【澳洲房产】你被骗了!因为房子能负扣税就去买新房?新房负扣税VS旧房不扣税。澳洲房产负扣税,一口气讲完!



“王先生,您应该买新房,最好是公寓楼花,因为它折旧高,能负扣税,帮你退个人所得税”。“李女士,你持有这套房产,虽然租金可能不是特别高,但是考虑负扣税后,持有房产每周只需要花几十澳币,多划算啊”。你在买房的时候,有没有听过这样的经典中介话术呢?很多人,都是因为负扣税这个“优点”,购买了新房或者公寓楼花。那么负扣税真的像中介说的那么好吗?今天我们就来深挖负扣税的操作,一口气给您讲明白。影片你一定要看完,因为跳着看,你可能看不懂。影片最后,我会给出结论和负扣税的5大特点。


负扣税?先看懂折旧的概念!


想讲明白负扣税这个概念,我们就一定要先了解什么是折旧。折旧就是我们常说的depreciation,是一个会计概念。就是一个资产的价值按照年限每年减少的过程。比如说你今年买了一辆车,花了5万澳币,预计开10年就报废了,价值变成0。那么车的平均年折旧就是5千澳币。翻译过来,就是汽车的账面价值每一年减少5000澳币。为什么说是账面价值减少呢?因为有一样资产,账面价值减少的同时,实际价值是升高的,没错,那就是房产。会计核算上,把房子看成是消耗品,比如房子使用年限是20年,第20年的房子价值在会计核算上,变成0。每年房子的价值是减少的,但是长期来看房子的市场实际价值是升高的。怎么样?就是这么矛盾。房子的折旧都是折在建筑上的,土地不参与折旧。所以一般来讲公寓的折旧比例会高一些。


折旧金额谁来定?


折旧的金额,哪一年折多少钱,并不是由会计师来决定的,而是由一个特殊职业决定,那就是“工料测量师Quantity Surveyor”。据说工料测量师职业的由来,是1834年的一场大火,烧毁了英国著名的西敏寺皇宫,同时也催生了工料测量专业――在审批新议会大楼工程合同的过程中,英国政府第一次采用量度制度,根据工程量清单接受公开投标。工料测量师从此与建筑师、工程师在英国平起平坐。具体来讲,工料测量师主要负责整个工程中与“数量”有关的工作,包括整个工程量的计算,工程收支管理控制等等。有些类似于国内的造价工程师。


澳洲两家比较著名的工料测量公司分别是BMT和Washington Brown。我自己的感觉是,如果针对公寓,出折旧核算报告的话,唯一的区别就是要价。BMT出一份新房公寓的折旧报告要价750澳币左右。Washington Brown在380澳币左右。其他没什么区别。但是如果大家需要核算独立设计的高端别墅的造价,用来做折旧,我可能会选择BMT,因为在感觉上他们的服务高大上一些。



这里是一份Washington Brown出的折旧报告的例子。这是一间在2015年交房的2房公寓,位置在悉尼南区Kogarah。整个折旧报告大概25页,有用的只有这一页,就是每一年这栋房子会折旧多少钱。我们看到这份报告涵盖了40年,折旧最高的就是前5年。这也就是我们一般会建议买家在购买新房公寓后5年内要卖掉的原因。5年之后的折旧变得非常少,用来省税效果不太明显,而且第5年可能会迎来一次大修,为了避免麻烦,不如就直接卖掉房子套现。


房产折旧到底能干什么?



