【澳洲买房】年回报率20%的房产5年赚回一套房!靠谱吗?那些NDIS-SDA住宅房产中介没告诉你的事!



如果我告诉你,澳洲的一套住宅,60万澳币,每年光租金就能收12万,租售比达到20%,你信吗?最近半年来,这种投资产品已经悄悄进入了房产投资者的视野。那就是NDIS-SDA房产。但是同一类房产,各家房产中介的宣传册上写的五花八门,什么政府7年包租8%,还有什么回报率达到14%-22%。搞得投资者云里雾里,尤其最近有一批粉丝强烈要求我出来讲解一下。那我们接下来就用10几分钟时间,跟大家说说NDIS-SDA房产那些,中介没有告诉你的事情。


什么是NDIS-SDA房产?


在我们深入探讨之前,先来把NDIS-SDA这个概念搞清楚了。NDIS全称是 National Disability Insurance Scheme 国家残障人士保障计划。你可以理解为国会为了帮助残障人士,通过了议案,形成了法律,并且推出了计划,有点像财政预算案。这个计划是由NDIA National Disability Insurance Agency国家残障保障机构具体执行。你可以理解为国家按照NDIS标准拨款,用于资助各种残障人士的各种需求,其中也包括了居住需求。符合残障人士居住的房屋叫做SDA,Specialist Disability Accommodation 特殊残障人士住宅。那么我们房产投资者购买的房屋,如果符合了NDIS的建筑和设施标准,就叫做NDIS-SDA房产了。


NDIS-SDA房产和普通房产有什么不同?


SDA房产在结构,用料和室内设计标准上都比普通的房产高出不少。SDA房产也是分等级的。比如说适合坐轮椅残障人士居住的房屋,对于长期卧床或者失明的人士并不适用,而需要升级内部结构适合这类残障人士。相应的房屋的造价也会提高。一般来讲,在维州,每平方米的造价SDA房产要比普通房产高出500-700澳币。翻译成人话,就是建筑面积180平方的房产,SDA造价要高出普通房产9万到12万澳币。这多出来的造价当然就是你的投资成本,但是并不一定是坏事,我们影片后半段有所说明。


NDIS-SDA房产是怎么赚钱的?


首先这类房产在新州一般是公寓,在一栋住宅楼里面有特定的单位是用来参与NDIS-SDA计划的。在维州和昆州,一般的房产类型是独栋别墅。这是因为SDA房产的价格限制。比如说投资者看到中介广告,购买一栋设计符合SDA标准的土地别墅新房,交的印花税,过户流程,收房程序基本跟购买普通的土地别墅项目是一致的。只是在房子建好以后,业主多了一个步骤,就是需要向NDIS申请并且完成SDA认证。申请费用大概$5,000澳币,这个钱无论结果是通过还是不通过,都是不退还的。只是在不通过的时候,SDA评估员会给出对房产的改建要求。下一步就是找SDA供应商,出租管理然后收租金了。很多人以为租金或者租金保证是国家给的,其实不是,SDA房产的出租管理跟普通房产没有区别,只是租客比较特殊,并且国家补贴较高租金。SDA供应商就是经过SDA认证的做出租管理的房产中介。你可以让SDA供应商做没有租金保证的普通租赁,这种租赁和普通的房产租赁是一样的,还是那句话,只不过租客有点特殊,加上国家给租金补贴。那么正常能租多少钱呢?我们看到NDIS网站提供的数据,独栋别墅4房,其中3个房间出租,1个房价留给护理人员。3个房间每个可以租到每年47000澳币,房子本身是70万澳币。所以计算之后的毛租售比达到了19.9%。如果你选择的是这种没有租金保证的出租方法,当然SDA供应商要收取佣金,管理费,维修费等等。但是如果你选择SDA供应商给提供的租金保证,比如说常见的7年或者10年的8%租金保证。这8%是实打实的净租金回报。当然市政费和保险费你还是要正常给的。如果你想要出售,那么这栋房子可能要经过改造适合普通人居住后才能上市销售。



NDIS-SDA房产的租客可以选择吗?


一般是不可以的。业主首先要跟SDA提供商签订出租管理协议,协议里面会写,业主不能决定房子租给谁。唯一业主可能控制的是在建房子的时候建成符合哪个等级残障人士的房子。如果房子对初级残障人士适用,那么在出租的时候,也只能租给这个级别的残障人士。


NDIS-SDA包租是由谁提供的?


