【澳洲买房】千万不要盲目买房,因为你根本养不起!(成本篇下-12大持有成本)



自从澳洲房产市场去年9月底开始反弹到现在整整半年。人们从当初的谨小慎微,到现在的疯狂抢购,也正说明了大家对澳洲房产市场上涨的信心。房子你是买了,你知道持有房产需要支付的费用吗?本期视频,我们就来讲一讲澳洲房产12大持有成本.


澳洲房产持有成本1-土地税


在澳洲,土地税是州税务局针对物业的土地价值所征收的税款,一般是1年交一次。土地税属于州税,所以各个州领地分别制定规则,征收条件和金额各不相同。澳洲只有北领地不征收土地税,所有州领地的自住房都免征土地税。这项税款对别墅征收的金额比较大,因为别墅的土地价值较大。公寓和联排别墅等等物业也是有土地价值的。比如说1000平方米的地,盖1000套公寓,每套公寓就分到1个平方米的土地,按照1个平方土地价值计算税务。值得注意的是,除了首领地堪培拉之外,所有的州领地都有土地税起征点。就是说除了自住房的土地价值外,某个州内的投资房土地价值加总如果超过土地税起征点,超过的部分要按照相应的税率交税。这个税务,对本地和海外人士都适用。我们买投资房的时候,都喜欢挑起征点高,而且税率低的。看过表格之后,我们发现,在起征点上,新州高居榜首,在2021年达到755000澳币,而税率上面,维州最低,只有千分之2。所以单从节省土地税上面,各位投资者可以多考虑一下新州,维州,塔州和首领地的房产。


持有成本2-海外人士地税附加


这个税种对海外人士的投资决策至关重要。在维州,相关的概念叫做缺席房东附加税Absentee Owner Surcharge,在新州叫做地税附加Surcharge Land Tax。其实就是名字不一样,大同小异。我们就统一叫做地税附加。如果你是符合以下情况,在评判是否缴纳地税附加的时候,你就算是海外人士,必须缴纳。



新州,

1, 不是澳洲公民,或,

2, 不是澳洲永久居民,新西兰公民,并且在澳洲12个月内居住少于200天。


所以在新州,即使是永久居民,如果没有在1年内住满200天,名下的房产,也要被征收土地税附加。新州的地税附加自住房是豁免的,投资房土地价值总计收取2%。注意这个地税附加是没有起征点的,就是总地价的2%。比如50万澳币的投资房土地价值总和,虽然没有到地税起征点77万5千,而不用交地税,但是地税附加这2%一分也不能少,照交2%,1万澳币。


维州的判断条件是,

1, 不是澳洲公民或者永久居民,且

2, 不在澳洲常驻,且,

3, 当年12月31日不在澳洲,且,

4, 当年不在澳洲超过6个月。


所以在维州按照这个标准,不在澳洲居住并且没有任何澳洲身份的投资者,都属于海外人士,必须缴纳土地税附加。但是话说回来,如果你没有澳洲身份,但是自己有打工签证,或者是留学生,在澳洲买房子,还自己住在里面,这个税种肯定就不用交了。


地税附加的标准方面,起征点和自住房豁免规则都跟地税非常相似。比如在维州,自住房不用缴纳地税附加,只有投资房才需要缴纳。如果投资房维州内土地价值累计超过起征点25万,那么就要上缴所有投资房土地价值的2%,这里跟地税不一样,地税是超过起征点,超过的部分交税,地税附加是只要超过起征点,所有投资房土地价值都要参与计算。感觉就收得特别狠。比如价值50万澳币的投资房土地,在维州每年的土地税和地税附加总和可以达到1万澳币。



