【澳洲房产】必看!2020澳洲房产市场大事件回顾!2020让我们学会了什么?所有房产买家都要做的年终总结!不要再犯这样的错误!




今天是2020年12月29日,离这个多事的2020年结束还有2天了。这一年不光是对我,对很多人来说都是人生之中最糟糕的一年,从年初的澳洲山火,新冠疫情,墨尔本封城,直到生意倒闭,员工失业,中澳交恶,就连我们年少时候的偶像Kobe还有老一辈的偶像马拉多纳也去世了…基本上我们能想得起来的事情,没有好事。到了年底,我们一般都会静下心来面对自己,回顾一下这一年之中的得失,调整心情,设立目标,迎接新的一年。我们今天就用一期影片回顾一下2020年的澳洲地产市场,看看到底发生了什么。





拍卖清空率


市场上无论是中介,还是各类的房产网站,每周都会炒一次的信息,就是拍卖清空率。那么我们就从清空率入手,由浅入深,慢慢揭开澳洲2020年的房产市场大事件。这个图我是借用Dr. Andrew J. Wilson 的,他是资深的澳洲本土研究房产和经纪的专家。大家有机会可以去他的网站看看。我们需要说明一点,拍卖清空率只针对二手房市场,楼花和土地别墅项目一般不会做拍卖。清空率只能反应市场的活力,不直接反应房价涨跌,但是跟房价涨跌一般是正相关的。就是拍卖清空率高,房价一般也会升高。好了,我们看图说话,这张图是悉尼的清空率走势图表。左边第一个红圈是悉尼清空率2019年行情的起点。具体原因在我们之前的影片已经讲过,跟大选结束,利率调整,等等因素有直接关系。第二个红圈是悉尼3月底进入封城状态的时候,拍卖开始逐渐转向线上拍卖了,之后悉尼疫情得到缓解,买家信心提升,同时清空率也随之升高。图中绿色的水平线和椭圆表示11月底12月初的拍卖清空率已经回到了2019年10月的高位。是一个非常健康的拍卖清空率水平。





官方利率cash rate


官方利率Cash Rate在我们的影片中不只一次提过,每次中央银行降息,都或多或少带动一波房地产市场的行情。我们看到在今年3月份的时候为了应对疫情,央行紧机启动新一轮的降准行动,官方利率从0.75%降低到了0.25%。但是由于悉尼和墨尔本相继封城,这个官方的应对手段,并没有起到很明显的刺激房产市场的作用。在今年11月,央行降准到历史最低点0.1%。如果您年龄长一点的话,可能经历过1990年的官方利率17.5%的时候,那时候的贷款利率更高。相比较来说,现在向银行贷款,简直跟不要钱一样。这绝对是持续刺激澳洲房产市场的一大因素。那可能有人问,央行什么时候会加息呢?这个没有人知道,不过我们可以从澳洲四大银行1-5年的房贷利息看出商业银行对央行的预测。以NAB为例。我们看到固定利率房贷1年期是2.19%,2年和3年期是2.09%,4年期是1.98%。5年期是2.79%。所以我猜NAB银行的预期可能是4年之后央行会开始提升官方利率。要不然为什么5年期的贷款利率比1234年定期都高呢?这个预期的可信性,比银行对房产市场的预测肯定准得多,因为它直接跟银行的盈利相关。所以,按照NAB银行的预测,澳洲房产市场可能会持续涨4年。





政府福利


政府今年对房产市场真的是下了大力气。如果你是公民,可以享受5%首付,$25,000澳币的新建房补贴,永久居民仍然可以拿到$10,000首次置业补贴,再加上印花税减免政策,受益最大的是首次置业买家,新房买家,和澳洲的建筑业。在疫情期间,澳洲的建筑业居然没有垮掉,也算不大不小一个奇迹了。最近维州又出台了印花税减半政策,新州题案废除印花税,真是接二连三出来好消息。到目前为止,你对澳洲地产的信心如果还没有调整过来,你就落伍了。





房价走势


在疫情刚刚开始的时候,很多人都认为澳洲房产市场会崩溃,包括银行经济学家预测,媒体渲染,各处信息渠道像是串通了一样,异口同声,都说崩盘,只是崩多少的问题。在这个时候如果有人跳出来说澳洲房产市场会上涨,一定会被骂死。在疫情已经好转的9月份,在我预测10月份澳洲房产市场可能会反转开始上升的时候,还有好几个黑粉跳出来给我影片留言直接骂人。但是事实证明我预测是正确的,这几个黑粉也从此销声匿迹了。我们看到图中第一条竖线是去年9月份的澳洲房价,第二条竖线是疫情刚刚开始的房价,第三条竖线是今年9月份的房价。其实从3月份到9月份澳洲整体房价下跌也就在2%左右。这里还包括了被平均的一直在涨价的阿德莱德和霍巴特。





