【澳洲买房】韭零后们,千万不要盲目买房!不知道这些,下一个被割的就是你。(成本篇上-5大购买成本)



现在澳洲房产市场的火热已经是不争的事实。只要是受欢迎的房产,众多买家出价高出20%是常有的事情。市场发展到现在,人们买房的已经渐渐失去理性了,根本没有想过自己购买和持有房产的成本,只是觉得房子在涨价,就要抢房。可是,你知道吗?你出高价买来的房产,可能因为各种费用,把你压得喘不过气来,没准还要倒贴钱进去。我们今天就来讲一讲澳洲房产的那些成本,帮您做出理性的买房决定。为您解答5大澳洲购房成本。


购买成本1-印花税


澳洲房产交割,购入房产的人要向州政府缴纳过户税(transfer duty)不过我们都习惯叫印花税(stamp duty),所以我们统一都叫印花税。这个费用是在买家购买澳洲房产的时候产生的,一次性的费用,支付给州政府。因为是州政府设定税率,所以澳洲各个州领地的税率都不一样。我们展望培训专门花时间帮大家准备了澳洲8个州领地的印花税率表。欢迎大家截图留存。但是请您注意,印花税跟个人所得税一样是阶梯税率。比如表格中说购买100万新州的房产印花税率大概4%,但是阶梯最顶端的税率大概可以达到5.5%。我们给出的数字是根据购买100万澳币房产所缴纳印花税的数额计算出的百分比。这个数字比较有代表性。具体的计算请您一定要去州政府的税务网站查询。市面上的第三方计算器没法保证第一时间跟着政府的规定更新。好,我们一起来看一下具体数字。新州印花税4%,维州5.5%,目前维州有一个印花税减半的政策,所以实际缴纳的税率在2.75%。大家看完这个表格之后,可以得出一个结论,澳洲印花税目前最低的地方是墨尔本,最高的地方是达尔文。我们再看一下交印花税的时间,新州是交房后90天内,如果是楼花的话,在合同交换的90天内。其他州领地一般都是在交房之后才交印花税。所以在房产投资现金流上,新州的前期现金流对投资者不太友好。比如坎佩拉的楼花,你先给10%,然后等2年再给印花税。新州就要在签合同后3个月内给印花税大概4%。也就是说在新州买楼花,在不考虑首次置业的情况下,本地人需要准备出14%的现金。而其他州只要10%的现金就好。那么这就又涉及到一个问题,就是逾期不交印花税怎么办?其实很简单,政府会给你出利息账单,晚交一个月大概有印花税金额的1%的利息。如果你觉得支付罚金和用印花税的钱去做别的投资比起来更划算的话,比如说再押一套房子,那晚交印花税也没什么不可以的。还有一种情况就是海外买家在办理移民的过程中购买了澳洲楼花,并且支付了印花税,那么如果在交房前,申请成功,成为了澳洲永居,那么其实可以申请首次置业,退回当初交的印花税。当然拿永居的时间你自己要算好才行。我自己使用的印花税计算器的链接帮大家放在了影片描述栏,各位可以放心使用。https://reiwa.com.au/advice/calculator-tools/stamp-duty-calculator-wa/



购买成本2-海外房东印花税附加


这个税种是专门为了抑制海外人士购买澳洲房产设立的。2016年左右,这个税种就横空出世,不过当时澳洲房产市场涨势良好,海外房东印花税附加也没能阻挡人们购房的热情。直到2017年下半年澳洲地产市场转跌,人们才能冷静下来想一想自己的购房成本。到现在,这个税种还是海外人士购买澳洲房产的最大障碍之一。我们再来看一看图。印花税附加属于州税,所以澳洲各个州领地的税率也不一样。大多数的州,这个税率都在房价的7-8%左右。而只有堪培拉和达尔文目前不征收海外房东印花税附加。所以目前海外人士投资的热门区域都在这两个首府城市。我们还是以价值100万澳币的澳洲房产举例。海外人士购买的话,悉尼和墨尔本,光是印花税和印花税附加这两个税,就占到了购置房产价值的11-12%。而海外人士购买堪培拉和达尔文房产的印花税总额只占所购置房产价值的3.7-5%。所以单单从这两个方面考虑,海外人士也应该优先考虑这两个城市的房产。那我补充一句,印花税和印花税附加征收的是房价的百分比,如果是土地别墅,也有地方叫买地建房,只征收土地价值的印花税和附加,建筑方面没有印花税。



