【澳洲房产】爆了!32年来最高单月涨幅!颠覆认知的3大房价走势和3大租金走势!这趟车你要上吗?



最近的澳洲房价可以用坐火箭来形容。当我在4月1看到澳洲最大的地产数据网站CoreLogic报道的时候,真以为是他们开的愚人节玩笑,不敢相信。经过仔细研究,我们总结了能够颠覆你认知的3大房价走势和3大租金走势。这里的每一条都能够理清你买房时的混乱思维,为你指明投资方向。在影片的结尾我会分享我对中短期澳洲房产市场未来走势的分析和判断。字字精华,你一定要看完。我是澳洲Alex老师,帮助澳洲房产买家做出知情决策。


3月全澳房价涨幅32年最高


CoreLogic澳洲全国房价指数3月份单月上涨2.8%,这是自从1988年10月,近32年以来的最高单月涨幅。这次暴涨不单单是澳洲的某一个区,所有的地区都上涨至少1.4%。3月份领跑全澳洲的城市不出意料是悉尼,单月涨幅3.7%,涨幅跟多数公寓无关,没有公寓拖累,这个数字还会更高一些。截止3月底,悉尼的房价已经比今年1月1号上涨超过6.7%。用我自己的话来形容就只能用“恐怖”两个字了。1月1号买了100万澳币房产的人,3个月已经赚到了67000澳币,已经是一个普通工薪族一年的工资了。看到这里,你还觉得上班比买房重要吗?

CoreLogic研究部主任Tim Lawless说,能够跟这次悉尼的单季度涨幅媲美的只有2015年的第二季度。2015年下半年开始,悉尼市场的涨幅逐渐延缓,因为银行加强对投资者贷款的限制来给市场降温。但是这波上涨跟上次不太一样,这一次是自住买家驱动的,投资者目前在所有买家中占的比例不大,所以不能相互比较。


在所有的远郊和偏远地区涨幅最高是新州达到了2.8%。墨尔本的城区和远郊涨幅紧随悉尼之后,分别达到了单月2.4%和2.6%。目前来看,我几个月之前对澳洲市场的判断还是正确的,当时的预测是这波地产市场上涨悉尼和墨尔本仍旧会领跑全澳洲。不过预测刚刚出的时候被网友骂得很惨,说什么墨尔本封城,墨尔本房产市场几年也涨不上去。那么现在看来,悉尼和墨尔本房产市场已经进入全速复苏的阶段,大的首府城市房价涨幅已经开始超过其他首府城市。


到现在为止悉尼的房产价格已经比2017年7月上一波地产市场的高点,高出了2.6%。要知道2017年8月到2019年5月悉尼房价下跌了14.9%,而疫情期间下跌了2.9%。墨尔本在2017-2019房价下跌11%,疫情期间又下跌5.6%,但是今年3月的房价也已经超过了2017年的高点。


趋势反转-城市涨幅超过边远地区


我发现了一个有趣的现象,那就是3月份,整个澳洲的首府城市房价平均涨幅已经超过了远郊和边远地区的涨幅,这两个数字分别是2.8%和2.5%,不知道是不是意味着人口回归大城市的一个趋势。这一点我们还需要持续观察。

独栋别墅一类的低密度房产房价上涨速度持续高于中高密度的房产,比如说联排别墅和公寓。3月份澳洲全国别墅价格上涨3%,而公寓价格上涨仅有1.9%。全季度别墅上涨6.5%,公寓上涨3.1%。别墅上涨速度是公寓的2倍还多。看到这个数字大家可能觉得投资公寓没有什么前景。其实不是的,如果你有几百万的预算,当然可以去考虑别墅,但是如果只有不到100万的预算,只要你挑到好的,还是可以考虑公寓的,毕竟这种市场里面,买了就比没买的人强。


我们衡量房产市场活力的另一个指标是销售和新房源比例。目前全国每上市一个新房源,就会有1.1套房产卖掉。如果市场一直这样发展,10个月后,整个澳洲就没有可以卖的房源了。所以担心3月份已经达到房产市场高点的人,大可不必担心。市场还会涨相当长一段时间。


