【澳洲房产】澳洲人绝对不买的9大类房产!2021守住澳洲买房底线!必看干货分享!



最近在油管上有几位澳洲房产“老师”发布了相关视频,看过以后,让我有直接打人的冲动。因为他们分享出来的东西并不是出于自己的经验,只是照搬了其他人许多年前的总结。信息和理论完全错误,会对澳洲房产买家形成误导。这些误导比无良中介口吐莲花的杀伤力还要大。我们这次就用事实说话,拨云见日,细数那些澳洲人绝不会买的9大房产类型,为您买房决策守住底线。


为了制作这期节目,我特别咨询了我银行的朋友,独立贷款经纪,几位悉尼著名开发商的老板,和房产投资领域的大咖。再加上我自己在澳洲房产领域15年的所见所闻,把结论浓缩成这期影片。所以希望大家能够认真看完,做好笔记。我们尽量做到客观准确。但是信息都是有时效性的,如果你1年之后看到我的视频,留言骂我说的不准,那就没意思了。好了,废话少说,回到主题。


银行不喜欢的房产


澳洲人绝对不买的房产,第一类就是银行不喜欢的房产。理论上讲,如果银行不愿意贷款的房产会很难卖掉。银行不贷款是因为有风险。没有贷款加持,买你房子的人就只能全部用现金支付,限制了接盘侠群体的大小,更难出手。这个理论听到这里都是很有道理的。但是那位油管“老师”的分享内容,我最不同意的就是这一个部分。我们具体看一下。


首先是酒店式公寓Serviced Apartment。这类公寓一般地处机场,火车站这些交通枢纽,是由投资者购买,并跟物业管理公司或者酒店签订长期的租赁协议,比如10年。酒店把这些公寓当成是客房来经营。房东当这些公寓是纯粹的投资产品收取租金。在没有疫情影响的时候,出租回报是比较稳定的。这位油管的“老师”说,原话,“大部分的银行都不会提供贷款给买家去购买这些Serviced Apartment”。他这一句话,就概括了澳洲4大银行,其他数十家地域性银行,还有第3梯队的非银行金融机构,比如基金。我专门问了银行的朋友和资深的独立贷款经纪。目前银行对酒店式公寓的贷款一般上限在60%,贷款手续和其他一般房贷区别不大。根本不存在“大多数银行不给贷款的情况”。其实被这位“老师”抄袭的原文作者,只是说,银行对酒店式公寓贷款有所限制,并没有说什么样的限制。现在看来,只是贷款额度没有普通公寓高而已,其他都一样。一说到60%,有些人可能马上就能联想到商铺。没错,在澳洲,办公室和商铺的贷款比例就在60%左右。所以你把酒店式公寓看成一个便宜的商铺来对待,就完全合理了,银行在评估贷款的时候也会把酒店式公寓按照商铺来对待。那么酒店式公寓其实就属于商业投资的领域,不在普通住宅投资者的范畴。悉尼举例,商铺的价格主要看租约,一般情况下不太会有很大涨幅。但是好的办公室和商铺租金回报率可以达到8%。这些都跟酒店式公寓特别相似,比正常的公寓租金要好不少。我个人不建议首次投资者购买酒店式公寓,因为需要考虑的因素比较多。



如果你认为在澳洲买房只是挑选房源和付款走人,你将会面临各种问题和风险。比如,高于市场价购买,支付过高贷款利息,没有榨干讲价空间,买房后发现不称心,受到房产中介误导,以至于损失时间,金钱,甚至打乱您的留学移民和投资计划。


