【澳洲房产】崩溃!澳洲4大银行又站出来预测2021澳洲房产市场走势!你肯定不知道银行预测都是这么玩儿的!

最近时不时就会有粉丝问我澳洲银行预测地产市场上涨10%可能吗?在澳洲疫情期间也有人问,银行预测地产市场下跌10%那是不是完蛋了。要不就是某某媒体预测地产市场走势,粉丝问我怎么看。一句话回答就是“我不看”。类似问题我在以前的影片中已经解释过,但是还会有新粉丝一直问我。所以我索性专门拿出一期影片说说这个问题,一次性解决。那么到底银行和媒体的专家对房产市场的预测可不可信呢?预测之中如何暗藏玄机。




最近,因为澳洲房产市场转暖,平时每个季度站出来做一次澳洲房产市场预测的四大银行,这次也没有落下,又站出来喷了。从历史经验上看,这几家银行每次预测的大方向都对,但是大方向持续的时间和涨跌幅度没有一次准的。比如说,著名的CBA银行所谓的专家,在今年5月份,预测澳洲地产市场下跌32%, 8月份的预测改成了澳洲市场下跌10%,9月份又蹦出来改成了下跌6%,10月份预测改成上涨3%,11月又改成上涨6.1%。你说还有个准吗?所有预测都等不到市场检验的那天就变了。可能有人会说,我们不能光看这个数字,要仔细读文章看看前因后果。这个我完全同意,但是问题是普通买家只记得住涨跌的数字,谁有空去仔细看那些专家的长篇大论和建模分析过程?所以就造成了专家们说自己预测是有根据的,来看看我的分析报告。而买家不看报告,只看结论。在事实,上给买家造成了误导。





我们再看看NAB银行预测简直更加奇葩,每次预测都要说明各种可能的情况,然后给出各种数字把你搞晕。7月份NAB银行说澳洲房产市场虽然情况有所改观,还是有可能下跌15%的,同时NAB的首席经济学家站出来喷,说悉尼下跌20%,墨尔本下跌15%。还有报道说NAB在V型预测模型情况下,我们也不知道这个V型模型到底是什么,会下跌10%,如果情况遭的话,可能下跌20%。最近NAB又蹦出来说布里斯班会上涨7%,佩斯上涨5%,墨尔本悉尼上涨少一点,在2-3%。


我就想问一问各个银行,尤其是CBA的专家们,你们隔几个星期改一次预测,到底让我们买家怎么跟?我管这叫间歇性精神分裂。预测么,你要是说这件事情会发生,你就别改,到时候看他会不会发生,那算你厉害。每次银行修改预测的时候,都是假设个什么情况,比如说假设现有政策不变,假设最坏情况发生。我们看预测就是不想考虑假设情况,就想知道到底涨不涨,涨多少,什么时候涨。所以说,这些银行和媒体的所谓专家给出的预测,除了市场大方向之外,其他毫无价值。但是话说回来,3个月内的房产市场大方向还用他们分析吗?邻居二大妈都能看出来。这些银行和媒体对澳洲地产市场的预测信息对我来说都是垃圾信息,除了浪费我的时间外加把我弄晕之外,一点用也没有,他们反倒是赚了新闻流量。如果各位房产投资者在看了我这期影片之后,还要受到银行和媒体预测的影响,我只能祝你平安了。


既然我们这期的影片讲的是预测,那我也来凑个热闹,做一个市场预测,但是我想事先声明一下,个人爱好,纯属娱乐,大家不要较真儿。好,我们就先来看看澳洲房产市场从3月底疫情开始到现在到底发生了什么事情。





人口增长。

房价上涨的根本驱动力是人口增长。过去的几十年里,澳洲的人口增涨的速度在发达国家里面是比较快的,趋势也非常的稳定。过去几年中,澳洲每年的人口增长在36万左右,所以每年要建造大概18万个新住宅才能跟上人口增长的速度。但是人口增长之中的6成,来自于新移民。澳洲在短期内,人口增长速度会下降,但是当澳洲口岸开放,开始重新接纳移民,人口增长速度会逐渐恢复正常。同时在澳洲的某些区域,房屋的供给量多于需求,比较明显的是高层公寓集中的区域,短期内房价上涨会有压力。其他澳洲大多数的区域房屋,供给量在短期内会减少,尤其是2手房。你想想,现在持有房产的成本这么低,如果不是必须卖的话,谁会拿出来卖呢?


可负担性与出租

随着澳洲房价的增长,房屋的可负担性会进一步降低,人们更多会重新选择租房。我们经过粗略的计算,很快,澳洲将会有35%的人租房。到时候更多的房产投资者就会入场,进一步推高房价。




小结


心理学上有过分析,人们普遍倾向于相信符合自己心里,并且被放大的信息。应用在房价预测上,就是说,如果你作为买家觉得市场不好,这时候有个所谓的专家过来告诉你,实际情况可能更糟糕,你就会相信他。如果你自己觉得地产市场会上涨,这时候专家跟你说会大涨,你就又轻易相信了,还把这专家当成自己人。反过来说,在前几个月房产市场上涨趋势还不明朗的时候,根据统计数据,还有销售一线的观察,我已经预测,市场反转很快就会发生。这时候就有不少人跳出来开始喷,说什么我不配叫自己老师,还说澳洲房产市场2026年前不会上涨,还要给我泼冷水,云云,这些都是真人真事真留言,有空你们自己去翻翻我以前影片。就是说他们认为房产市场不好,一旦有人说市场好,就像呛到他们肺管子一样,必须口诛笔伐。我们把预测的结果先放在一边,每个人都可以表达意见,但是你这个意见如果是来自银行预测,媒体炒作,或者中介胡喷,没有经过自己调研和理性的分析,那这个意见在我看来就没有什么用。因为这是银行,媒体和中介的意思,不是你的意思。在预测房价这件事情上没有专家,你必须独立思考。


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