房价增速与房价居然有关

另外一个出乎意料,但是在情理之中的现象是按照房价不同,房子的涨价速度也不同。简单说就是房子越贵,涨价越快。在房价顶部25%的房产,3月份单月涨幅平均在3.7%,而房价底部25%的房产价格增长只有1.6%,2倍多的差距。这个趋势在悉尼,墨尔本,布里斯班尤其明显。悉尼房价顶部房产3月上涨4.8%,底部房产涨价2.2%。墨尔本分别为2.8%和1.6%,布里斯班是3.1%和1.1%所以结合我们之前观察到的结果,别墅涨幅是公寓的2倍多,你设想一下,如果你买了一套几百万澳币的独栋别墅,对比你买了一套特别便宜的公寓,价格增速是不是能够拉开4倍呢?之前有一位会员过来咨询我们,说他定了一套悉尼某区不到50万的2房公寓,我建议她赶紧退掉,因为是特别便宜的公寓,涨价会很一般,现在看到数据应该相信了吧。如果你看到我今天的影片,必须给我点个赞留个言,别看别人,说的就是你。如果各位观众老爷觉得我们的频道对你有帮助,请加入我们的澳洲房产买家群,互通有无,获得即时准确的房产市场趋势信息,加群方法在影片描述栏,也可以联系微信客服号visiontraining获得加群方法。链接加群。


我们一直以来的印象是公寓租金好于别墅,而大城市好于边远地区,还有就是最近的出租市场不好。不过看完3月份的数据,你应该改变观念了。


小城市的租金上涨幅度更大


首先我们看一下租金上涨幅度。从地理角度看,达尔文和珀斯的空租率最低,并且租金上涨比例领跑全澳。2021年第一个季度,珀斯和达尔文分别获得了租金上涨5.9%和7.7%的好成绩。自从2020年9月份这两个城市的租金开始上涨以来,珀斯的月平均租金涨幅从9月的1.1%上升到了3月的2%。达尔文的租金在过去7个月中平均每月上涨2.1%,包括3月份单月上涨2.4%。这两个地区最近的房产投资行为减少,所以出租房产减少,这就是造就租金上涨的主要因素。但是要注意的是,这两个城市租金还没有达到上一波的高点。珀斯目前房租比2013年低16%,达尔文比2014年高点,低24.6%,所以租金上涨空间还是非常大的。


别墅租金上涨幅度好于公寓

整体来看,公寓出租市场仍旧堪忧,尤其是在疫情影响下对比别墅来说。自从去年3月份开始,首府城市的别墅租金平均上涨了5.2%,而公寓租金下降了3.8%。拖全国租金后腿的地方显然就是悉尼和墨尔本,这两个城市的公寓租金比其他所有城市都更糟糕。主要的影响因素就是海外移民,留学生不能回到澳洲。达尔文在过去1年中公寓租金上涨了14.3%,而墨尔本下跌了8.2%。但是在今年3月份,悉尼和墨尔本的公寓租金已经趋向稳定。具体表现就是公寓招租容易了很多,疫情期间降租也从三月开始逐渐调整回了正常水平。不过想要有决定性的租金改善,还是要等国门打开,移民和留学生涌入以后,我猜这个时间点是明年年初。


小城市和边远地区租金回报率更高

在房产投资领域最重要的衡量因素之一就是rental yield,有人叫租金回报率,也有人叫租售比。我习惯是叫做租金回报率。计算方法就是一年租金除以房屋价格。目前房产涨价幅度一般高于租金,尤其是在大的首府城市,所以租金回报率就会比较低,悉尼和墨尔本分别是2.7%和2.9%,达尔文租金回报率领跑全澳,达到了6.2%。所以从数据出发,如果你更看中的是现金流,你就应该去买达尔文的房产。但是另外一个有趣的现象就是边远地区的租金回报率明显高于首府城市,比如说墨尔本的远郊和维州边远地区租金回报率达到了4.1%,而市区只有2.9%。北领地的远郊更是达到了夸张的6.6%。所以如果你想买便宜房产并且看中的租金回报率,你应该去北领地的远郊买房。


