【澳洲买房】不这样买房你肯定后悔!简单7步10分钟轻松学会澳洲买房!Alex老师15年经验总结最佳澳洲买房流程全梳理!



澳洲买房对于新手来说,想学习买房,但是没有权威机构给出买房流程的指导,结果是买家找到的信息,要不太碎片化,要不漏洞百出,要不就是从房产中介角度出发而带有片面性。我今天会站在买家角度结合我房产行业和培训行业经验,为大家梳理一下澳洲买房流程,保证房产小白也能一听就懂。在梳理买房流程之前,我们先来熟悉一下买家的类别。


买家分类


首先,在澳洲的房产买家,按照身份可以简单分成3类。第一类是澳洲永久居民PR新西兰公民,和澳洲公民。这类人都可以享受澳洲政府给出的买房福利。澳洲PR和新西兰公民可以享受首次置业补贴,澳洲公民除了首次置业补贴之外,还可以享受其他的福利,比如说新建房补贴和5%首付福利。第二类人是在澳洲的海外留学生,因为他们除了楼花一手房之外,还可以买二手房自住,不过在离开澳洲的时候要卖掉。其实在目前的地产市场上升周期,留学生买二手房自住是一个不错的选择。现在人民币对澳元贬值,现在换汇买房,等几年后卖掉,不但可以赚个房产增值,还能顺带赚个汇率差,当然前提是你自己对市场的预测和市场实际走势需要相符合。第三类人是纯海外买家,没有澳洲身份也不是留学生的人。他们目前能买的澳洲房产只有一手房,包括公寓楼花,全新现房,土地别墅项目等等。购买费用比第一类买家多了海外投资审核委员会FIRB申请费5000-10000澳币,海外印花税附加。持有费用上多了海外缺席房东印花税附加。


房产分类


说完了澳洲买家分类,来顺便提一下澳洲房产的分类。分类方法有很多,我自己认为最适合第一次买房人的分类方法是按照新旧房来分。第一类是新房或者说是一手房更准确一点。这类房产的最大特点是卖家是开发商。房产本身可能是公寓楼花,全新现房,联排别墅楼花,土地别墅项目。第二类是旧房或者说是二手房。简单来说,二手房是已经交易过至少一次的,一般是房产已经建好,而且有人住过的房产。时间关系我没法说得很细,欢迎大家报名参加我们免费的直播课《2021澳洲房产投资10大误区》,里面有非常详细的说明,报名连接


买房流程1-随时可以使用的首付


有不少第一次买房的人,认为买房的第一步骤是看房。心血来潮每个周末出去赶场开放参观。结果还不知道首付要付多少钱。还有一类买家说自己有首付,等到最后看好了房子,才发现,钱还在中国,根本没法汇出来,所以错过了买房时机。所以想要最有效率的买房,第一步是有可以随时使用的首付现金。就是说这些钱必须是以澳币形式,存在澳洲银行活期账户上,随时可以动用的钱。澳洲买房的首付在房价的5%-20%。如果是土地别墅项目和一些楼花项目,开发商促销时,有可能接受5%的首付,一般楼花首付是10%,二手房首付是20%。如果银行同意贷款90%,那么即使是2手房,你的首付也只有10%了。


买房流程2-贷款咨询/贷款预批


这一步在我们买房的流程中有决定性的作用,因为贷款的额度可以确定你的预算。之前有一位墨尔本的客人,想要买悉尼的100万澳币左右,土地大一些的土地别墅项目。与客人对接的销售员花了很多心思帮客人找,客人下了定金,但是突然发现自己没法贷款,因为她做的生意按摩院,正经的,但是多数情况下时收现金的,每年基本不会报税,当然也就贷不到款。所以在客人方面也好,在销售员方面也好,都是自摆乌龙,互相浪费时间。在买一手房楼花的时候,虽然不用当时做贷款,但是购买前咨询一下贷款经纪还是有好处的。比如一套1年后交房的公寓楼花,买家是海外身份,那么咨询贷款经纪后,你很容易就知道,海外人士在澳洲买房,很难在本地银行贷款,目前只能走基金贷款,以防万一,需要尽量多的在这1年中汇钱到澳洲,省得在收房的时候贷不到款,或者贷款额度低,需要现金补差额。买二手房的时候,买家要做的就不仅仅是咨询贷款经纪,而是需要拿到银行贷款预批,再去找房。如果你看二手房时没有银行预批,中介是不会理你的,因为即使你喜欢也没法购买,又是互相浪费时间。这里需要注意一下,银行预批一般有效期是3个月。有效期内你签合同买房,在收房前,正式批贷款的时候,银行有可能让你追加材料,和调整你的贷款额度。所以如果你的材料是“做”的,在这里就会有一个风险了。


买房流程3-小定金


在看中一套房产后,你需要支付小定金,也叫诚意金,以便进入议价与合同阶段。如果是一手房,按照房价的不同,小定金在1000澳币到20000澳币不等。一般100万澳币以下的公寓楼花,小定金在5000澳币。如果购买二手房,有时中介要求支付0.25%合同价的小定金,才能进入议价阶段,有的则不需要。这个因人而异。有不少粉丝问我这个定金能不能退的问题。澳洲法律规定,只要合同没有签名交换(exchange),所有定金都可以退。只有两种情况是不退的。第一种是买一手房,在你填写的小定金表格上,有明确的条款,说不退。如果你签字了,还交了小定金,然后没有进行到合同签名交换的阶段就退出,那么小定金的一部分或者全部,都是不能退的,具体条款要看你签字的文件。第二种情况是在冷静期之内,如果买家退出,那么合同价的0.25%不退,当然这个金额各州不太一样。


