【澳洲买房】公寓VS别墅终极对比!当下市场投资自住买哪类?【一口气讲完!】



我们频道开通将尽1年时间,被问到最多的问题之一就是在澳洲置业,买公寓还是买别墅?有人说别墅好,因为涨价快,土地才有价值。有人说公寓好,因为投资回报率高,住得还方便。本期影片,我们就从澳洲房产走势入手,通过分析自住和投资者得需求,从根本上一口气讲完到底是公寓好还是别墅好。帮您做出正确的购买决定。


买公寓还是别墅先看预算


如果你手里面只有80万澳币,想在悉尼买房,你还要问买别墅好还是买公寓好,那只能说明,你或者是在纯粹找话题聊天,或者自己根本不知道悉尼的市场行情。悉尼目前的公寓均价在80万澳币,别墅均价已经来到了110万澳币。类似的,墨尔本,布里斯班,都有自己的公寓和别墅均价。如果你的预算只能买公寓,那其实就不用问买什么好了。这就好比,你想买车,手里有5万澳币,然后你问别人,到底是丰田好还是劳斯莱斯好。要是我这句话,打碎了你的玻璃心,我只能抱歉了,但是事实就是这样的。有多少钱办多少事,没什么丢不丢人的。别墅其实也有便宜的,比如小一点的城市,远郊,和小镇几十万澳币就能买到。所以就产生了另外一个问题。


你想买房自住还是投资


我们在实际操作中观察到,有不少买家在买房之后数年,甚至等到卖房的时候,都还没有弄清楚,这房子买了到底是做什么用的。买来自住和买来投资,需要考虑的东西天差地别。比如你想买来自住,那你要考虑,房间数量够不够啊,以后有孩子怎么办,校区怎么样,环境适不适合孩子成长,家里老人来了有没有地方住,离工作远不远,这些自住因素。简单来说,就是只要你喜欢,买就完了。如果你要买来投资,考虑的因素就完全不同了。比如说,地税,物业费,出租回报,增值潜力,自己的财务目标,甚至是等你挂墙上那天,家里财富分配和资产保护。这就好比,你去买个生意,兑个奶茶店,那你是看这个店里的员工小姑娘长得好不好看就决定购买呢,还是要看看这个生意的流水,收入支出,未来生意发展的预期呢?所以买自住房和投资房,完全是两个方向。可能有人说,那我买个既能自住好,又能投资回报好的房产不行吗?简单回答是可以,但是有条件限制。首先还是你的预算,如果在悉尼买房,自住好,投资也好的别墅都在300万以上,比如中国人都喜欢的学区房。这类房产长线不可能下跌。你要是有1000万澳币,可以去买水景稀缺顶层公寓,或者水边的别墅。如果你有150万,想买自住好,投资也好的房产,就要买得远一点,但是问题是,远了,适不适合自住。我们的行话是,自古投资自住难两全。还有的人点子特别正的。前两天我们有一位一对一咨询的客人,在堪培拉,自住的别墅买在堪培拉西区,离开CBD开车20分钟左右。2018年买的77万。一直没怎么涨。就今年1月份到现在疯长,现在的估价在140万。这上哪说理去?像这种就是认为不可控的因素。房子涨价只能碰运气了。


投资买公寓还是买别墅


这两个灵魂拷问解决了之后,我们来对比一下各种房产类型在投资方面的优缺点。我为什么不讲自住方面的优缺点呢?因为萝卜青菜各有所爱,你喜欢住在市中心一房公寓还没有车位,别人喜欢住在离开市区50公里5房双层别墅,内装墙纸还是粉色的。一个人一个标准,没有一个客观的方法可以衡量。投资就不同了,简单来说就看两点,租金净回报,和资本增值,就是房价上涨。


进2年的新冠疫情,让人们转向了新的工作和生活方式,比如我们常说的澳洲房产买家的“下乡运动”。再加上2014-17年高层公寓建造高峰出现的一些质量差的公寓,给买家信心造成打击,我们已经观察到投资者越来越回避投资高层公寓了。在过去几年我对澳洲住宅房产的研究之中,发现,只要是类比,无论我们说是哪一类好,都能找到反例。所以必须要看这个公寓,这个别墅的情况才能知道投资到底好不好。不过在大方向上,还是有些共同点可以参考的。比如公寓的位置,适不适合家庭居住,公寓是不是在一堆楼里面的一个,还有社区发展,基建等等因素。我们下面就来具体分析,影片最后,我会告诉你到底应该投资公寓还是别墅。


历史上看别墅涨价好于公寓


我们频道之前做过一期影片,专门研究了,澳洲房产7年翻倍这个“伪命题”。我们用ABS官方数据,分析了截止2020年的20年间,澳洲各个城市的独立别墅和公寓之间对比,得到了结论。还是用悉尼举例子。悉尼别墅从2009到2017的8年间翻倍,而悉尼公寓从2006到2017点11年间翻倍。同时,墨尔本,布里斯班,阿德莱德,堪培拉在过去20年间公寓就没翻过倍。悉尼如果加上2017年到现在的4年,公寓翻倍时间已经拉长到了15年。目前整个澳洲历史上的别墅翻倍最快,就是堪培拉西区,在今年1月到6月,别墅直接翻倍,绝对是澳洲房子翻倍记录。我看到这个结果的时候,直接掉下巴。真是没想到。