如果你的房子是自住房,折旧跟你一点关系都没有。如果房子你不住,在会计核算和报税上,就会把这套房产看成你正在经营的生意。这个生意的固定资产,就是你的房子本身;股东就是你自己,经理是出租管理中介,顾客就是租客。在经营上,收入就只有租金。支出项目比较多,包括贷款利息,物业费,市政费,水费,地税,出租管理费,保险等等。折旧,就属于支出中的一项。综合收入和支出,就可以得出这一套投资房的净盈利或者亏损。不论是盈利还是亏损,都会综合你当年的个人所得,按照个人所得税率报税。所以简单来说,房子如果是净盈利,个人所得税就要多交,反之少交。


负扣税/Negative Gearing


了解折旧概念之后,可以进一步探讨一下负扣税的概念Negative Gearing。简单来说,房产投资领域的负扣税概念就是你在经营投资房的过程中,出现了经营亏损,亏损就可以抵消收入,降低你的应纳税收入,最后少交税。折旧在账面亏损中占的比重非常大。所以经常是负现金流的房产,因为折旧少交税,从而变成了正现金流的房产。



比如说这套房产, Kogarah 2房公寓。现在的市面价格大概是75万澳币。我们按照80%贷款,2.5%年息,支出就按照正常的估计一下。图里面红色区域是支出,核算以后每周支出434澳币。绿色部分是收入,假设每周租金在疫情下只有400澳币。考虑折旧之前,这套投资房妥妥的负现金流。每周损失34澳币。一年下来亏损1,768澳币。我们再假设现在是房产刚刚建好的第一年,刚才的折旧报表大家看过了,第一年折旧金额是14751澳币。加上之前的亏损,这一年你持有这套投资房,账面一共亏损了16520澳币。我们先把这个数字放在一遍。之前我们提过,投资房产盈利还是亏损,需要综合你的个人收入,一起计算应税收入的。



我们假设今年你赚到了88000澳币个人收入。按照这个数字,你应该缴税19067澳币个人所得税。但是因为投资房亏损了16520澳币,你今年的收入直接降低到了71480澳币,应缴个人所得税也跟着降低到了13698澳币。所以,因为投资房亏损,你从税务局拿回来5369澳币的退税,就相当于赚了5369澳币。



我们把这5000多澳币放回到房产里面再看。奇迹发生了。考虑到退税的因素,这套房产从每周亏损34澳币,变成了每周盈利69澳币。一年净利润达到了$3,500澳币,就是这么神奇。说实话,我真觉得负扣税是富人想出来的减税的方法,没什么合理不合理的。换了政府,可能负扣税政策也会改变。


买正现金流还是负现金流房产



在不考虑房产增值的情况下。我们还是按照刚才的例子做个分析。如果租金涨到了600澳币一周。会发生什么情况呢?没有考虑折旧之前,每周的净收入是143澳币。妥妥的正向现金流。再考虑折旧和退税的情况下,每周的净收入来到了189澳币,年净收入达到了$9,828澳币。答案不言而喻,当然选正向现金流的房产了,因为赚得多么。只有一种情况下,你可以买负现金流的房产,那就是它的涨价速度非常快。


中介的经典话术能信吗?


我们影片开头提过的中介销售话术,比如“应该买新房,最好是公寓楼花,因为它折旧高,能负扣税,帮你退个人所得税”。还有的说,“你持有这套公寓房,虽然租金可能不是特别高,但是考虑负扣税后,持有房产每周只需要花几十澳币,多划算啊”。这两句,都是卖楼花的房产中介使用的经典话术。我们在实际操作之中,真的发现有不少买家,上来就问,我就要新房,我就要那种折旧高的房,因为我想用来退税。不知道大家是不是也有相似的经历。那么,是不是因为折旧和负扣税,就应该买全新公寓或者公寓楼花或者土地别墅呢?


折旧和负扣税的5大特点


在回答这个问题之前,我想先跟大家科普一下,折旧和负扣税的5大特点,你不了解这几点,后面你有可能听不懂。1,折旧只能用在一手房上,就是说只有你从开发商那里买的房子,才可以用折旧和负扣税,二手的完全不可以,除非是那种二手的别墅,做过全新装修或者加建,那么装修和加建的部分有可能可以折旧。2,只有投资房才可以折旧。你的自住房是没有办法用任何折旧和负扣税的。3,每一年在报税的时候,你可以选择使用投资房的折旧,也可以选择不使用,但是不能用一部分。比如之前例子之中的Kogarah 2房公寓第一年的折旧大概14000澳币,你可以选择用或者不用,但是不能只用4000澳币折旧。4,只能用当年折旧,过期不能再用。比如第一年的折旧14000澳币你选择不用,到了第二年的时候,你想连同第一年没有使用的折旧一起折,这个是不可以的。你在第二年的时候只能用第二年当年的折旧。