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其次是国防住房保障或者叫DHA, Defence Housing Australia。DHA是在2012年由联邦设立的,用公司模式运营的机构,你可以理解为国有企业。他们的宗旨是为国防人员(Australian Defence Force (ADF))和他们的家属提供住宅。主要经营范围是,购买和开发土地,建设住房和购买住房,通过出售加回租的模式运营,外加物业管理服务。对投资者来说,DHA实际上是开发商也是出租管理公司。你在DHA购买的房产,一般都带超长的回租协议,比如3-12年。回租协议一般包括租金支付担保,每年重估租金,租约结束的时候DHA负责对房屋翻新。DHA有选择租客的权力,一般是国防人员和家属,出租管理费在16.5%。这比普通出租管理公司收取的3.3%-8.8%的管理费高出不少。但是,购买DHA房产而且根本不存在贷款问题。跟普通民宅贷款没有区别。只是在租约期间出售,买家群体小一些,租约结束后再卖,跟普通民宅没有区别。原文作者在2014年的文章中说的是DHA,但是这位油管“老师”借用作者大名,说成“Department of Social Housing”还翻译成了廉租房。我猜这位油管老师想说的是“The National Rental Affordability Scheme”简称NRAS。这个计划的管理者是“Department of Social Services”。NRAS计划在2008年出台,2014年停止吸收新房产,截止时NRAS房产一共38000处。经营模式是如果房东用低于市场价20%的租金租给低收入人群,政府向房东提供税收减免奖励。房东可以是金融机构,开发商,大型投资基金等等。符合条件的房东获得10年稳定的租金收入和税收减免。NRAS的房产可能与正常的物业同样分部在一个楼里面,建筑质量一致,日后物业的升值也没有区别。只是如果在补贴期间转手,买家群体稍微小一些。补贴期结束后没有任何影响。最后一批NRAS房产计划在2026年结束。贷款也和正常民宅没有区别。总结来说,DHA和NRAS这两种房产跟普通民宅的唯一区别就是在租约内不能自住,转手时候的购买群体稍微小一些,但是租约结束后和普通民宅完全一样。贷款没有影响。不愿意动脑筋的投资者,直接忽略购买其他房产就好。有自己财务安排的中高级投资者可以考虑。


然后是大型公寓楼花项目。这位油管“老师”说银行希望规避“Concentration Risk”。项目完工的时候,所有人去银行做贷款,如果项目有问题,房东的违约风险就会成倍增加。虽然这位老师没有直接说,但是我理解的意思,就是这位“老师”在警告人们不要去购买大型楼花项目的房产,因为银行不喜欢或者不会贷款。对这一点,我完全不认同。我特别询问了银行的朋友和第三方贷款经纪。房产的贷款过程,是首先由第三方的估价师,对房产进行估价,然后交给银行,银行的贷款经理查询房产的地址是否在银行内部的清单上,这个清单会标明,某个地址可以贷款8成,有的地址停止贷款。凡是停止贷款的楼花项目,一般是银行有内部规定,比如这个项目一共1000套,这家银行最多只做200套的贷款,达到这个数字,银行就停止做贷款。那么购房者只要去其他银行贷款就好了,因为别的银行可能也有个200套的上限。所以说贷款完全不是问题。唯一相关的问题,是估价低于合同价的情况,这样即使银行正常8成贷款,买家也需要用现金补差价。但是这个问题在理论上存在于所有的房产,不只是大型的楼花项目上。所以,原文作者和这位油管“老师”的说法绝对在误导各位。我有时在想,他们说得东西,他们自己听得懂吗?

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纳米房小户型。我再次引用这位油管“老师”的原话:“大部分的银行都不喜欢贷款给这些小于50平方米的小户型”。这位“老师”自己说是引用原来作者的观点。首先这个作者的文章现在在网上就能查得到,是在2014年写的。在发文章的当时,银行不喜欢贷款给小于50平方户型的说法是正确的。但是银行的规定是在发展变化的,现在完全不是这样。我的贷款经纪的朋友刚刚做完一个悉尼28平方超小户型单身公寓的贷款,还没有车位,还贷款了8成。另外作者2014发文的当时说了,随着人们生活方式的改变,有些银行已经开始贷款给40平方的房产了。这一点这位油管“老师”完全没有提及。我个人的看法是,小户型可以考虑,但是位置一定要非常好。


说完了这几种银行不喜欢的房产,我们再来聊一下,在买房时候应该三思的房产。


没有车位的公寓。澳洲的生活方式和中国不同,基本上公寓楼都是带车位的,除非是交通特别便利,或者在海边的一些几十年的老公寓楼。我们在实际操作中,观察到,在卖没有车位的公寓二手房的时候,销售时间比带车位的公寓一般要长一些。买家群体比带车位的房产要小一些。所以房产本身涨价速度会比相同位置带车位的房产慢。当然这是一般情况,有些特殊的情况,比如位置超级好的市中心高层公寓,也有很多是没车位的,卖出的速度和溢价也不是问题。比如悉尼市中心的的Barangaroo, World Square等等。所以说到底还是要看投资价值。