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持有成本3-州政府住宅空置税


维州空置税Vacant Residential Land Tax。在维州特定的一些市区,比如Melbourne,Monash,Port Phillip,维州政府对空置房产每年征收1%的空置税。这个税种是独立税种,跟土地税,土地税附加,联邦政府空置税都不一样,是由维州政府征收的,并且适用所有人,无论是本地房东还是海外房东。如果您的房产在1年之内空置超过6个月,就要交维州政府空置税了。要注意这个1%是指土地和房屋总价值的1%。如果不想被政税,房子里面就必须住人,自住,亲戚住,出租都可以,短租也可以。维州空置税实行的是申报制,如果预期不申报,除了需要补齐税款之外,还有可能被政府收取最多90%的罚金。这个税种在2021年因为疫情原因暂时被取消,但是随时可能回归。所以投资者在目前购买房产的情况下,还是需要注意的。



持有成本4-联邦政府住宅空置税(海外人士)


凡是联邦政府的税务,基本上都由ATO来监管收取,而且适用于整个澳洲所有州领地。Annual Vacancy Fee,简单来说就是海外人士购买澳洲房产,不出租,不自住,就在那空着,联邦政府每年要收空置税。税务金额跟当初申请FIRB的申请费一致。空置房产的衡量标准是1年内有超过半年没有出租也没有自住。像Airbnb一样的短租,一般不参与计算时间,即使一年中Airbnb出租累计超过半年,但是每次居住少于30天,还是算作没有出租超过半年,照样交税。自住可以是房东自住,也可以是直系亲属居住。就是说,妈妈在国内给在澳洲留学的孩子买了房子,孩子在里面住,在征收空置税上来看,是算作自住的。目前的空置税采取申报制度,不管你的房产是不是空置,每年业主都需要向ATO报备。不报的话,ATO有可能不管你房产是不是空置,直接征收空置税,外加罚金。所以总结起来,这个税如果想要避免,就要每年自己住,或者孩子住,或者长租超过半年。



持有成本5-贷款利息


目前澳洲本地人的自住房1年固定利息在贷款额度的1.9%-2%,投资房在2.5%-2.6%。海外人士贷款仍然只能走基金公司。利息多在4%上下,另外还要加各种名目的申请费。我遇到比较扯的,就是一家国内做得很大的澳洲房产中介公司,他们销售人员说可以帮海外人士‘包装’成澳洲人,然后用澳洲本地人的身份贷款。要不是有一位国内的客人跟我说,我都没听过。你说人在中国,没有入境记录,然后怎么做成澳洲本地贷款呢?这个我确实想不清楚。看来这些中介和经纪在‘做’贷款这条路上已经越走越远,越来越疯狂了。


持有成本6-物业费


澳洲住宅房产如果是Torrens Title的独栋别墅,是不用缴纳物业费的,因为你没有任何土地和设施是跟其他人共享的。如果是公寓楼,联排别墅,小区别墅等等这些房产就需要缴纳物业费了。一般来讲,新房的物业费比旧房低,低密度公寓被高层公寓要低,没有设施的公寓比有健身房,游泳池,等等设施的公寓低,离市区远的公寓比市中心的公寓低。所以理论上你交物业费最多的就是市中心老的高层公寓,还有各种设施的。我之前举过一个例子。在悉尼市中心30年左右的老公寓高层,里面有游泳池,健身房,桑拿室等等,2房的物业费一个季度在3000澳币左右。如果是离开市中心20公里左右的新建中低密度公寓房,没有设施的,2房物业费大概在900澳币一个季度。所以物业费一项差距还是非常大的。


持有成本7-市政费


市政费是市政厅对管辖区内所有业主(包括居民和企业)征收的费用,用于当地基础设施和市容的更新维护、垃圾处理等等。业主每年需要支付的市政费取决于当地市政厅每年税收总额和物业的价值。一般而言,市政费的价格和房价成正比,也就是说房价越高,政府收的市政费也越高。我们可以选择一次性缴付一年的市政费,也可以按照账单上的时间按季度分期缴付。具体费用每个州领地不同,新州的费用在1000 – 1500澳币之间。维州是CIV的0.2%左右。这个CIV就是土地加建筑目前的市场价。在市政费账单上会有体现。


