【澳洲买房】买房不想踩雷,这个必须看懂!房产投资绝对不能碰的6种城区!



洪水区/山火区


有人乍一看这个标题,吓一跳,什么是洪水和火山区?不是火山,是山火。澳洲叫Bush Fire。每年的12月到次年1月份夏天最热的时候,澳洲离森林近的地方都会出现大面积山火。你住在城市里,早上醒过来,马上闻到一股烧树枝的味道,空气里明显能看到粉红色的尘埃。在山火蔓延的地方,临近的房屋损毁是常有的事情。有人可能会问,那么哪里会有山火呢?简单说,只要是有山,有成片森林或者草地的地方,在干燥季节都有可能发生山火。但是澳洲山火主要受到影响的地方是新州,维州和昆士兰。主城区还是比较幸运的,因为主城区没有大片的森林。但是这3个州远郊就不那么幸运了。经常被山火光顾。就因为这个原因,离山和森林近的别墅的保险也会高一些,总有发生火灾风险的地方你说房价能上得去吗?人们躲都还来不及。



说完了山火,我们再来说说另外一个自然因素,这个因素是城区的居民也没法避免的,那就是发洪水。但是这个要注意,发洪水跟住在海边的人没什么关系。主要是发生在内陆河流附近的。每年的2月或者3月,山火危险刚刚结束,入秋的澳洲就迎来了洪水季节。经常是连续2-3个星期下雨,就像最近这样的。悉尼举例,图里面的蓝色地区都是洪水多发的地区,重点是悉尼远西北的Hawkesbury河的中下游和支流,还有就是Penrith和远西南的Nepean河。按照市政厅来说,Blacktown Council管辖的地方洪水最多发,比如Riverstone,Schofields,Colebee, 还有,Windsor,Penrith这些地方现在正在被水淹。前一段时间还有人问我这几个区的房子怎么样,我说如果每次下大雨你都不担心的话,那可以买在这里。不管是山火区还是洪水区,大家在做买房决定的时候,一定要拜托律师查询一下,如果你们自己不介意的话,那当然可以买了。一般来讲,某个区有老的火车站,并且已经很久以前就有人居住了,那么他们的排水管线,防洪措施等等都已经成型,想要升级或者修改,会有一些难度。如果是完全的新区,基建设施,排水措施搞得好的话,买房还是值得考虑的,起码不会发洪水。


难民/公屋集中区




首先我要澄清一下,我绝对不是歧视,说事实而已。有难民,公屋,监狱的地方不光是我,应该不会是一般人安家置业或者买投资房的首选吧。澳洲接收难民的问题,由来已久。对我们小老百姓影响最大的是这些难民被安置在哪里的问题。比如像伊拉克,叙利亚2017年的战争难民,还有偷渡来澳洲的人。或者在澳洲境内持有难民签证的人。我们现在就来看看,这些人都住在哪里。在2015-2017这几年澳洲接纳了非常多的难民,按照行政区人数划分,当年排名第一的是新州的Fairfield市政区,接纳了将近5000个难民。还有Liverpool接收了1500难民,所以为什么这里的房价上不去呢?难民安置绝对是最主要的问题之一。你想想,难民来了,要政府给房子,给工作,给教育,给医疗,找不到工作的人没事在街上闲逛。收入也属于比较低的。房子价钱还有个涨吗?另外的一个参考标准是持有Bridging VISA E难民过桥签证的。你就看这些人住在哪个区就好了。这张图上面没有具体标明区域。我对照地图找了一下。最主要的还是Fairfield Council,包括什么Villawood,Gilford,Fairfield, Cabramatta 等等,还有就是Punchbowl,Riverwood,Roselands这一带。大家买房的时候记得查一下。



公屋是澳洲政府出租给低收入人群的廉价房产,也叫廉租房。澳洲每个州和领地都有公屋安排。当然公屋集中的地方,低收入人群,领社会救济的人,无家可归的人,受到家暴的人,其他特殊需求的人也就非常多。很自然的,大家买房也不愿意离这些地方近的吧,当然房价也上涨乏力。那公屋长什么样呢?图中左边是维州的North Melbourne区的公屋大楼,右边是临近的雅顿花园。还有这一张也是North Melbourne的一处公屋大楼。所以画风看上去感觉像是中国7-80年代建造的教学楼一样。但是大家要注意的一点是,并不是说有公屋的地方房价就不涨,只是公屋集中的内陆地区涨价乏力。如果是海边区有公屋的话,房价一样涨,比如说新州的Manly。还有正在旧城翻新的区域,比如新州悉尼附近的Waterloo,房价在上一波地产行情中也涨得很快。


