【澳洲房产】千万别买这种房!这几种澳洲投资房买了就完蛋!不知道这个不要买!



你是不是觉得自己买了一套房子在出租,收租金,就是买了一套投资房呢?你是不是也有那种明明买了投资房,自己的生活质量却因为投资房而下降呢?又没有觉得自己买房捡了个大便宜,后来发现踩到坑呢?本期影片,我们就来聊聊绝对不能买的几类澳洲投资房。


需要你添钱养活的‘投资房’


住宅类的投资房是低现金流,高资本增值类型的房产。我自己在买投资房的时候,选择取舍的临界点是这栋房子能够自给自足,每个月不用再填钱到里面养活它。我基本只从这类房产里面挑选投资房。这一招是我自己经过血泪的教训得来的。比如说,你有几套投资房,每个月都要往里面填几千块养它们,你要是工作稳定那是没问题的,这钱你填得起,但是比如出现疫情,你丢了工作,房子又没有人租或者租客要求降租金,没准你还要去跟人家借钱度日。因为现金流实在太紧了。公寓现金流一般好于别墅,因为租金回报率高一些,再加上很多的抵税方法,目前的市场状态下,只要是有稳定租客,一般都是正向现金流的。不过受到疫情影响,公寓房产品目前还没有完全火起来,不过有很多的内城区热点已经开始出现公寓房抢购的现象了。看来市场真向我预测的方向发展。就是下半年公寓房市场会逐渐回暖。如果是二手别墅用来出租的话租金回报率不是很高,基本上你是每个月都要往里面填钱的。所以对于传统区域的二手别墅来说,个人推荐的是自住。如果是开发区,那就完全是两个世界了。新的土地别墅项目的租金回报率可以达到3.5%-4.2%。要知道目前的悉尼墨尔本主城区的公寓房租金回报率还不到3%。所以目前的投资房产,开发区的新土地别墅类型一般是值得投资的。


有硬伤的房产


这类房产种类太多了,我举个例子,比如说在你后院抬头就能看到高压输电线。人们都觉得长期住在高压输电线附近,对人体健康有重大影响,但是大部分人说不出来有什么样的影响和有多大的影响。从1979年开始,世界上的环境卫生组织就开始研究高压输电线形成的电磁场对人体健康的影响,但是到现在也无法直接关联或者量化。澳洲政府的卫生部门说,高压输电形成的电磁场,无论距离,无法证明针对健康的直接影响。但是长时间暴露在过高强度的电磁场有可能增加儿童患白血病的机率。同时澳洲给出了一般的指导,只要房子离开高压输电线50米以上,就不会受到超过正常水平的电磁场影响。对于变电站和变压器来说,这个安全距离是超过5-10米。图中表示了各个环境中电磁场的强度。我们看到红线表示,有时直接暴露在高压输电线下面比你在家里的客厅的电磁场还要弱些。有时居家环境比如卧室,客厅,卫生间的电磁场比这些变压器变电所还要强。主要原因是手机信号和wifi。你把手机贴在耳朵上打电话时候的电磁场比高压线下面强很多。所以输电线这个东西对人们心里上的影响要比健康上的影响大得多。相似的有硬伤的房产包括,附近有个监狱,难民中心,垃圾处理厂,手机信号发射塔,等等。人们买房子的时候还是非常感性化的,觉得不喜欢看到电线,或者有潜在的不确定的风险,就不去买了。这直接影响了这样房产的出售价格。所以这类房产在我们公司的研究结论中,房产增值速度没有其他房产快。大多数情况下的租金也没有一般房产好,除非是交通非常方便的房产。总的来说,你可以买这类的房产,但是要经过仔细核算,权衡利弊再做决定。我们在投资大师课里面把投资房产分为A类,B类,C类。这种有硬伤的房产被分在B类里面。我们之后有机会跟大家仔细分析A类和C类。为了让各位观众老爷迅速了解澳洲房产市场我们特别准备了3场免费澳洲房产知识干货直播,《澳洲房产投资不能这么玩儿》上下场,和《2021澳洲房产投资10大误区》欢迎大家捧场参加。报名链接在影片描述栏。





几十年的老Unit


这种房产一般都是离开火车站并不是最近,3-4层高,没有电梯,车库在地面上,个别的连独立洗衣房都没有,还要跟人共用。这类房产一般都有3-40年房龄,红砖外墙,一个区域里面差不多是最便宜的房产。这样的房子对预算紧张的买家非常有吸引力。有的投资者以看到便宜,同时又带租客,毫不犹豫就买了下来。但是买到手之后基本会发生3件事情,租金不涨,房价不涨,没有折旧不能扣税。租金不涨是因为凡是有这种3-40年老unit的区,一般都有大量的最近10几年建起来的apartment公寓。Apartment和Unit的最大区别是,Apartment公寓比较新,有电梯,有独立洗衣房,离交通和区域中心更近,所以租金上unit一般没有apartment好。房价涨不上去,是因为没有增值的空间,大量的住房需求都被新建的Apartment填补上了,这种老的Unit就没有了很大需求,那么想要出售,价格只能比同类的Apartment低。更让人头疼的是Unit的折旧基本已经在前10年用完了,想要用它作为投资房给自己抵税,你真的是想太多了。根本不可能。无论Unit还是Apartment,在建成的前10年的折旧最高,可以帮助投资者抵掉大量的税款。所以一般投资者都会选择新的公寓房用来抵税。当然如果你没收入,不用抵税,那就当我没说。以上说的这些老unit一般不适合投资,也有特例,比如说海边的区域,地特别紧缺,新公寓很少开发,那么这种老unit就有了投资价值,他们的租金非常好,涨价空间也不错。时不时看到老房翻新后的unit卖出好价钱的例子。