持有成本8-水费


水费也是每个业主都必须缴纳的费用,虽然各州有所不同,但是基本上分成连接费和使用费。连接费一般也就每季度170-220澳币,你可以理解成用自来水服务的月租费。使用费按用水量计算。一般连接费由房东支付,使用费由房客支付。如果你住在公寓,联排等等strata title的物业里面,可能从来没有看到过使用费,这是因为你的物业没有独立水表,只有整个楼一个水表,而使用费是按照物业费相同比例摊销到各家各户的。这种情况,你就没法向租客要使用费了。有些新的开发区的水费特别贵,每个季度要多收300-500澳币用来支持自来水公司扩展管道和服务设施。各位买在新区的观众老爷需要各位留意一下。


持有成本9-出租管理费


如果你的物业需要出租,那么你必须雇佣一个房屋管理中介。找租客,中介一般收取1-2周租金作为中介费,随后的日常管理,中介收取租金的5%-8%作为管理费。我最多有看过长租收取16%租金最为管理费的例子,不过都是海边高价豪宅。如果是像Airbnb管理,基本上是租金的20%起步。悉尼一般长租管理费在5%,堪培拉和昆士兰都在7-8%。要看地区。


持有成本10-保险


保险的种类繁杂,我只讲我推荐大家一定要买的保险。房东一定要买房东保险。你出租房产,如果租客欠租,破坏房产,而租客当时交的押金不够赔怎么办?那就要靠房东保险了。价格大概是每天1块钱,1年300多。这个性价比超高,建议所有的房东都去购买。如果你的别墅买在山火和洪水多发区,你必须要购买房屋保险,保的范围包括地震,洪水,闪电,倒掉的树砸到房子,飓风等等不可预测的灾害,每年大概400-800澳币。如果是公寓房产,整栋楼的保险一般是从你交的物业费里面出的。


持有成本11-空租期


空租期是一个隐形成本,很少有人讨论。简单来说,就是你的房子出租,一年52周中有多少周是空着租不掉的。比如你的老租客搬走了,中介在每周做开放参观想要租出去,幸运的话,在老租客没有搬走前,房子就提前租掉了,不幸的话,空4周也是常有的事情。尤其是受到疫情的影响,澳洲城区的公寓空租率特别高,墨尔本市区一度达到16%,这个数字在正常的时候是1-2%。有不少买家过去一年公寓房都处在空租状态。所以我认为,预计每年2周空租期的成本考量比较实际,如果保守的话,可以设定为4周。


持有成本12-保养费


对别墅来讲,日常的保养和维修都是由房东负担的。比如机电,冷气,暖气大概每2年保养一次,游泳池大概每个月或者每个季度保养一次,烟雾报警器每年保养,屋檐的雨水沟每年保养,木结构别墅防白蚁每年至少一次。水电工上门维修,出勤费就在150-200澳币,这还没算干活的钱。工作按时间收费,外加配件费用。这一套下来,1年也至少要留出1500-2000澳币的资金。


小结


所以大家看到这么多的持有费用,还会盲目的进入房市吗?我觉得肯定还会有。什么市场里面都有任性的“投资人”,不经过大脑思考就入市,可能是听了谁忽悠,可能是看别人买了,就买了,有点钱的人耍性子,遛狗经过样板房,被里面销售一顿夸,觉得自己高贵人上人所以一下买2套就因为心情好,等等吧。什么人都有。商业里面有个概念叫做“Due Diligence”翻译过来就是尽职调查,再简单一点就是有人卖给你东西,比如一个饭店,说这个饭店怎么怎么好,每天顾客盈门,流水特别高,但是私人原因想卖。我就问你,你是直接相信他,就买了呢,还是去观察几天,查查帐,再找专门人咨询一下呢?后边这些事情你要是都做了,就说明你做了尽职调查。那买房子你花的钱可不比买饭店少啊,这个尽职调查你为什么就省略了,中介说什么你就都信呢?所以各位观众老爷要是买了房子不涨,你别一上来就埋怨中介,说中介没好人。中介的工作就是挑好的说,但是你自己做了尽职调查了没有呢?如果你希望征求第三方意见,欢迎加入澳洲房产买家微信群,绕过中介,开发商,媒体,获得最真实的第一手前线信息,共同学习进步。




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