【澳洲买房】你买不到价格7年翻倍的房产!因为你不知道这个!房产投资大咖都是这样筛选投资房的!



‘澳洲房产7年翻一番’你肯定听说过。恰逢澳洲最近一波房产市场行情,这个说法又被许多人搬了出来。这次我们就来通过数据分析,和我个人投资经验,看看澳洲历史上发生过的那些7年房价翻一番的区域和房产类型,然后预测一下澳洲哪些区的房价在未来7年能够涨一倍。


澳洲过去20年8首府房价指数


我们一讲到澳洲房价7年翻一番,有人说可能,有人说不可能。双方的势均力敌,谁也吵不赢谁。那么,首先我们来看一下澳洲过去20年房价的变迁历史,看看有没有发生过房价7年翻一番的情况。我们不说废话,直接上图,大家一边看,我一边解说。这里的数据是澳洲统计局发布的,比较权威。图中表示的是澳洲8大城市所有已经建成的住宅房价指数走势。注意这里各个城市的房价指数基点都是以2011年12月为准,并且不涉及城市间的对比。如果2010年1月悉尼指数是90,而墨尔本指数是80,可不是在说悉尼的房价是墨尔本房价1.125倍,因为不涉及城市间对比。那么如果2011年12月悉尼房价指数是100,而2012年悉尼房价指数是110,那么说明2012年悉尼房价是2011年的1.1倍。珀斯在2005年到2006年的时候房价整体上涨了超过1倍。因为当时的采矿热。但是很快房产市场就开始萎靡不振。其他城市的房产涨幅比较正常。从2013年开始,悉尼的房价一路飙升,一直到2017年6月的高点。这时悉尼的房价已经比2013年涨了74%。而墨尔本涨了52%,霍巴特在随后的2年中持续上涨。2020年的房价已经比2013年上涨了56%。而到2020年,悉尼和墨尔本的房价都比2017年有所下跌。整个澳洲8个首府城市,2013年到2020年平均房价上涨了43%。



单就城市本身来看,在过去20年中,澳洲8个首府城市平均房价最快翻倍的年份是,珀斯在2003-2007的采矿热时期4年翻倍。达尔文房价在2003-2008年5年翻倍原因也是当时的煤炭和铁矿石开采和出口,但是随后这两个城市房价一直一蹶不振,甚至出现了房价常年下降的局面。悉尼排名第3,在2009-2017年的8年间翻倍。墨尔本是10年翻倍,而其他首府城市平均13-17年才翻倍。


澳洲过去20年8首府已建成独立屋


房价指数这个东西,只能说明大趋势,没法反映各个房产类别的增值速度。所以我们展望咨询专门花时间为大家另行制作了别墅和公寓分别的走势。我们先看一下澳洲8大城市已建成独立屋,也就是别墅过去20年的价格走势。注意这里的数据不是房价指数而是真实的房价,所以各个城市之间可以做比较。我们看到2002年的时候悉尼房产中位价是44万澳币,现在都已经涨到100万澳币了。那你说下一个10年涨到200万澳币有什么不可能的呢?2005年开始珀斯的别墅价格一飞冲天,有一瞬间超过悉尼的价格。2008年左右,悉尼珀斯达尔文堪培拉的别墅价格均价是一样的。但是2013年开始,悉尼的别墅价格起飞,把澳洲所有其他首府城市远远甩在后面,2017年悉尼的别墅均价来到了103万澳币,墨尔本和堪培拉紧随其后大概在70万澳币。而在2020年悉尼的别墅均价下跌,到了93万澳币,而堪培拉别墅价格超过了墨尔本,达到74万澳币。


澳洲8个首府的别墅房价翻番最快的是霍巴特,佩斯,达尔文,布里斯班,阿德莱德,在3-5年之间。不过这些城市疯狂上涨的脚步停止在了2006-2009年。之后上涨幅度非常有限。而墨尔本最快是2002年-2009年间的7年翻倍,随后是2007-2017年的10年翻倍。悉尼别墅翻倍发生在2009-2017的8年间。


澳洲过去20年8首府已建成公寓/联排


看完了澳洲别墅走势,我们再来看看公寓和联排别墅过去20年的走势。这两类房产都是strata title共用地契,所以属于一类房产,你可以把联排别墅理解成居住面积大一点的公寓。悉尼在2004年的公寓均价是38万澳币。堪培拉和墨尔本紧随其后分别是29万和28万。珀斯的公寓均价,不出预料,在2006年直逼悉尼。2008年8大首府中除了霍巴特公寓均价稍低之外,其他所有城市都在35万到38万这个空间,非常接近。但是从2012年开始,事情起了变化。悉尼的公寓房价增速慢慢超过了其他所有城市,在2017年达到了顶峰,均价77万澳币。而墨尔本57万,堪培拉44万,其他城市都在40万以下。2020年,悉尼公寓房均价下跌来到了72万,墨尔本不变还是57万,其他城市的变化也不大。


直观上来看,澳洲公寓和联排别墅价格上涨没有独立别墅快,数据分析也印证了我们的想法。达尔文和珀斯这两个矿业城市在2003-2008有一波快速上涨,公寓的价格也在4-6年内翻倍,但是2009年开始一直到现在公寓价格也没有再大幅度上涨过。悉尼的公寓在2006到2017年的11年间价格翻倍,霍巴特等了14年。墨尔本,布里斯班,阿德莱德,堪培拉的公寓房价在过去的20年内根本没有翻过倍。