5,房产持有时使用的折旧产生的退税,在卖房的时候要吐出来,重新交给税务局。举个例子,房产购买价格是100万澳币,5年后卖出假设还是100万澳币,5年累计使用折旧$66,000澳币,那么在第5年卖掉的时候,房产的账面价值就剩下$934,000,也就是说,卖房的时候赚了$66,000澳币,这赚的钱叫做资本增值,需要缴纳资本增值税。资本增值税不是一个单独的税种,它和折旧差不多,也是和个人所得合起来报税,税率跟个人所得一样。所以会出现一个什么情况呢?业主在5年持有房产期间通过$66,000澳币折旧而退回来的税,在卖房的时候用资本增值$66,000澳币多交税的形式,又给税务局吐了回去。一来一回,白折腾。那可能有人问,这不是浪费感情么,折旧到底有没有用呢?还是有些用处的。比如说你使用折旧的那年收入特别高,25万澳币,个人所得税阶梯税率最高达到了45%,那你使用折旧省回来的税就多些。同时在卖房那年,你收入少,比如只有6万澳币,最高税率才32.5%,那么即使有资本增值,要多交税,那么综合来看,你还是能捞点好处的。另外一个用处,就是,如果你有一个好的会计师,他可以告诉你资本增值税怎么样可以减免,也有可能完全不用交。如果这样的话,折旧就有大用处了。


所以你看,并不是说你买了全新的房产,就能拿到退税的,还需要有懂得税收的人主动告诉你怎么操作,你才有可能最终省税。在我看来,负扣税更多的是税收调节的工具,而不是省税的工具。


新房负扣税VS旧房不扣税


我们现在翻回头尝试解答一下这个问题。我们应该因为新房有折旧能退税,就去购买新房吗?我们还是假设我们购买的房产没有资本增值,这个房产唯一的好处就是折旧高,你可以退的税更多。同时你有很厉害的会计师告诉你怎么操作,在最终卖出的时候,你没有缴纳任何的资本增值税。并且你的收入是每年都在25万澳币,只有卖出房子的那一年是0收入。之前视频看懂的人,你肯定知道,我现在的假设情况是最佳状况。没听懂的,赶紧再倒回去,重新看一遍视频。那么这位业主能节省多少税呢?


我们按照今年的最高阶梯税率45%计算。这套100万澳币的房产,有5年累计折旧66000澳币,乘法,得出结果是累计退税$29,700澳币。听着不错是吧,白捡了$29,700澳币。但是事情就怕比较。如果同样花100万澳币买一个二手别墅,不可以用负扣税,不能退税,但是5年累计增值50万澳币。你会选哪个呢?我想只有非正常人类才会选第一种吧。当然如果是土地别墅项目,新房,能折旧,又有好的增值,那就更好了。所以我想下一个结论,如果买房的唯一目的是要负扣税,而房子本身没有增值,可能是我见过最傻的想法了。大家在做房产投资的时候,没有人能够为你错误的决定买单,只有你自己懂了,才能买到好房,



© 2018 - 2020 by Vision Training | Suite 1, Level 11, Tower 1, 495 Victoria Ave. Chatswood NSW 2067 (02) 9158 3256 | info@visiontraining.com.au​​ | All students for NSW accredited courses enrol with MRT Training RTO41529 | All students for VIC Agent Rep course enrol with MRT Training RTO41529 | The certificates of accredited courses are issued by RTO41529 Privacy Policy | Disclaimer | Terms & Conditions