这一点我们刚才提过。包租不是由开发商,建筑商或者国家提供的,而是由SDA认证的供应商,或者说出租中介提供的。业主和SDA供应商之间签订包租协议。每一家SDA供应商的包租协议都是不一样的,没有一个标准版本,所以一定要找一个有经验的律师帮着看一看。比如说有的包租协议里面会写,如果政府不再资助NDIS-SDA项目,包租协议自动作废。我到不是说政府会取消NDIS-SDA计划,相反,我认为可能性几乎没有。我只是想举例说明包租协议是不一样的。另外一个风险是,如果SDA供应商倒闭了,那么这个包租协议当然也就自动失效,不过你可以马上寻找下一家SDA供应商做租赁业务。


包租结束了怎么办?


在包租期结束之后,你有几种选择,第一是继续正常租,就是没有租金保证的方式让同一家SDA供应商继续做出租管理。第二是申请再来7年的租金保证,当然要在服务提供商允许的情况下了,第三是收回来自己住或者卖掉,不过可能需要按照市场需求或者自己的需求对房屋进行改造。因为残疾人能住的房子你不一定能住得习惯。这个改造的费用真不好说。要看具体情况的。


包租期内能不能把房子卖掉?


包租期内涉及到两个协议,第一是业主和SDA提供商之间的包租协议,第二是业主和租客之间签的租赁协议。具体要看协议是否有对房产出售的限制。一般情况下,只要是不损害租客和SDA供应商的利益,是可以出售的。当然还是要看协议的具体规定。


NDIS-SDA项目贷款能做吗?


我看到很多中介的广告上写2-3成首付。这个是有可能的,只是稍微有些难度。目前澳洲4大银行中有2家不做NDIS项目贷款。即使其他银行能够贷款,比例也会偏低。原因是房屋造价比普通房屋高,那么在估价的时候也会估值偏低。也就是说买家需要现金充裕,以免在做贷款的时候借不到那么多钱,需要现金填补。有些基金公司也可以作NDIS贷款,但是普遍在8%-12%年利。如果是海外人士投资,记得首先是不能贷款,第二是需要缴纳FIRB申请费,第三是每年需要额外支付地税附加。


什么时候可以收到租金?


如果你签署了包租协议,一定要看清包租协议里面写的是什么时候开始支付租金。一般来讲,我见得比较多的是在房屋建好后12周左右,因为SDA审批可能需要12周时间。之后的找租客时间可能还需要几周。不过好处是一旦找到租客,租客搬走的可能性几乎没有。除非政府因为要给他们治病,让他们搬到其他区域。包租协议中,可能有的时间点是签协议开始,或者找到租客开始,一般这两种。


NDIS-SDA房产风险VS收益


我们刚才总结了最近粉丝问得最多的问题。有这么几点风险,可能是房产中介没有告诉你或者没有强调的。第一个风险就是投资者相对于普通房产多付出的建筑费用,在最后卖出的时候能卖回来吗?SDA房产的增值确实没有普通房产好,如果没有经过改建就出售的话,购买的群体很有限。如果经过改造,变成普通房产出售,那么前期多付的建筑费用,和后期改建费用,就要在整个房产的投资收益中扣除才行。但是SDA房产胜在现金流够强。第二个风险就是,SDA租金补贴消失或者SDA供应商倒闭。这一点我们刚才都有所提及。如果政府决定取消SDA租金补贴,我们小老百姓是一点折都没有。只能扛着。但是这个问题就跟有不少粉丝问我堪培拉房产如果99年租约到期后政府不给续期怎么办?这些都是只存在于纸面上的可能性。我觉得我这辈子基本看不到这两件事任何一件事情出现。为什么呢?一旦出现,都等于执政党的政治自杀。NDIS-SDA补贴不给,你们会看到各种残障人士和团体和各种舆论压力攻击政府,选票也不会给他们。如果堪培拉房产99年后不续约,在堪培拉买房的那些政府内部员工,第一个起来推翻执政党。所以发生的可能性基本没有。第三个风险是,区域房价的影响。政府专门挑了一些房价不是很高的区域来批准NDIS-SDA房产。但是并不是说,整个区域里面的房产都是NDIS-SDA,是由所穿插的。因为政府希望残障人士居住在正常人的环境中。所以凡是土地别墅就还好。如果换成新州的公寓楼,可就不一样了。记得当初有一个开发商找到我们,让我们代理他们在悉尼Ryde的公寓楼,但是我查询过后直接拒绝,因为他们楼一共100套房产,其中30套计划租给NDIS残障人士。而开发商需要我代理的是正常的房产。虽然能赚钱,但是这种公寓升值不太可能的。买家跟我买了肯定也回头来骂我。这个骂我不挨。第四个风险,就是银行贷款审批和建筑保险。现在不少银行是不给NDIS-SDA房产贷款和做房屋保险的。凡是做保险的公司,保费也比普通房产高些。贷款利息也会稍微高些。


大家在做NDIS-SDA房产投资决策的时候,最重要的是要看租赁的协议,因为NDIS-SDA房产看的是现金流,增值不增值就再说。增值方面跑赢同区域里面正常房产的可能性基本是0.


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