世界房产走势


我们看过了澳洲的地产走势,再来看看同一时期世界上各个国家的房价涨幅。这个表格是由Knight Frank出具的2020年第三季度世界各个国家房价变化的排名。里面明显看到,在截止到2020年9月的一年中,房价涨幅最高的是土耳其,达到了超级夸张的27.3%,第二名是我们的邻居新西兰,涨幅达到了15.4%,澳洲的涨幅只有4.1%。我们好多人都自称是房产投资者,其实只不过是有1套正在出租的投资房而已,这房子赚不赚钱都不一定,今年还遇到租客要求降租金,或者空租等等一系列问题。投资么,就是要赚钱的。那么你的眼光是局限在你熟悉的地方还是在主动寻找投资标的?比如说你住在悉尼的华人区Hurtville,是不是一直在买Hurstville的所谓的投资房呢,是不是认为Hurstville就是宇宙的中心呢?土耳其太远,我们眼馋吃不到,那新西兰够近了吧,各位澳洲的房产投资者,如果你在2019年9月到2020年9月出手购买投资房,为什么没有买新西兰的房产?如果你认为新西兰算是出国,好,那么我们再近一点,你为什么没有去买霍巴特的房产,霍巴特的房产也在这个期间涨得一塌糊涂。我们即使不谈买不买,各地房产信息你知不知道,有没有去主动了解你家以外的房产市场?想要在房产投资中最优化盈利,你的第一步是补充市场知识,主动了解市场动向,然后咨询专业人士,然后才是出手购房。只有你做到了这这些步骤,你的房产投资才能有计划地成功。


2020年我们房产投资者犯了很多的错误,现在就来细数一下这些可能让您投资失败的错误,在2021年改正,重新步入房产投资正轨。


别人的买房意见


没有投资房的人的投资意见根本没有参考价值。自己没有经历过房产投资成功和失败的人是没有资格谈房产投资的。我经常举这个例子,你邻居二大妈,房子是自己租的,自住房都没买过,你去问她买房的建议,你觉得合适吗?投资的意见你一定要咨询专业人士。同时加强自己的学习。


憎恨房产的人Property Hater


这种人每次在房产市场下跌的时候都会出现,不但自己绝不买房,还要成立什么不买房组织。这个例子我在以前的影片中也举过,在2010年有人成立了澳洲不买房联盟。不知道看见10年后的澳洲地产市场,作何感想。我估计这个联盟的盟主可能还在辛苦的用双手赚钱吧,2010年买房的人,留到现在,再加上持续投资,收入早就甩了这个盟主几条街了。现实就是这么打脸。


银行经济学家


这个例子我也举了不止一次。CBA今年3月份预测澳洲房价下跌30%。可是现实啪啪打脸。各位粉丝看完了我的影片,应该已经对银行和媒体对地产市场的过度渲染免疫了。千万不要再问我,说Alex最近银行预测涨跌,你说会发生吗之类的。我很负责任的告诉你,银行预测从来没准过。


澳洲房产7年翻一番


我之前专门用一期影片谈过这个问题。澳洲房产在特定的地区,特定的时间,特定的房产类型确实实现过7年翻一番。但是故意混淆视听,把这一条作为所有澳洲房产的卖点就不对了。澳洲最近20年哪个城市的房产和类型7年翻番,我专门有一期视频来终结各位的疑问,大家可以点击一下右上角的视频链接。


2020年总结


2020年一整年我们经历了很多磨难,承受了很多压力。这些压力和困难都是我们前进道路上必须经历的磨练。从另一个角度思考,压力其实也成为了我们生活中的调味剂,没有压力,生活就会空虚,没有压力,青春就会枯萎,没有压力,生命就会暗淡。如果你想达成目标,就要学会在心中描绘出目标达成后的景象,然后朝着目标坚实地前进。让我们把2020年的挫折全部扔进垃圾堆,轻装前进,在未来遇到更好的自己。祝大家新年快乐。我是澳洲Alex老师。明年见。





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