买房流程4-合同阶段


合同阶段包含好几个步骤,我们一个一个来说。首先就是看合同。在买家支付小定金后,卖家律师发合同给买家律师。买家律师会和买家坐下来过一遍合同,看看条款有没有异议。如果是二手房,理论上买家不需要支付小定金就可以看合同了。如果没有任何问题的话,就会进行到签合同和交换合同的阶段。澳洲买房,买家默认是有冷静期的,就是在签合同之后,有几天的时间再想想,还可以改主义不买。在冷静期内,卖家没有权力退出。澳洲购买一手房,一般需要放弃冷静期,二手房一般不会,除非是拍卖种拍到房产。澳洲拍卖是没有冷静期的,只要你拍到,合同马上生效,买家没法退出。澳洲各州的冷静期不一样,大家需要在购买的时候特别查一下。二手房的冷静期内,买家需要做的事情还是很多的,比如贷款,公寓的话需要查询物业报告,别墅的话需要检查白蚁和石棉等等。在合同阶段,海外买家还需要申请澳洲海外投资审批FIRB,你的律师可以帮你代理。交给政府的费用在5000到1000澳币,律师的费用另算,可能有100-200澳币。冷静期过期前,买家需要支付10%首付。冷静期过期后,这笔房产买卖才算板上钉钉。值得注意的一点是,只要合同没有签名交换,卖家就有权利卖给其他人,这种情况叫做Gazumping,在我们的《澳洲房产小白课》中有详细讲解。在很火的房产市场中,买家需要尽快推进合同进程,以免卖家改注意,卖给别人。


买房流程5-建筑期/交割期


在冷静期过后,到收房这一段时间都可以叫做交割期。如果你买的是一手房,交割期应该更准确的叫做建筑期。以公寓楼花举例,建筑期一般是2年,那么在这2年内,买家需要做的,其实就是把现金准备充足,并且在收房前至少3个月开始贷款正式审批。如果是一手现房,交割期跟二手房是一样的,澳洲各州不同,但是一般在30-90天。时间可以由买卖双方协商。新州的现房交割期默认是42天。


买房流程6-收房检查


澳洲法律规定,买家在收房前,有一次查房的机会。目的是看看房子的情况和当初签合同的时候是否一致。在对楼花做收房检查的时候,需要注意户型和室内面积大小,还有其他的小问题,比如瓷砖没有铺好,墙上有印记,水管没有连接等等。这些小问题,不能作为买家不收房的理由,因为开发商有责任在收房后的90天内处理好这些小问题。如果是户型和面积上出了差错,建议通过律师跟开发商交涉,看看是否需要退出合同或者申请赔偿。如果是二手房, 查得需要更仔细一些,比如当初合同讲好的电器有没有被搬走,当初家具挡着的墙上有没有洞等等。一般这些原因也不能成为买家不收房或者延迟收房的理由。


买房流程7-收房


收房的当天,买家律师,卖家律师,你的银行三方会通过网上系统进行交割。买家什么都不用做,只要等着拿钥匙就好了。从收房当天开始,你就需要支付贷款利息,水电煤网物业地税等等费用。记得一定不要过期还款,否则你的信用记录会非常糟糕,导致以后都没法贷款。


小结


讲了这么多,我们先做个小结,然后回答粉丝提问。在澳洲买房,你需要先做的事情是了解自己能够负担多少钱的房产,也就是你的预算,准备好首付并且咨询过贷款经纪,最好是已经拿到银行预批,这样再出来看房效率会高很多。有人可能觉得,我没有看过市场,怎么能对澳洲房产市场有所了解呢?其实你这么想是对的,总比那些海外买家,人在国内,听中介忽悠,然后参加旅行团,被安排看澳洲房产的买家要幸运得多,因为他们只能看到中介想让他们看到的澳洲。如果您想系统的了解澳洲房产和做好买房准备,请您关注一下我们的《澳洲房产小白课》影片描述栏有课程免费试听的连接。


粉丝提问


粉丝Ricky Chan说“堪培拉的硬伤:不是永久产权”。首先感谢Ricky Chan的评论。比较权威的说法,是堪培拉的房产都是99 年的Leasehold。买家有对土地的使用权,但是没有所有权。对于公寓楼来说,我觉得没关系,因为我猜没有人能持有公寓超过99年,肯定会在之前卖掉的,也就无所谓了。如果你想买别墅,有这个担心还是有点道理的。不过,不论哪种堪培拉的房产,每年有可能要支付房产的租金,我记得基本上是1澳币象征性的租金。99年到期之后,只要支付几百块澳币,就可以再续租99年。有人可能会担心,那如果政府不租给我了怎么办呢?我认为基本上不可能,如果发生,那么对当时的执政党就是毁灭性的打击,我管它叫政治自杀。堪培拉的房产又有超多政府员工购买,到时候不仅是老百姓闹,政府官员也会闹。所以我认为很安全,不续租的事情绝对不会发生。希望我的回答你能满意。