证券化房产/房产借贷


大家都知道买房赚钱,但是指知道和接触过证券化房产的人还不是大多数。这就是我们常说的上市房产投资信托基金简称REITs。在澳洲比较流行的是上市公开交易的房产投资信托基金。这种基金投资标的是各种房地产项目,包括农用,商用,办公楼,购物中心,住宅房产,并且收取租金。


喜欢投资REITs的人一般追寻的有这么几点。第一是流动性。在澳洲股市中买入卖出REITs都非常自由,没有什么限制。你几乎可以把它当作现金随时存取,只是买入卖出的时候有可能赚钱,也有可能赔钱。第二点,投资标的范围很大。能够分散投资多种资产,比个人投资者能够触及的面大得多。第三点,多数情况下有稳定的投资回报表现。当然说的是没有突发事件的情况下,就像这次的疫情。第四点,税收结构不同。REITs不用交公司税,所以在运营上费用比普通公司要低。在整个2020年,REITs的表现不是很稳定,也是因为疫情的影响。比如专门投资农用地产的Rural Funds Group (ASX:RFF),上涨25%,而专做购物中心的Unibail(URW)损失了56%。所以这里就可以看出投资REITs和直接投资房产的第一个区别。那就是REITs无论在理论上还是实际上,都是一种股票,能大赚,也能大赔。只是在没有黑天鹅事件的时候表现还算稳定。第二个区别就是杠杠。在没有疫情之前REITs的平均年化收益在8%,而澳洲住宅地产在6-7%之间。但是这里面的问题是你没有计算杠杆。个人投资房产是可以贷款的,比如说最普通的比例2成现金8成贷款买投资房,那么杠杆就是4倍。投资房的年化收益如果是6%,那么实际收益就在20%以上。如果是今年和明年,每年涨价15%的情况下,加了杠杆的年收益率就能达到60%。而且澳洲房产在最差的年份也不可能像URW这只基金一样,一年下跌56%。疫情期间1年,澳洲房产平均下跌才不到3%。所以如果你有预算做住宅房产投资,就不要买基金。如果你怕麻烦,想要流动性,可以考虑基金,只是在赚钱上没有那么快。


不应该接受的房产投资建议


悉尼和墨尔本有不少房产中介公司标榜自己是房产市场研究机构或者财富和创富公司。市场研究机构的操作模式是说自己有个什么地产专家比如什么博士学位,做地产研究,数据分析,然后根据历史,数据模型,预测未来哪个区有好的房产增值前景,而且正好他们就有房子在那里卖。财富和创富公司的操作模式也是一样的,公司会树立一个或者好几个房产投资成功人士,开讲座教大家怎么去投资,说什么跟他们买房,就能实现财富自由。地产研究机构做的是理性分析,创富公司抓住的是人们感性的一面,其实都是房产中介,用的是同一种销售方法。其实这种方法本身没有什么错,错就错在他们会为了卖掉自己代理的房产,故意给投资者选择性的信息,或者偏向这个房产来说。这就完全失去了客观性。他们的研究和分析也就毫无意义了。说到底,这类公司推荐的产品能不能考虑,就看这公司的老板人怎么样。如果人就是个正派的人,那还是可以考虑的。如果老板个人就乱七八糟,他们公司给出的建议就没有什么采纳的必要了,因为只要能卖掉房,他们什么都愿意做。你可能在买房后一段时间都觉得没事,不过可能过段时间发现,怎么我买的高层景色被前面的楼挡住了,怎么政府收我这么多的税,怎么其他人的房产在增值,我的确在贬值呢?直到这个时候,你才能反映过来,原来上当了。其实这也就是我们成立展望咨询的原因,就是想给各位在澳洲买房的人一个真实的信息平台,做出知情决策。邀请大家加入我们的澳洲房产买家群,互通有无,加群方法在影片描述栏,或者您可以先加客服微信visiontraining获得加群方法。


有人可能会问,他们这么玩儿,法律就不能管管吗?在澳洲,只有对金融产品的建议有法律监管。房产并不是澳洲公司法定义框架下的金融产品,任何人都可以对房产给出建议,而不用获得澳洲金融服务牌照(Australian Financial Service Licence)。对于错误房产投资建议的民事诉讼也不是一个有效的可以解决问题的方法,因为实在是太贵,并且耗时太长。在诉讼过程中,很难把推销房产的行为界定为违反法律并且可以用经济方法进行补偿。即使是投资人有足够的钱,证据和耐心,再加上一点幸运,赢下了官司。那么被告的公司有没有钱来进行赔偿就是下一个问题。没钱赔偿的公司可以被强制破产,但是同一套操作方式,只要换一个公司名字继续操作就可以了,没什么门槛。所以在现实中,用给投资建议的方式推销房产的房产中介,会计,财务规划师,还有贷款中介,基本对这种秋后算账集体免疫。一点害怕的情绪都没有,所以也就更加的肆无忌惮。






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