在过去的10几年里,别墅平均涨价速度是公寓的2倍多。目前澳洲地产市场繁荣,近一步扩大了这个差距。购买公寓的中坚力量,投资者和新移民,已经越来越多的转移视线到其他类型的房产上面,尤其是土地别墅。同时澳洲首府城市新公寓楼的租客,比如移民和国际学生,也已经消失,直接增加了空置率。大多数出租房,都要降低租金20%-30%才能找到租客。空租率提高,直接导致了投资者退场,所以高层公寓的价格涨不上来。我们需要注意的是,以上数据和分析,是对澳洲整体公寓市场而言。有一部分公寓,尤其是家庭型社区型公寓,仍然表现良好。根据澳洲大利亚建筑论坛的预测,由于别墅价格猛涨,可负担性降低,会迫使一部分人转向购买公寓,在未来几年之内推高公寓房价。尤其澳洲国门打开之后,移民和国际学生回归,空租率降低,投资者回归,也会推高公寓价格。如果您想进一步了解澳洲房产市场,学习澳洲房产投资,请您搜索网站或者公众号澳房策全拼添加会员。


公寓的投资回报率高于别墅


一般来讲,公寓的投资回报率要好于别墅。投资回报率也叫租售比,就是年租金除以房价。还是悉尼举例,一般公寓租售比在3.8左右,别墅在2.8. 不过需要注意的是,您在市面上能够接触到的所谓的租售比,都是用毛租金计算的,还没有减去成本。公寓的维护成本一般也要高于别墅,最典型的一项就是物业费。目前还没有任何一家调研机构的统计,针对的是净租售比。我们自己在平时调研的时候,感觉是如果不是价格特别高的别墅,别墅的净租售比,只稍稍逊色于公寓,差得不多。当然这是整体的分析,肯定是有例外的情况,这个就需要具体分析了。


历史上看,公寓的出租回报率要好于别墅,对长时间持有很有帮助,但你要问自己一个问题,你为什么要长时间持有公寓呢?我们在做投资建议的时候,如果对象是新公寓,一般都会建议投资者在新公寓建成的5年内卖掉,1是因为,5年内你能用的折旧已经用完,2是一般公寓楼在第5年都会征收特别维修费,对整栋楼大修。这就好比给你买的车做平时小保养还是定期大保养的区别。卖掉的话,能够避免缴纳不少的维修费。3是因为,这个公寓能不能涨价,5年内也就能看出来了。涨不上来就直接割肉止损比较好。如果是稀缺型公寓,即使是海边的40年老Unit都是具有长时间持有的价值的。


疫情永远改变了我们的居住习惯


首先我们要明白的一点是中国人只占澳洲总人口的5%。中国人的习惯,对改变澳洲本地人居住习惯一点影响都没有。大趋势,还是要看澳洲本地人群的。在疫情之前,很多人卖掉自己的别墅,同样的价钱在市中心购买公寓。用居住面积,换地点。为的就是离市中心的工作地点方便。疫情之后,远程办公流行起来,大公司也开始不要求员工坐班,从而削减了办公室租赁的面积。很多大公司的员工,每周只要求去一次公司,或者根本是完全远程办公。在这种需求下,人们就必须在家里有一间属于自己的办公室,大的院子,还有可以改造成健身房的车库才行。那么只有郊区的别墅才符合居住面积和价格的要求。对于澳洲本地人来说,只有符合这些要求的房产才有吸引力。这也是最近几个月以来郊区别墅,和土地别墅项目价格飙升的深层原因。最近西太平洋银行的一项调查里面显示,疫情之后有77%的人更愿意住在郊区别墅里。这个数字在疫情之前只有22%。


高密度公寓会成为未来的贫民窟吗?


传统上,高密度公寓的购买者多数是新移民,学生群体,和投资者。而这些人之中,对澳洲本地居住习惯和文化,不太了解的比较多。比如,来自中国的投资者,因为在中国的公寓投资赚钱,就想当然的认为在澳洲也应该投资高密度公寓。他们没有考虑到的是澳洲77%的人目前更愿意居住在郊区的别墅里面。这些海外投资者,新移民和学生群体的信息来源一般都是他们自己国家语言的媒体和中介。那么信息的来源就会有偏向性,毕竟哪个卖房的会说自己卖的房子不好呢?


2021年到现在为止,高密度公寓的审批量明显下降。这并不是因为政府卡着不给批,而是申请建高密度公寓的开发商变少了,背后的原因是最近高层公寓需求降低。我们预计等澳洲国门开放之后,公寓住宅会出现供不应求,然后更多的开发商申请建造高层公寓,直到公寓再次供过于求。


最近澳洲的公寓质量问题,造成了人们对公寓信心下降,也是造成公寓需求量下降的一个主要原因。具体哪一家我就不点名了,建议大家去英文媒体搜索一下,这些公寓问题,中文媒体报道比较少。具体的问题比如说土地下沉,承重柱开裂,易燃包层,高层公寓在风中摇摆造成钢梁变形,漏水等等一系列问题。我们专门总结了澳洲出问题的开发商和楼盘的详细信息,放在了会员APP上面供大家参考。


投资到底买公寓还是买别墅?


讲了这么多,我想正面回答一下这个问题。总体来说投资房买别墅要好于公寓,但是需要具体情况具体分析。我们按照不同情况,把适合你投资的房产类型列在下面了,请大家截图留存。