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治安差的非CBD区



经常有客人跟我们说,说某个区的治安不太好,所以不想在这个区买房。不知道大家愿不愿意在治安不好的区域买房呢?在澳洲,治安最不好的区一定是CBD,这个地方鱼龙混杂,夜场不断,喝酒闹事,抢钱,打人,发生机率最高。也不影响CBD的房价上涨。但是如果不是CBD,治安又不好,大家买房的时候就要多考虑一层。以悉尼举例,抢劫多发地方是悉尼CBD,Burwood,西区和西南老区。偷盗多发区还是CBD,Burwood,西区,这次加上东海岸区。毒品犯罪集中地是CBD,东海岸,和Liverpool区。说实话,Burwood是犯罪多发地我确实没有想到,因为在中国人眼中,这里是中国年轻人非常喜欢的社区,房价也是居高不下。在上一波地产行情中上涨非常明显。但是目前上涨趋势一般。Liverpool这个区曾经被中介炒成在悉尼和Parramatta之后的第三个CBD。但是到现在房价也涨不上来,跟犯罪率和难民问题关系很大。不过最近第三个CBD的名号已经被新州州长给了悉尼第二机场的空港城,命名叫做Bradfield。利物浦跟CBD这个概念已经再也不沾边了。


自住率低的交通枢纽区


这一类区域的共同特点是火车站多个线路汇集,可以说是四通八达。大家可能觉得交通枢纽是房产涨价的积极因素。实际上正相反,凡是交通枢纽区,买房自住的人比例偏低。一般都是买来出租的。在这类区住的人,一般都是就近工作,只是把这里当成睡觉的地方。交通枢纽带来的特点就是什么人,无论住在哪里,都能很方便的到达这里,也包括那些社会底层和闲散人员,你说入室偷个东西,然后上火车就回家了,多方便。所以交通枢纽区的治安也跟着不好。另外最重要的问题是这类区域的公寓比较多,整栋楼里面出租的比例高,所以物业设施的损耗率也非常高,直接反应就是物业费高涨,投资来讲,回报率就会打折扣。


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成熟的单一人种区


这个很好理解。好比说有这么一个区,印度人集中占了人口的绝大多数,满街都是印度商店,小吃,超市,街上都说印度语,你愿意跟他们凑热闹过去买房住吗?同样道理,中国人占绝大多数的区,其他人种也不愿意跟着凑热闹去住。中国人的区中国人买,但是如果中国人不买了呢?现在国人没法来到澳洲,学生没法返校,移民也还没有开放。澳洲本地的中国人消费力量有限,也没有刚刚从海外来澳洲的中国人一样那么热衷在中国人的区里面买房。所以我们目前观察到的现象是,这些中国人的集中区的房价上涨并没有其他一些综合的区好。单一的人口结构没法适应变化的市场,长期来看,有一些不稳定的因素。


成熟的传统穷人区


这些区域,一般离市中心比较遥远,也可能是还没有经过旧城改造的内城区。居住的人口收入偏低。并且这些区都已经成熟,土地早就建完了,没准当地居民已经在那里居住了40-50年。政府没法再出新的规划,比如说像新区那样有新的就业中心,购物中心,医疗中心等等。所以就没有更多的人过去住。人们因为收入的问题,也没法换更贵的房子住。所以这些区按我自己的看法就是一潭死水,房产想涨价挺难的。大家可以想一想,你们有没有花比较便宜的钱在这样的区买到大别墅的经历,然后放了几年发现房价没怎么涨?你们买得很准,就是这种成熟穷人区。


小结


买房子听建议是好事,不过大家要把视角从这一个房产上面扩大,到小区,城区的层次上来,看看发展。最重要的是按照我上面列举的“绝对不能买”的区域,逐个排查。如果你看中的房产属于上面任何一个类别,不用想,把推荐给你房产的中介手机号直接删了吧,找个真正懂地产的公司咨询一下。我们展望咨询推出了一对一咨询的业务,可以帮您分析利弊,做出正确的投资决策。可以加客服微信visiontraining了解详情。同时也欢迎您加入“澳洲房产买家群”遇到澳洲房产投资志同道合的朋友。


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