【澳洲买房】澳洲买房到底能赚到钱吗?澳洲人不买的房产都是中国人接盘?频道4K订阅Q&A



“千万别买学区房!除非先看懂这5个关键点”那一期,粉丝Gerry Chen说“澳洲其实没有学区房的概念,是中国移民,尤其是新移民炒作出来的,针对的也主要都是中国新移民家庭和留学生,这些人放在澳洲是小众群体”。感谢留言评论。在澳洲的英语圈里面其实是有学区房概念的,你有空的话可以搜索一下关键词“School Zone”或者“School Catchment Zone”


澳洲本地说英语的房产中介,媒体和房产研究机构都认为学区和房价是正向相关的。只是他们并没有强调,别墅的房价是肯定正相关,公寓不一定。具体信息可以在“学区房”这期影片里面找到。


粉丝MHL说“悉尼墨尔本大部分区域的年涨幅算起来再把卖出成本和持有成本还有CPI这些加进去其实澳洲房产好像赚不了多少钱,甚至表面数据是有涨幅了,可是认真算一下不一定跑得赢通胀”。如果我的影片给到你这样的印象,我要说一句抱歉。澳洲的房产过去20年增值数据可以在我的影片“60秒看懂澳洲房价”里面找到。在澳洲所有投资品种中无论是10年平均还是20年平均,澳洲的住宅房产都领跑所有资产类型。大家看一下图就知道了。这还没有包括地产市场投资的杠杆,就是贷款买房。计算杠杆的话,回报率会更高的。想详细了解这部分内容大家可以参加一下免费直播课《2021澳洲房产投资10大误区》


那么为什么我们感觉上澳洲房产好像没有赚钱呢?其实这跟我们自己的经历和朋友圈相关。如果你朋友买的是悉尼或者墨尔本某区的公寓,那么一般是一个买了,一堆都跟着买。赔钱也都是一起赔。地产市场赔了钱的人,我猜也不会说澳洲地产市场什么好话的吧。但是跳出这个圈子,看看真正有头脑的投资者和说英语的澳洲本土投资者都在买哪里的房子,你们肯定会惊讶的。觉得这些区我怎么没考虑过?这些房产类型,我怎么没有调查过。房产投资是门学问,更是一门生意。你会在没有调查过市场,没有计算过现金流的情况下砸钱开个生意吗?我想不会吧。可是很多人,尤其是中国人在澳洲买房,就有不少是这种闭着眼睛买的,也不知道是受到邻居二大妈影响,还是一直跟你打包票的房产中介。买家听这些人的意见投资不出问题就奇怪了?大家可以关注一下我们即将推出的《澳洲房产投资大师课》,可以在根本上帮大家解决澳洲房产投资的各种困惑,做到房产投资跑赢大盘。


粉丝Je Jia说“我想买房,能给我个建议吗?”看到这个问题,我直接蒙圈了。完全不知道怎么回答。你要先多多了解澳洲房产,然后才会有具体的问题问出来。赶紧来学习一下我们的《澳洲房产小白课》把这些澳洲基本的房产理念按逻辑顺序学习一遍。你要是懒,不想学习的话,欢迎咨询,我们会为你量身打造一套买房的投资方案。


粉丝Echo Lin说“有个朋友想她女儿上Girls High,但是又不想砸进一切在那附近买房,就找了他家亲戚朋友,把地址写在那个区了…”感谢Echo Lin的留言评论。我非常认同这种做法。其实想让孩子上好学区的学校,不一定要买学区房的,你可以租房,可以找熟人帮你写一下地址。这都能省下不少钱。当然,如果你买学区房是因为看重了那里的房产投资,就另当别论了。还有位粉丝说自己买了学区房,但是没有抱着投资的目的,如果赔了就当交学费。这个想法,我真的不能理解。大家如果还没有达到不差钱的程度,为什么要放弃买学区房的赚钱机会呢?即使你在买在一个非常好的学区,同时在孩子上学的其他学区租一套房子都是个更好的方法。这样上学和赚钱两个事情都解决了。我们投资,绝对不能犯懒,实在懒不愿做调研,那就花一点费用交给专业的人士帮您运营。如果你懒,不愿意自己运营,也不愿意花钱让别人运营,而且是差钱的状态,个人认为比较像是双重人格,因为你做的事情,和你想达到的目标完全相反。


粉丝tt7521111说“老师又染新发色了吗?悉尼别墅这10年来的涨幅平均高出公寓太多了吧”。首先感谢关注。我其实是想染深一点颜色的。我去染头的时候,发型师把染发膏涂好之后,就去吃饭了,我因为工作比较累,就地睡着,染发膏在头上呆的时间太久了,醒过来就变成了这个样子。只有等下次染发修正了。其实不单是悉尼,纵观澳洲,进10年别墅的整体走势,都完美碾压公寓。这个观点是有数据支持的。不认同的观众老爷,可以去自己查一下ABS的原始数据,或者看我之前的影片60秒看懂澳洲房价


粉丝神秘的彼得菌说“墨尔本Glen Waverley学区房的价钱一直领涨周边,完全没有疲软的意思”。我特别查了一下Glen Waverley这个区,找到了一处最近交割的房产,2013年的卖价是69万澳币,上周卖掉的价钱是171万澳币,7年涨幅达到了将近150%。所以每年的涨幅大概6-7%。这里要注意涨幅计算不是加法而是乘法,要算1.06的7次方。所以别小看这%几的平均涨幅,如果连年表现都是这样的话,时间长了累积下来,涨幅会非常可观。墨尔本向这样有平稳表现的区不是很多。所以大家选房的时候,还是要多多做调研。



