市场像现在这么好的时候。我一个中介朋友在悉尼西北卖二手别墅,上周第一次开放参观,到场60组买家,原定的45分钟开放参观时间延长到了1个半小时,当天收到5个出价。如果是买楼花,这套说辞也是完全正确的,问题就是买家不知道到底有没有别人出价,也不知道,其他人会不会抢先一步下定金。在我看来解决方案就是,如果买家对这套房产有兴趣的话,中介的说辞会帮助买家下决定,那不如就直接下定金好了。买家的怀疑在市场平淡的时候,还是有些道理的,因为中介在市场平淡的时候会故意营造出一个房子非常抢手的假象,有的时候还会雇人来当房托儿,比如花钱雇人来参加open inspection,或者找人在拍卖的时候假装出价,烘托气氛。市场热的时候,不用想那么多,喜欢就下定好了,犹豫的话,真的很可能被被人买走。


4成为中介很简单Becoming a real estate agent is simple

大家在买房的时候,可能会看到不少中介的名片或者网站简介上写着持牌中介,全牌中介一类的话。听起来拿到房产中介牌照就跟拿到了注册会计师牌照一样牛。其实不全是那么回事。有没有牌照,和有没有经验,操作是不是正规没有必然联系。在之前,拿到牌照确实很容易。新州入门的牌照课,有些培训学校1上午3个小时的课上完就能拿到毕业证。高级牌照课也只用3-4天左右就能毕业,在新州拿着毕业证申请高级牌照的时候,根本不用有任何行业经验。更扯的是,不少不正规的学校用低价吸引学生注册,然后在培训的时候,直接给学生答案抄袭,作业交上来就发证。学生可能觉得,又便宜,又快,又不用我努力,多好。但是这样做的问题是中介拿到牌照后,还是完全不懂法律,也不懂实际操作,因为当时学的时候根本都是抄的么,那么在实际接触买家卖家的时候,就可能会瞎说,给买家卖家造成误导,甚至造成重大经济损失。其次就是教育部不定期对培训学校审计,类似违规操作的学校一旦被找到,一般都会以吊销培训学校执照,也就是关门大吉来结束。那么这个学校发的毕业证,也就变成了一张废纸。最后受到损失的还是学生自己。新州和维州在今年都改变了牌照的法律。现在的中介牌照确实难考了一些。在新州,变化不是很大,入门牌照多了一门课程,升级2级牌照时需要学习18门课程和有1年的工作经验。所以各位买家从明年3月分开始,在新州遇到的2级牌照持有者都是至少有1年工作经验的。维州的变化比较大,目前还是沿用老政策,但是从明年10月份开始,入门牌照需要学习18门课,高级牌照需要工作经验加上学习30门课程。所以从这个角度来说,维州中介牌照的含金量比新州的要高一些。


说到中介牌照,最近发生了一个有趣的事情。有一个维州的中介持有初级牌照Agent Rep,找到我想要升级成为高级牌照Estate Agent Licence。我看过她提交的材料,其中缺少一个文件,叫做“Authority to perform the duties of an estate agent”, 简称叫做Authority to Act,这个文件是维州初级中介在开始工作的时候,由雇主签发的,授权给初级中介代表公司买房的文件。后来我就要来了这个学生的雇佣合同“Employment Agreement”,但是这个被认为是雇佣合同的文件,在法律上其实是“Referral Agreement”就是说,这个学生以Sole Trader的身份,用自己的ABN跟这家中介公司签署了一个生意对生意的介绍费协议。这个学生介绍一个客人,这个公司就会给一笔介绍费。而这个过程,也不知道是这家公司误导还是怎么,学生的理解是自己是作为初级中介给这家公司打工的。这个公司的老板现在不做房产中介,改作自媒体了。这里面的问题是,第一,这个学生在维州政府的眼里并不是初级中介,也不是这家中介公司的雇员,一般的维州中介公司在雇佣员工的时候,老板会向维州Consumer Affairs报备,那么这个员工成为了Agent Rep(初级中介),买家在网站上就能查到这个人中介的名字。第二,这个老板用公司对公司的形式雇佣员工,是不用按照行业薪酬标准发薪水的,实际上是违法的,第三,这个学生其实并不是一个法律意义上的Agent Rep,只是一个拿到了初级中介毕业证书的普通人而已,不可以从事销售活动,这个学生的销售行为其实已经触犯了法律。第四,这个学生学完高级牌照课程,然后向Consumer Affairs申请升级牌照的时候,会发现,政府数据库中没有这个学生的从业经验记录从而不能申请。所以你看看,有一个粉丝在我频道留言,说我对中介行业有偏见,我只能说,这个行业里不守规矩的公司和个人真的有不少。作为华人中介老板,我们还是不要黑自己华人员工了吧,作为中介个人,我们要找到正规的学校学习房产相关法律,保护自己的雇员权利,同时也能够更专业的服务买家,对于买家来说,我也强烈建议您学习相关的知识,懂的多,才能不被中介误导。





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