【澳洲房产】澳洲8首府买房必看!决定房价涨跌最重要的因素!



随着从9月底维州新冠疫情减缓,逐渐解禁,越来越多的卖家终于决定开始卖房子了。截止到11月的3个月之中,整个澳大利亚房产市场,新增房源达到了将近4万个,这比以往同时期增加了将近21%。通常来讲,澳洲冬天的3个月中,也就是10,11,12这个三个月,新房源上市的数量都会比一年中其他时候少,但是整个疫情期间尤其是墨尔本的卖家都把房源藏起来等局势明朗以后再出售。那么在接下来的几个月里面,随着更多的新房源增加到市场上,我们就需要考虑一下市场的需求是否能够及时消化快速增加的房屋供给。


如果快速增加的供给遇到了缓慢的需求,那么待售房产就会累积,买家就会有更多的选择权。这一点对卖家来说并不是好事情。这些卖家中有一些是由于疫情原因,无法还贷,所以不得不把房子卖掉。在今年9月份的时候,这一点曾经被认为是地产市场的一大风险。


CoreLogic一直在追踪市场上一定时期内新房源增加量和销售量,用来了解供给和需求的力量对比。换句话说,研究的是人们是不是在用新增房源一样的速度购买房产。这个指标叫做‘卖出新增比’如果卖出新增比大于1,说明这个区域在这段时间之内卖房的速度大于新房源的增加速度,那么这种市场就成为了卖方市场,卖方有更大的议价能力,也在一定程度上预示着市场价格在中短期内会上升。如果‘卖出新增比’小于1,则说明,每次有1套房产上市销售,就有少于1套房子卖掉,那么市场上的待售房产就会增加,买家选择空间增加,议价能力增加,市场就变成了买方市场。


在我跟大家分享数据之前,首先要说明,决定房价涨跌的因素很多,‘卖出新增比’只是其中一个因素,并不能够单独决定市场涨跌。指标只核算市场上已经发生的房产交易,对未来有一定的预示作用。并且这个指标只核算市场上的二手房,对新房楼花并没有跟踪。另外由于季节性影响,12月份的数据不做核算。好,我们卖了这么多关子,马上就来看一看,在不同的首府城市,今年11月份的‘卖出新增比’的数据是怎么样的。





11月份的悉尼市场,‘卖出新增比’是1.3,这就说明在悉尼,每上市1套新房源,就有1.3套房子被卖掉。这么强劲的卖房市场的形成是因为11月比10月销售量上涨3.7%和新增房源下降11.3%。这个数字说明悉尼房产市场有着强劲的需求。整个11月悉尼的房产市场中位价上涨0.4%。同时图中能够看出,从4月份开始悉尼的‘卖出新增比’就大于1,这从侧面说明了,为什么悉尼的房产价格在疫情之间只有很微小幅度的下跌。我个人推荐那些银行做预测的“经济学家”,看看这个数据,可能当初就不会有悉尼房产市场30%下跌的预测了。相比之下,2019年11月地产市场非常好的时候的‘卖出新增比’在1.4左右,这说明悉尼市场的繁荣程度已经非常接近疫情前的水平。上涨趋势非常明显。





目前墨尔本的‘卖出新增比’在整个澳洲垫底,在截止11月的3个月中,平均水平仅仅在0.6.墨尔本今年11月份的房地产销售量下降了14.9%,这是由于在墨尔本解禁后新房上市量太大的原因。这个0.6的‘卖出新增比’说明了在墨尔本,买家有更多的选择空间和议价能力,房产平均卖出时间从10月份的30天增加到了11月份的32天。但是奇怪的是,墨尔本在11月份住宅价格仍旧增长了0.7%。我的理解是贷款债务成本低,增加了购买力,和新上市房源集中在墨尔本需求比较低的特定地区。举个例子,墨尔本的内城区在11月份有创记录的在售房源,总共将近4700套,传统上,这个区域是房产投资者非常喜欢的。但是因为投资者对购房的需求下降,那么这4700套房产就会需要很长的时间才能被市场吸收。在11月份,墨尔本给投资者放贷比例只有23%。所以在墨尔本,买家的需求和新上市房源没法匹配,这对墨尔本市场的复苏会形成一定的阻力。





布里斯班11月份的‘卖出新增比’是1.1。整个春天,布里斯班的销量非常稳定。在截止11月的3个月中,平均每月卖掉4200套房产。同时期,布里斯班的新房源上市数量只有大概4100套。这表明相对于新上市的房源来说,整个市场的需求相对强劲,反应在房价上就是过去3个月以来布里斯班各地的房产价格持续增长。





在整个2020年,阿德莱德的销售量都不错。但是在11月份,销售速度突然下滑,很可能是被新冠疫情冲击。尽管阿德莱德的禁令逐渐放松,但是拍卖清空率最近几周都不是很理想。一度下滑到48.9%。在过去的3个月中,阿德莱德的‘卖出新增比’平均是1.2,在首府城市中比较理想。





佩斯的人们对地产市场复苏已经等了太久,最近终于看到了希望。春天的‘卖出新增比’相对多来说弱一点,截止11月份的3个月中这个比率是0.9. 但是相比较2019年同期的0.7还是有很大改善的。





霍巴特的住宅房产在过去的几年中增长势头一直良好,今年也不例外。截止到11月的3个月中,买家需求一直很高,平均‘卖出新增比’为1.2. 同时住宅价格上涨了2.9%。





达尔文在3月到11月期间,除了房价增长最快外,在11月份‘卖出新增比’达到了1.4.在今年春天的时候,这个比例一度达到了1.7.这反应了整个达尔文的住宅房产市场开始反弹。这里的房产价格在矿业繁荣结束之后沉寂了很多年,今年已经开始大幅度回调。值得注意的是,虽然达尔文的市场在复苏中,房价仍然比2014年5月的高点低将近27%。





堪培拉11月份的‘卖出新增比’达到了1.3 尽管有疫情的影响,整个2020年堪培拉的住宅市场表象仍然强劲。从3月到11月,价格上涨了5.2%。虽然有持续的新房源加入市场,但是11月份的销售量仍然上升了16%。


小结


所以我们看一下澳洲的首府城市的住宅房产市场。尽管澳大利亚正在经历技术性衰退,但是整个春天新上市的房源有强劲的市场需求支撑。而创记录的低息贷款很可能与消费者的信心增强有直接关系。但是这些数字也显示出了墨尔本住宅市场的脆弱性。新上市房源在墨尔本内城区聚集,消化的速度却跟不上。传统上,这个内城区市场的需求是由海外移民和国际学生决定的。但是随着2021年澳洲国门打开,旅游,学生,移民逐步放开,墨尔本内城区的市场活力会逐步显现。在这之前,墨尔本内城区的住宅市场上涨会有很大压力,尤其是公寓楼市场。





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