粉丝大雄CEO说“学区房绝对有可能1年涨35%,之前买过一个公寓,一年涨了95%”首先感谢分享。要是真的有这样的公寓房一年涨1倍,我肯定毫不犹豫的掏钱购买。麻烦您分享一下是在哪个区的哪一栋楼,也给我们频道其他的粉丝一个参考意见。要是没法提供实例的话,我建议看到这条留言的粉丝直接忽略。因为这条留言有可能给人一种公寓房比别墅涨得快的的印象。实际操作中,就有买家被诸如此类的房产中介的说辞打动,购买了公寓楼花。悉尼比较典型的坑是2013-2015年在Lane Cove North够买公寓楼花的人,和2013-2016年在Rosebery购买公寓楼花的人。Lane Cove North账面是盈利的,但是算下来其实是亏损。Rosebery大多数公寓现在出售就肯定是亏损的状态。前两天给一个Rosebery房主做报价的时候,发现他当时买的悉尼超大开发商的一套3房,2015年的买入价格是141万,现在的市场价在110万澳币左右。所以各位买家,要学会排除干扰,买到好房。


澳洲人绝对不买的9大类房产这一期,粉丝Joanna留言说“上次没有中奖,好伤心,啥时候才能再有翻牌送课的活动呢?”我这不是已经开始送了吗?那你倒是留言评论啊。问:“投资楼花好还是现房好”,请各位观众老爷留言发表自己的看法。截止到2月10号,累计有营养留言评论条数最多的粉丝,我们免费赠送1份零售价为$990澳币的《澳洲房产小白课》。课程可以让所有澳洲房产买家从根本上了解澳洲房产的方方面面,《澳洲房产小白课》精华部分包括,10大澳洲买房要点, 6大贷款秘笈, 10大过户收房须知, 17个买房避坑绝招, 10大买房砍价技巧等等。整套课程包括120个影片,200个知识点,并在持续更新中。留言评论条数最多的,第2名和第3名粉丝,我们会送出《澳洲房产小白课》的5折优惠券。获奖名单会在大年初一或者初二的影片之中公布。



粉丝Aung Myint说“我本来要买一个两年新的两房两卫Meadowbank公寓,价钱很便宜70万不到,strata report没有什么异常,除了sinking fund 是负7万澳币,最后发现公寓还没有拿到final OC,只有interim OC,然后发现strata committee居然是开发商的侄子一个人在做,我就不敢买了”。感谢您留言评论。看完我直接会心一笑。这位粉丝在房产投资方面已经上升到一定高度了。Sinking fund一般是公寓楼的住户缴纳的专项基金,比如5年后预计会有一次大的维护,那么每个季度大家都交点钱,省得维护的时候各家一次性拿出的钱太多。Sinking fund里面不太可能是负数,那么既然是负7万,肯定是有事情,比如突然出现了一次计划外的大修,里面的钱不够支付维修费用,以前也曾经出现过物业管理公司或者个人挪用sinking fund里面资金的问题。总之负数是一个不太好的信号。OC的全称是Occupation Certificate,是在楼花收房前开发商必须拿到的入住许可证。Interim OC, 是公寓楼里里外外做得差不多了,比如说完成度80%-90%,开发商就可以去找Certifier过来,四处看看建筑是否合规。可以理解为Finial OC的草稿版。如果等到完成度100%了再去做OC, 那么如果发现了不合规,就没法对楼做更改了,比如说车库限高,防火不达标等等,你在市面上看到楼建好了但是迟迟没有人搬进去住,一般都是由些地方不达标。只要有了Interim OC,即使在公寓楼没有全部完成的情况下,理论上也可以收房开始住人。之后等公寓全部完成并且合规,才能拿到Finial OC。Interim OC概念在2019年底被更改过了。想要深究的细节控可以看一下新州的法律Environmental Planning and Assessment Act 1979 Part 6. 所以我猜你说的楼是在这之前交房的,而且开发商最后没有去拿Finial OC。楼里面可能有一些需要修改的地方没有完成,开发商怕花钱就索性不再改了。其实看到这里,这栋房子就不应该再买。再加上你发现开发商儿子在操纵Strata。那就太危险了,因为这个公寓楼每一户能做什么,不能做什么,能不能养狗,要不要收任何奇怪的费用,都是人家一个人说了算。所以我赞成你的决定,不买就对了。


粉丝Dawson Sun说,“前年在Woollahra买的2房不带车位的老公寓,涨幅和租金都要比墨尔本东部平民区的4房house好。这让我对澳洲房产也有了深刻的认识。”恭喜这位粉丝买到好的投资房。房产涨价,最根本的三个因素是人口,经济,和居民收入。如果这个区里面大家都想去住,住户的收入还非常高,同时经济大环境很好,房价想不涨都难。平民区其实在这里跟其中一条“住户收入”有直接冲突,涨得不够快也很合理。所以各位看到,便宜的房子并不等于好的投资标的。


粉丝hm cr说,“是珀斯,不是佩斯”。就为Perth怎么翻译的事情,我专门调查了152位澳洲华人,投票结果是93%的人认为应该读成“破丝”。那么好吧,你赢了,我从今天起改成读珀斯了。另外我想专门感谢这位粉丝对我的鞭策。虽然看起来留言很扎眼,但是对我自己专业方面的成长是有益的。对就是对,错就是错,错了我承认,绝对不装。



粉丝Jenny Huang说,“老师我想请教一下,我房子前院空地就有很大的排污管。如果我想了解清楚这排污管对房屋土地价值的负面影响有多大,应该咨询什么机构”。如果你想知道房子的市场价和开发前景,最好的方法就是让在你居住区的房产中介过来给做一个估价。只要他们不是为了拿到你的房源而故意夸大估价,你就能得到真实的市场价。这个其实比价值更重要。


粉丝的留言太多,我们只能留到下一期再讲。我们下次不见不散。


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