短期未来澳洲房产市场走势预测


目前澳洲人的普遍消费信心已经从疫情中恢复,加上有史以来的低利率环境和良好的经济预期,多数人都对房产市场很乐观。现在的房产市场买家的需求还远远没有被填补,这也导致了房产更容易出售,相应的提高了房价。个人认为2020年的4月份是预示之后12个月澳洲房产走势的关键时期,如果4月的房产市场上涨势头能够保持,那么这一波房产市场行情会涨得更高,持续的更久。如果4月房产市场增速减缓,相应的预示着市场很快将会进入这波行情的第一轮小幅调整期,你可以理解为中场休息。个人的猜测是澳洲房产市场的增长速度在今后的6个月中会有所缓和,但是上涨的趋势会保持相当长一段时间。


包括我们投资俱乐部会员,很多人都在猜测房产市场什么时候会进入下行期。与其瞎猜,不如看看市场各个因素,来做一个推演来得准些。短期之内的房贷利息不太可能提高,因为澳洲的经济复苏还有很长一段路要走。我们要看到的是澳洲的服务业,旅游业和航空业还没有恢复。等到今年年底国门打开,首先复苏的将会是旅游业和航空业。如果中澳关系改善,随后而来的就是中国留学生和移民的大量涌入来推动澳洲经济。所以澳洲经济想要恢复,没有2年时间,还是很难的。在澳洲经济恢复之前,房贷利率提高的可能性我看非常低。从4月份开始,澳洲政府提供给澳洲国民的各种补助逐渐减少,没有了Jobkeeper,Jobseeker,新建房补贴等等,首次置业者的购房动力会大幅度下降,那么之前6个月澳洲房产市场被首次置业者统治的局面就会有所改变。投资行为会逐渐取代首次置业的头部房产交易量。低预算的人群会逐渐被隔离在市场之外。所以可能在随后的几个月中出现一小波市场调整期,房价上涨幅度减缓,等到国门开放再出现下一波高增长。


我对贷款政策的看法跟许多房产中介和媒体不太一样。我认为12个月内有可能会收紧贷款政策。今年2月份因为房价上涨,新西兰已经收紧了投资贷款的比例。历史上来看,几乎每次澳洲的贷款政策都在新西兰之后12个月内调整。就像上次澳洲房产市场在2015年下半年引入的收紧信贷政策一样,在市场进入上行期之后12个月内,现在已经是6个月了,政府就减少了信贷幅度,同时市场的反应就是交易量趋向缓和,进入一小波调整期。截止去年12月底APRA仍然认为,虽然市场上行,贷款收入比例升高,LVR升高,但是仍旧处于可控的正常范围之内。


按照惯例我们给出对买家的一些建议


对于处在看热闹,或者没有实地看过房但是很想买的各位小白买家来说,为了让各位迅速了解澳洲房产市场我们特别准备了3场免费澳洲房产知识干货直播,《澳洲房产投资不能这么玩儿》上下场,和《2021澳洲房产投资10大误区》欢迎大家捧场参加。报名链接在影片描述栏。


对于预算在600澳币以上的买家,直接上海景别墅就好了,高端别墅目前房价上涨速度是最快的。如果你的预算在300万以内,可以考虑指导价在250万澳币的学区别墅,留出50万跟别人竞价。如果你的预算在130万以内,最好考虑土地别墅项目。如果只有几十万,记得要买开发区的公寓,而不是我之前影片中说的那几个雷区的便宜公寓。如果你还在犹豫,这趟车你要不要上,我只能说,下一趟车票价更贵。我是澳洲Alex老师,帮助澳洲房产买家做出知情决策。下期影片不见不散。






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