【澳洲房产】千万别错过!9大澳洲房产投资赚钱门路,学好任何一门都能赚大钱! 想投资澳洲房产的你看过来!



最近找我做专业一对一咨询的澳洲房产买家有不少,大家问得最多的是,“我买了哪里的公寓房楼花,快要收房了,是不是现在需要割肉出掉?”或者我们自己看了好几个月的房产,已经看花眼了,请老师指点明路。其实共同的问题是大家的投资理念问题,你没有想明白你为什么要投资买澳洲房产,房产的各种投资途径到底是怎么帮你赚钱的。今天我们就来讲一讲,澳洲房产投资赚钱的9大方法,用好任何一条,都能让你轻松赚大钱。各位观众老爷今天来着了,这都是我们投资大师课的付费内容,现在免费放出来,你要是不看完,后悔一辈子!


初级1,买房自住+一直持有,


购买自住房+一直持有的模式,是在澳洲通过购买房产赚钱的最简单最无脑的方式。有人买房的时候,考虑的完全是自住,一住就是10年20年,等孩子长大了,把大房子卖掉,换小房子,突然发现,这房子怎么涨了这么多?如果是购买自住房,你一定需要住得舒服,比如距离交通,医院,购物,上学都近。我这么多年买房卖房的经验是这个模式适用于有点钱,但是还没有达到土豪阶段的人。购买的房产最好是在好的公立学校学区的二手别墅。悉尼的价格在200 – 400万,墨尔本价格在120 – 250万左右。这些学区是,非顶级富豪买房的必争之地。顶级富豪都会去住海边的物业了,就是那种700万澳币起步价的海边别墅,旁边都是私立名校那种。如果你的预算在这个范围,不用纠结,直接买这种别墅就好了,住着又舒服,投资基本上稳赢。2000年悉尼的别墅价格平均40万,今年平均100万澳币。每年的平均增值大概在5%。当然有很多房产是被平均的,这里面有不怎么增值的,也有狂增的。大概的趋势是低收入人群聚集的老区房价增速比较慢,新区和富人区房屋增速比较快。我觉得新区房价上涨是人口迁移的结果,富人区涨价快,部分原因可能是澳洲贫富差距进一步拉大。


初级2,买投资房+转贷+再买投资房…


这个模式普通人也可以使用,不用投入太多自有资金,而且有很好投资前景的澳洲房产投资方法。也正因为这一点,很多无良中介拿来作为推销自己房产的“理论依据”。基本概念是投资者购入第一套房产并且在银行贷款,2年后房产涨价,在其他银行做转贷,还完之前银行的贷款剩下的现金作为第二套房子的首付,再购入第二套房产,以此往复。说白了就是利用贷款的杠杆加持,让没有太多现金的个人投资者可以短期控制数量庞大的投资房产。无良中介给到买家的一个重要预期是“财务自由”。这个财务自由在理论上确实可以实现,但是有两个因素是投资者没有办法控制的。第一就是银行贷款。目前的银行之间互联,每个借款人都有自己借款额度的上限,这和15年前的澳洲随便贷款的时代已经大不相同了。造假的难度大大提高。第二个不可控因素就是,必须房产市场持续上行。如果像2017年那次澳洲地产市场下跌再次发生的话,投资人手里面的杠杆就会从生财工具,变成散财工具,借得越多,赔得越多。个人建议各位投资者使用这种方法的时候,需要找到专业人士咨询,并且留出应对市场变化的现金流。我说的专业人士,不包括房产中介。


初级3,选择权批量持有楼花收房前卖出,


选择权购买楼花,就是说买家支付一定的金额,比如说5万一套,在公寓楼花建好前找到下家接手赚取差价,如果没有找到下家,或者自己买,或者损失5万澳币走人。批量持有就是指一次跟开发商“购买”比如说10套,能够拿到便宜的合同价格,在房子建好前出售。我自己经历的一个事情是悉尼一家开发商的中层管理,用别人的名义跟自己公司购买了10套公寓房,在建好前卖掉,每套赚了20万澳币,也就2年的时间。完全属于人为操作的空手套白狼。想要用这种方法安全赚钱,首先,操作人,需要胆子大,能够承担相应的风险,其次,市场必须看得准,入场时机和出场时机要把握好,如果卖出前市场就开始下跌,怕是要砸手里,最后,也是最重要的,就是跟开发商必须能说上话。如果开发商从中阻隔,想要顺利脱手,不太容易。