所以我们看到了过去20年澳洲房价的真实情况。从大方向上来说,别墅房价7年翻倍还算靠点谱,公寓房价不太可能。除了有特殊的时期比如采矿热。正常的公寓价格上涨幅度,过去的20年之中,全澳洲悉尼比较快,但是也用了11年才翻倍。



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如何寻找7年翻倍的区


在这里我要澄清的一点是,统计上的数字是会骗人的。我说的就是被平均的那些房产。我一直以来的观点是,任何在投资方面,说某一类房产比另一类房产好,某个城市比另一个城市好的观点都是站不住的,因为不论怎么说,我都能找出反例。但是在投资角度,如果这个说法换成某一个区的房价增速,比另外一个区在外来的7-10年更好,我认为有很大机率是成立的。那么接下来我们就来看看些区域在未来7-10点有更大的机会房价翻倍。


人口大量流入的区域


凡是有人的地方就有房产,凡是人越来越多的地方,房子涨价也是必然。澳洲的人口增加因素,第一是国际移民和国际留学生。这类人口在世界范围内疫情消失,澳洲国门打开,和国际政治因素稳定之前是不可能增加的。澳洲2020年第四季度的人口普查显示澳洲人口净减少4200人,这是澳洲有人口记录以来单季度最大的跌幅。疫情是导致澳洲人口下跌的主要原因。这也就是我预测,大学附近公寓房,和留学生聚居区公寓房最近1年涨价乏力的原因。当然在长远来看涨价是肯定的,只是一般没有别墅快而已。第二类是澳洲本地的人口流动,比如新州人口流向昆州,或者悉尼市中心的人口流向远离市中心的就业区和新开发区。流动的原因是生活成本更低,就业环境宽松,或者是住房的可负担性更好等等。


人们可支配收入较高的区域


在同一个区域里面住的人,如果都没有什么钱。比如那些已经建成的成熟的区域,又是传统穷人区。这样的城区房价确实便宜,但是便宜并不等于是好的投资产品。我接触过的买家中有不少是在价格便宜的成熟穷人区买的房子,但是价格就是涨不上来,为什么呢?因为这地方人本来就没钱,改变自己生活的换更贵房产的能力有限,房屋交易频率低,自然房产价格就上不来。你想想,凡是上市一栋房产,价格有点高,本地人接受不了,没办法,就只能降价卖,那这个房价怎么个涨法呢?


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新晋开发区


新晋开发区是我们投资俱乐部会员也包括我自己非常喜欢投资的一类区域。这些区域的共同点是,原来是农场,整个区域的规划一气呵成,非常工整,没有逐渐演变的过程。政府做的规划都是顶级规划,比如哪里有大学,哪里有产业园,哪里是机场,哪里是火车站,医院,学校,购物中心。在发展这些区之前,政府都会大力投资基建,比如升级公路。所以一般你看到哪里的在修建新的公路,或者在扩建公路,这周围的农场很有可能就快要变成住宅区或者新规划的城市了。这样的城区,一般未来会有大量的人口涌入。又因为当地提供的就业机会,家庭收入也会逐年上升。如果你想跑赢大盘,兜里面又没有太多的银子,考虑新晋开发区是个不错的选择。


旧城改造区


在市中心附近,占着地理优势,但是目前房子特别破,或者是仓储,物流区,或者是轻工业区。这样的区,在人口增加,住房需求增加的时候,是政府优先考虑的改造对象,也是开发商特别青睐的地方。在没有改造之前,这样区域里面住的人可能是收入不怎么高的,而且因为区域的关系,居住上也不是很舒适,但是胜在地理位置好,比如在机场附近,或者近城区。在旧城改造的过程中,会有更多收入高的人进入区域居住,这样人口增加,居民收入增加,房价想不涨都难。如果你找到了像这样的区,政府又恰巧出台了旧城改造的计划,不用想,赶紧进去买套房子再说。很有可能7-10年翻倍。


学区别墅


如果你手头银子够的话,可以考虑顶级公立小学的学区。至于为什么是公立小学,大家可以看我之前的一期关于澳洲学区房的影片。简单来说,好的公立学区,是没有钱送孩子去私立学校,而家长相同过拥有一套学区房,让孩子上好学校的直通车。每一波地产上涨,最先火起来的都是这类的学区房。但是我不建议大家在市场火的时候购买,而是应该在市场下跌的时候慢慢找便宜的打折的房产。很多投资者都是反其道而行之,在地产市场下跌的时候,不去捡便宜买房,非要在上涨的时候跟人家拍卖血拼加价30万-50万买学区房。古人对这样的人是这样形容的:“吃饱了撑的”


小结


有的观众老爷们可能在盼望我指名道姓说哪个区肯定会上涨,但是我在影片里面没有说。第一个原因是要从投资的角度分析一个区,不是一句两句能说清的。我们给展望咨询的付费会员单独制作的澳洲房产投资城区分析影片之中,每一个区都要讲大概20-30分钟才能分析得透彻。这里面要讲区域的历史,现状,未来发展,政府计划,房价历史,居住人口,看涨因素,看跌因素,未来预测等等。制作非常耗费时间。第二呢,我也想稍微卖个关子,希望大家加入我们的展望咨询的会员微信群,得到最准确的澳洲房产信息,区域分析报告,和为您量身定制的澳洲房产投资机会。加群方法在影片的描述栏。或者您可以先加微信客服visiontraining取得加群链接。



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