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购买成本3-FIRB申请费


这是联邦政府在审核外国投资的时候所征收的批文费用。外国人在购买澳洲房产的时候,需要经过FIRB机构审核,并且缴纳申请费才能购买澳洲房产。这个税种是联邦税,所以澳洲任何地方买房都支付相同的申请费。这个申请是针对外国投资的,不光是房产,你买地,买农场,买商业地产,生意等等,都需要经过审核,具体费用大家可以直接上FIRB网站查询。我们只说外国人购买澳洲住宅房产的审核费用。目前100万澳币以下的住宅房产,外国买家需要缴纳6350澳币的申请费,200万档交12700澳币。以此类推。



其实这个FIRB申请费对于海外投资者来说不是什么大钱,尤其是跟印花税和其他持有费用比起来的时候。大家更关心的是什么时候支付,申请有没有可能被拒绝。一般情况下,FIRB申请的手续,和费用支付,都是由经办律师来代劳的。也就是说,你要首先去寻找房产,然后下定金,等合同发到你的律师手里的时候开始申请FIRB就来得及。在澳洲有一些公寓楼花,开发商已经支付过FIRB申请费,并且已经获得了FIRB批准,可以卖给外国人。遇到这样的房产,你就可以省下一笔钱了。我自己还没有遇到过FIRB拒绝申请人的情况,所以基本上是只要交钱就能通过。


购买成本4-律师费


在澳洲买房,是绕不过律师的。买家必须请律师做过户手续。基本上律师可以分两种,一种是过户师conveyancer, 另一种是可以做过户手续的律师solicitor。过户师只做一件事情,那就是过户手续,其他的什么民事诉讼,刑事诉讼,要债等等一律不做。看上去好像专业一点。但是我自己在地产行业里面从业多年的感觉是,不一定,要分人。有的conveyancer就没什么经验,只会做文件,遇到事情,比如说卖家和买家起了争执,需要通过律师解决,conveyancer一般是不会管的。但是话说回来,有的律师也向买家施压,尽量大事化小,而不是努力为买家争取利益。收费方面,过户师一般比律师收费稍微低一些。价格区间一般在1200澳币到2000澳币之间。这个只是律师的服务费,像跟政府申请比如FIRB,还有查询一些文件,或者跟卖家交涉为买家争取利益,都是需要额外收费的。有这么几个事情我不建议。第一,不建议各位去找从业少于3年的过户师或者律师,因为他们经手的房产不够多,经验不够足。第二,不建议使用中介推荐的律师,因为会有潜在的利益冲突,第三,不建议用澳洲本地律师,因为他们对公寓楼花和土地别墅有偏见,时不时就会主观切入,阻止买家购买这两类房产,而不是从客观的角度做好自己的工作,第四,不建议使用费用很低的律师,因为便宜都是有代价的。所以律师费1500澳币到1800澳币比较正常,这个钱你是一定不能省掉的。


购买成本5-贷款申请费用


有人可能问,买家不是不用支付贷款经纪人费用,而是银行支付的么。没错,贷款经纪人都是收银行钱的。但是前提是你做的贷款是正常的贷款。如果你因为任何原因,正常情况下没法获得贷款,那么你就需要贷款经纪牵线搭桥,把这个贷款材料“做”出来。举个最简单的例子,你是澳洲PR,自己有了一套自住房,有了一套投资房,还想趁着市场好,再入手一套投资房,但是你的收入在银行看来不足以带出更多的钱来购买下一套房产,但是你又不想错失良机,怎么办?凉拌!直接找贷款经纪操作,比如找一家公司挂靠,打3个月的工资,然后让会计出个证明,齐活了。但是你得给点费用。一般这一套下来费用在2千到4千澳币。至于值不值,每个人想法不一样。不过现在利率这么低,借钱的成本只有每年2.5%,但是悉尼房价2月份一个月就涨了2.5%。你说你这4000澳币花得值不值呢?肯定值啊。大家可能认为这个话题没法拿上台面。但是我这人是不在乎这些的。我希望大家不要多花冤枉钱,让黑心贷款经纪给剪了韭菜。还有人可能觉得我在“教”大家去欺骗银行,这个你们就错了。就是因为澳洲中国人做银行申请材料已经是见怪不怪了,胆子大的人去做了材料,借到了钱,获得了超额利润,胆子小的人就因为不懂,所以只能老老实实的按照规矩走。做材料这个事情,银行方面也是不会主动理睬的,因为对他们的放贷生意有好处。所以世界真的就是这样,撑死胆大的,饿死胆小的。不过话要两头说,“做”贷款是不对的,希望大家都不要去“做”贷款。