初级4,寻找捡漏房,


捡漏房可以理解为由于某种原因,出售价格远低于市场价格的房产。低价出售的原因很多,比如房东生意破产,卖房还债;房东无法还款,银行收回拍卖;房东不知道房产的再开发价值,但是你知道;等等吧。比较典型的例子是悉尼奥林匹克公园的Opal Tower在2018年圣诞节出现严重结构问题后,这栋楼里面的房产销售完全没有停下来的意思,只是多数是受到影响的房东顶不住压力,想要尽快处理掉有结构问题的房产。同时,市场上涌现出了一批捡漏人,出的价格基本是房产原合同价的半价起。最近Opal Tower已经修缮得差不多了,这些受到影响的房产的价格虽然没有恢复到原价,但是买到这些捡漏房的人也已经赚了几十万。想要玩好捡漏房,你首先要有随时能够动用的资金和已经准备好的贷款;其次是你需要对市场有灵敏的嗅觉,还要认识消息灵通的人,比如房产中介,银行职员等等,最后是需要有强大的行动力和心里承受能力。


初级5,旧房翻新,


澳洲本地人之中比较著名的专门用旧房翻新来赚钱的人是Tom Hall,大家可以搜索一下。他在16年间,翻新出售了10套房产,其中2018年翻新出售的房产,用大概60000澳币的费用,直接赚到了100万澳币。大家要懂得一个概念,翻新跟重建完全不一样。翻新是指在不对房屋结构大改的情况下通过修缮,重新设计等等,让房子焕然一新。旧房翻新的工作需要你有像房产中介一样敏锐的嗅觉,能够发现整个区域内结构完整,但是看起来破旧的房产;收购房产的砍价能力,估计翻新费用的能力,和视觉艺术想像能力,就是这个房子翻新后会变成什么样,你要能想像出来。最重要的,是自己要亲历亲为,绝对不能当甩手掌柜,所有的事情让其他人去做。个人觉得,旧房翻新有点超出了投资的范畴,其实完全是一个可以运营的生意了。


高级1,加建,


很多人把旧房翻新和加建放在一起考虑,但是我觉得要单独拿出来,因为这关系到建筑设计,申请政府批文,施工,监工和收工一系列的知识。我接触过有商铺上面加建公寓的。巨大的住宅土地上加建工具房,住宅房,游泳池的。跟我们普通人最接近的要数在别墅后院加建奶奶房Granny Flat。就像是中国农村的小一点的平房一样。里面有卧室,厨房,卫生间,客厅。最开始,奶奶房是给一家人中的老人居住的,后来成为了投资房产的一个硬核现金流武器。如果操作的好,奶奶房单独租金收入10年内能让所有加建费用回本,有的甚至7年就可以。剩下的租金都是干赚。绝对是投资房现金流的核弹级武器。


高级2,囤地,


比较极端的一个例子是澳洲一家华人背景的开发商2013年在悉尼Green Square买了一块开发用地,2年后什么都没做,地皮就升值了1亿澳币。因为它旁边的相似地块被澳洲一家著名的公寓开发商Meriton买入,价格高了一亿澳币。有一次跟那家华人开发商的老板聊天,他还说,Meriton立功了。当然分享这个例子,是跟大家说囤地升值的可能性。我们普通人在资金有限的情况下,可以尝试一下购买开发区的厂房,仓库,空地,长时间囤积,等升值后再做打算。当然你还是要有相对强大的现金做后盾,并且要有耐心等待。比较接地气的一个例子是在悉尼西北Boxhill的一块2英亩的农用地,1990年购入价格是47万澳币。2016年卖出价格是450万澳币。升值将近10倍。


高级3,选择权+DA+卖出,


这个玩法其实跟我们普通人离得还算比较近,因为它动用的资金量不算多。最多就是一个选择权价格的问题。之前我讲过,选择权就是你支付比如说20万澳币押金,并且承诺在2年后用200万澳币的价格购入某块土地,到时候如果违约不购买,只要损失20万澳币现金就好。在这两年中,你能做的事情太多了,比如找设计师画图纸,设计公寓,联排别墅,并且去申请政府批文,等批文下来,你就可以带设计图卖出,行话叫熟地。生地变成熟地后的价值都会增加不少。前些年在DA申请还没有批复的情况下,有些投资者已经等不及,开始出售楼花了。最近这么做的人基本消失,因为人们意识到DA没有批复时购买的楼花,出变化的可能性太大。不过选择权+DA这种玩法,在资金量不是很多的投资者群体中,使用频率还是很高。


高级4,大地分小地+建筑


这种玩法多出现在购买面宽比较大的住宅用地,然后一分为二建造Duplex,就是2套有公用墙的独立别墅的时候。另外的使用案例是在购买开发区用地或者农场,分地,建造土地别墅。土地分地本身能看2-4成的利,当然要看当时的买价和最后分割地块的卖价决定。建筑方面一般建商能有每套4-7万澳币左右的纯利。所以如果你做的量大的话,真的能赚不少钱。


小结


在澳洲房地产投资方面,其实玩法还有很多,在本期影片中没法一一列举。不过大家可以看出一个规律,就是在房地产方面赚钱,你能掌制的因素是自己的钱包,自己的专业知识,敏锐的生意嗅觉,和选择相信哪位专家;不能掌控的方面就是政策因素,银行贷款,市场走势等等。房产投资需要你有一颗强大的内心。如果大家需要澳洲房产投资方面的帮助和指导可以联系我们.





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