Vision Training

No.1 Australian Real Estate Course | For Agents | For Investors

NSW Real Estate Licence course

VIC Real Estate Licence course

Sales Master course

Smart Investor course


展望地产课程

澳洲最权威的地产课程 | 地产中介课程| 地产投资课程

新州中介牌照课程

维州中介牌照课程

澳洲房产销售大师课

澳洲房产小白课

澳洲房产投资大师课


澳洲买房,澳洲买房流程,澳洲房产,澳洲房產,澳洲房价,澳洲房價,澳洲房產,财务自由,財務自由,财富自由,財富自由,买房赚钱,澳洲赚钱,澳洲理财,投資理財,投资理财,澳洲理财课,澳洲生活,悉尼房产,悉尼生活,房产中介课程,展望地产课程,vision training, 澳洲,澳洲疫情动态,澳洲经济,悉尼买房,悉尼房价,墨尔本房价,墨尔本看房,澳洲地产2020,地产销售,房地产销售技巧,销售技巧,房地产如何赚钱,房地产经纪,房产经纪,地产经纪,房地产中介,房产中介,地产中介,房产投资,悉尼房价,墨尔本房价,布里斯班房价,阿德莱德房价,塔斯马尼亚房价,达尔文房价,堪培拉房价,佩斯房价,澳洲投资,澳洲房地产,澳洲买房,悉尼房地产,墨尔本房地产,悉尼房价,墨尔本房价,澳洲房价,澳洲地产,房产中介,房产中介资格证,房产中介牌照,维州小证,维州小牌,新州小证,新州小牌,房产中介,房产销售,房产销售证书,房地产从业证书,房地产从业资格证,房地产销售课程,房产出租管理证书,新州地产证书,新州地产牌照,新州地产小牌,新州地产大牌,新州地产上岗证,新州地产中介牌照,悉尼地产执照,地产中介课程,地产牌照申请,房地产,澳洲房地产,维州地产小牌,维州地产大牌,维州地产中介牌照, 地产牌照,地产中介牌照,地产中介资格证,澳洲地产中介牌照,澳洲地产中介资格证,新州大牌,新州小牌,新州续牌,新州中介牌照,房产中介证,澳洲房产经纪人,澳洲房产中介收入,澳洲房产中介佣金,卖房中介,新州中介,房产中介执照,房产中介课程,新州中介课程,墨尔本中介课程,悉尼中介课程,四级证书,房产中介证书,销售课程,物业管理课程,新州中介课程,维州中介课程,房地产中介,房地产销售, 澳洲房地产, 房地产营销, 销售技巧, 提升业绩, 如何卖房, 房产中介,营销方案,销售系统, 悉尼房地产, 墨尔本房地产, 房产销售, 华人地产, 顶尖房产销售, 个人品牌, 澳洲租客, 租客不交房租, NSW Assistant Agent, NSW Class 2 Agent, NSW Class 1 Agent, NSW CPD, NSW Certificate of Registration, Real Estate Licence, VIC Agent Representative, VIC Real Estate Licence, real estate course, real estate courses, real estate training, real estate course Victoria, real estate course NSW, real estate training nsw, real estate courses Sydney, real estate course Sydney, real estate course Melbourne, real estate courses Melbourne, real estate cpd, realestate, real estate, real estate course, real estate courses, real estate training, Real Estate Licence, real estate course NSW, real estate course NSW, real estate courses NSW, real estate course Sydney, real estate courses Sydney, NSW Assistant Agent, NSW Certificate of Registration, real estate training NSW, real estate training Sydney, real estate cpd, realestate, real estate, CPD, NSW CPD, Class 1 Licence, Class 2 Licence, NSW real estate licence, Licensee in charge, real estate course, real estate courses, real estate training, Real Estate Licence, real estate course NSW, real estate course QLD, real estate courses VIC, real estate course Melbourne, real estate courses Melbourne, VIC Agent Representative, VIC Certificate of Registration, real estate training VIC, real estate training Melbourne, VIC real estate licence, Officer in effective control, real estate course, real estate courses, real estate training, Real Estate Licence, real estate course NSW, real estate course QLD, real estate courses QLD, real estate course Brisbane, real estate courses Brisbane, QLD Registration Certificate, real estate training QLD, real estate training Brisbane, QLD real estate licence, QLD licensee, realestate course, real estate courses,