最后一项成本-第三方投资咨询费


这个费用就是买家支付给房产投资咨询师的。可以询问比如自己看中的那一套房,值不值得购买。或者应该着重看哪些类型和区域的房产用来投资比较好。或者比如自己还没有财务计划,需要制定一个跟房产有关的财务计划。在澳洲,还没有这么一个房产投资咨询的职业。稍微靠一点边的比如买家中介,买家需要有特定需要,然后买家中介根据需要去帮买家寻找房产,然后收取手续费,并没有资格提供投资建议。还有一种是财务规划师,他们擅长的是告诉客户如何分配自己的投资,比如多少钱放在股市,多少钱购买基金,多少钱投资房产,也没法提供具体的投资房产的建议。所以我们展望咨询,是目前澳洲华人中唯一家有第三方房产投资咨询业务的公司。如果您有需要的话,请联系我们,可以加以下客服微信号visiontraining或者到我们的网站visiontraining.com.au了解详细信息。


小结


最近有几位热心粉丝给我留言,说油管频道上出了不少投资房产领域相关的博主,什么做建筑的,做贷款的,做会计的,教人自媒体赚钱的,还有自己开房产中介公司的,什么人都有,讲得乱七八糟,给出的意见也大相径庭,问我怎么看?我就回复说,“我不看”。这些信息对我来说都属于“2手信息”,看了只能扰乱我对房产市场的理解和分析。我们在给客人做投资分析的时候,只会参考1手信息,比如说统计局数据,房产买卖历史,调查报告,而把自己的主观意见放在次要的位置。这样才能相对准确的预测市场趋势,和按照客人的实际情况给出精准的建议。


现在跟澳洲房产有关的信息基本上是爆炸状态的。只要是中文媒体都在炒。比如澳洲使用量最大的一个媒体,他们有网站和手机APP还有支付功能等等,华人用得最多,你要是在澳洲,你手机上肯定有他们的APP,他们最近就要成立一个买房和租房的媒体平台,在忙着跟澳洲开发商签订代理协议,要自己成立房产中介公司卖房。就是利用自己的媒体流量,刷人去买他们代理的房产。刷人导流的方法,我猜就是写各种文章吧。他们目前平台的房产文章我也看过,那些编辑不懂行到什么程度呢?前两天出的一篇新闻,炒的居然是1年前财政部发的通知,然后当成现在的新闻在炒,底下留言还挺热闹的,一帮不明真相的人在那讨论。我看了之后,说实话有点难受,第一是为那些看过这篇文章,受到文章影响的人感到惋惜,你们脑子里面已经被不负责任的编辑和媒体灌输了过时或者是不真实的信息。第二是为这家媒体的商业决策感到遗憾,你说澳洲这么大的房产媒体平台domain.com.au和realestate.com.au为什么不去成立自己的中介公司推销房产呢?因为自己做中介,自己还给其他中介和开发商提供广告渠道,会有严重的利益冲突。自己的媒体属性,也会因为自己想卖掉房产,而失去报道和文章的客观真实。其实他们现在已经做不到文章的客观真实了,也就无所谓了。只是苦了那些吃瓜群众和媒体盲(媒体盲是我自己创造的词汇,就是指那些不论什么媒体,只要是报道就不经过思考直接相信,还帮着传播的人)。我自己对媒体有天生的免疫力,也是因为工作需要,做分析么,不能依赖媒体的2手信息,一定要找到信息的源头才敢使用的。这也就保证了我们频道信息和投资分析的准确性和客观性。好了,这次说得有点多。下期我们为大家带来澳洲房产持有成本的详尽分析,敬请期待。



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