有位置硬伤的房产。比如后院有高压线,别墅地下有排污水管,正对主路,旁边就是俱乐部,酒吧,要不然就是隔壁有工厂。这些房产在转手的时候,买家肯定会看到这些硬伤然后想一想的。一定会影响卖价。最近有一个布里斯班的粉丝问我他看中的一套别墅怎么样,我查了一下,很奇怪,这套别墅土地很大,房子也不老,但是房产价值在过去10年涨幅居然没有附近200米范围内土地更小的别墅高,后来我用谷歌街景找到了原因,这套别墅的后院有高高架起的高压输电线。这类有位置硬伤的房产,在投资领域我都统一归类为B级房产。可以买,但是投资一般跑不赢大盘,有点鸡肋的感觉。在我们的投资大师课里会具体讲。


有物业问题的房产。如果大家关注地产新闻的话可能还记得,悉尼Mascot的公寓结构问题和奥运公园Opal Tower的结构问题吧。这些新闻大家网上随便搜索就有一大堆。如果你没有关注悉尼房产市场超过2年,最近才开始买房,可能不小心就会接触到这些有结构问题的房产。那么规避的方法,就是通过律师索取物业报告Strata Report。在这个报告里面,会有记录说这个楼的业主有没有因为任何问题在跟开发商或者建商打官司,有没有任何需要大修但是还没有向业主征集费用的情况,还有就是在维修基金Sinking Fund里面有多少钱?我个人建议规避这些有物业问题的房产。但是在实际操作中,在Opal Tower刚出事的时候,就有不少Deal Hunters,就是那些时刻在市场上找低价房产的投资者,询问有没有这栋楼里面的物业出售。他们一般的出价都是半价起。如果你是那种遇到事情先躲的性格,直接不考虑有物业问题的房产就好。如果你是有经验有冲劲的投资者,可以多下心思研究一下。投资好不好,决定因素之一就是入手的价格低不低。


产权问题。在产权上有时候会出现各种限制(Encumbrance)。限制的种类有很多,主要的有,Easement,这块土地是你的但是其他个人或者实体有权力进入你的土地,比如你别墅下面有排污管线,而维修的入口在你家后院,人家来维修,你不能拦着。更深一层的影响是,在房子推到,重建,或者扩建的时候,你不能影响到Easement持有方的利益,所以对土地价值会有负面影响。Covenant 一般是对土地使用和开发的限制,比如一个‘brick and tile’covenant意思就是这块土地上只能建造砖结构的房产。其他种类的Covenant包括对房子大小的限制,能不能建造工具屋等等。所以也对房产的价值也有负面影响。


有包租协议的房产。包租协议就是由开发商或者某家中介担保的,无论有没有租客,或者实际租金多少,都会按照协议租金,按时支付房东的协议。有包租协议的房产好不好,要看几个方面。首先是包租协议的担保方是谁,如果你的房产是楼花,3年后交房,而且是某家中介给你担保的话,到时候这家中介认不认账,或者公司还在不在是一个风险。如果是开发商来担保的话,好一些。其次是包租协议的条款,你要仔细看一下,里面经常会有空租期允许X个月的条款,如果这种情况发生,房东会有很大损失。然后是看房产市价。在实际操作中,确实有开发商把包租的费用和风险经过评估,增加到房价里面的。如果同一个区里面有可比的房产,买家需要对比一下价格,看看这个包租协议值不值溢价。或者尝试跟开发商说,我不要包租,价钱能给我低多少,有机会能套出他们的话来。最后,你要把包租协议当成一个对赌协议。包租的初期1-2年,提供服务的一方基本是赔钱的,随后才能赚钱。如果你对当地的出租市场有信心,建议签署短一些的包租协议。包租房产不是不能买,而是看适不适合你的需求。


小结

各位观众老爷们和吃瓜群众们在网上看信息的时候,希望你们能多一个步骤,就是看发布信息的人或者机构是否有资格和是否可信。专业的东西,必须由专业的人来讲解。最近网上讲房产的什么人都有,比如刚刚入行的中介小哥哥小姐姐,退出房产中介行业多年看市场火热又回来蹭热度的人,还有人云亦云打着“分享”旗号讲解自己都不懂的知识的人。每个人都有权利发表自己的观点,但是各位不要把所有观点都当成真理就好了。



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